주택.상가임대차보호법(2008.8.20 경매스터디 7차 제2주차 내용)

주택임대차보호법 1. 대항요건 : 주택인도+주민등록(=주택임대차보호법 제3조제1항) 주택임차인이 주민등록전입과 거주를 하면 그 다음날부터 일단은 제3자에게 대항할 수 있는 힘, 즉 싸움을 할 수 있는 힘이 생기는데, 대항력이 발생되는 정확한 시점은 대항요건(주택인도 + 주민등록)을 갖춘 다음 날의 오전 0시부터이다(=대법원 99다9981 판결참조). 2. 확정일자 : 채권(=임차권)의 물권화(=주택임대차보호법 제3조의2 제2항) * 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정됨 임차인이 가지고 있는 주택임대차 계약서상에 확정일자를 받으면(⇒동사무소 또는 공증사무소 또는 등기소에서 받음) 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 우선변제권의 효력이 발생한다. 즉, 확정일자를 받으면 후순위로 근저당권이 설정되었을 경우 근저당권은 비록 물권이지만 이러한 권리에 우선해서 자기 권리를 주장할 수 있게 되는 것이다. 3. 최우선변제금(=주택임대차보호법 제8조 제1항․3항, 令 제3조 제2․3항) 최우선변제금이란 우선변제권을 가지는 자보다 일정액에 대하여 우선변제받는 금액. (1) 주요내용 ① 법조문 : 임차인은 보증금중 정액(=최우선변제금)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다(법 제8조 제1항). ② 근저당권등 담보물권이설정된 시점에 따라 최우선변제받는 금액이 달라진다.   수도권 과밀억제지역은 4000만원(1,600만원)→6000만원(2000만원), 광역시는 3500만원(1,400만원)→5000만원(1,700만원), 그 밖의 지역은 3000만원(1,200만원)→4000만원(1,400만원) (2) 최우선변제금 지급기준 : 법 제8조 제1항의 담보물권 주택임대차 관련 대법원 판례 (1) 임차인의 처나 자녀만 전입신고를 한 경우의 대항력 ■ 대법원 87다카3093 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. (2) 임차인만 주소를 이전한 경우의 대항력 ■ 대법원 95다30338 : 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다. (3) 임차인을 포함한 가족 전체가 주민등록을 이전한 경우 ■ 대법원 97다43468 : 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다. (4) 대항력 및 우선변제권 발생기준 ■ 대법원 97다22393 : 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. (5) 배당이의 소송 중 임차인에 대한 명도요청 가부 ■ 대법원 97다11195 : 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다. (6) 선순위 임차인의 지위 ■ 대법원 96다53628 : 경락인은 같은 법제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. (7) D동을 라동으로 전입신고한 경우 대항력 유무 ■ 대법원 99다4207 : 등기부상 동․호수 표시인 'D동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다. (8) A동을 가동으로 전입신고한 경우 대항력 유무 ■ 대법원 2002다59351 : 부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)동'이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식 하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다. (9) 부동산등기부와 건축물대장상 건물표시가 상이한 경우 ■ 대법원 2002다1796 : ▶건축물대장 : 101(연립주택) => ▶부동산등기부 : 1층 101호(신축이후) ▶전입신고 : 101 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다. (10) 주택에 전세권등기를 한 경우 배당범위 ■ 대법원 2001다51725 : 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차 보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는것으로 봄이 상당하다. (11) 전 소유자가 임차인일 경우 대항력 발생일 ■ 대법원 99다59306 : 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날인 을 명의의 소유권 이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. (12) 선순위 가압류등기와 주택임차인의 선후관계 ■ 대법원 92다30597 가. 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. (13) 다세대주택 : 지번만 전입신고해도 대항력발생되는 경우 ■ 대법원 99다8322 : 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없다. (14) 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 배당요구하지 않은 경우 ■ 대법원 92다12827 : 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. (15) 배당요구하지 않아 배당에서 제외된 임차인의 지위 ■ 대법원 98다12379 [1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다. (16) 잘못된 배당표와 낙찰자와의 관계 ■ 대법원 2000다30165 : 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. (17) 대항력있는 임차인이 보증금 중 일부를 배당받고 계속 점유사용한 경우 ■ 대법원 98다15545 : 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용․수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다. (18) 대금납부 전 선순위 근저당권이 소멸된 경우(대위변제) ■ 대법원 98마1031 : 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다. (19) 근저당권 설정 후 증액된 보증금 ■ 대법원 90다카11377 : 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권 설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항 할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다. 6. 주택임대차 기타 (1) 계약기간 주택임대차 계약기간은 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 기간을 정하더라도 2년으로 본다(=주택임대차보호법 제4조). (2) 묵시적 갱신 - 임대인이 임대차계약기간의 만료전 6월에서 1월 사이에 임차인에 대하여, 임차인은 계약만료 1월 전에 임대인에게 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았다면 계약기간이 만료된 때에 다시 전의 임대차와 동일한 조건으로 계약이 된 것으로 본다. 이때 그 기간은 정함이 없는 것으로 본다(=주택임대차보호법 제6조 제1항). - 묵시적 갱신에 의한 계약기간이 자동 연장된 경우 재계약을 체결할 필요가 없으며, 그 기간은 직전 계약서상의 계약기간이 해당된다. 그리고 묵시적 갱신기간중 일지라도 임차인은 계약해지통보를 할 수 있는 바, 그 통보를 임대인이 받은 때로부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생된다(=주택임대차보호법 제6조의 2). (3) 임차권등기 계약기간은 종료되었으나 집주인이 보증금을 반환해 주지 않고, 임차인은 다른 곳으로 이사하여야 할 경우, 임차인 단독으로 임차권등기신청을 할 수 있다. 임차권등기명령신청은 계약기간이 만료되어야만 임차인 단독으로 신청할 수 있는데, 임차권등기가 된 상태에서 임차인이 다른 곳으로 이사하더라도 임차주택에 대하여 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 상실하지 않게 된다(=주택임대차보호법 제3조의3). 참고로 임차권등기된 부분을 나중에 임차한 자는 주택이 경매 등이 진행될 경우 동법 제3조의3 제6항 규정에 의해 최우선변제권이 인정되지 아니한다. (4) 보증금 인상 계약기간중에 경제사정 등의 변화로 인해 집주인이 보증금을 인상할 경우에는 원래 보증금의 20분의 1(=5%) 이상을 인상 요구할 수 없다. 인상 요구시기도 계약체결후 1년 내에는 하지 못한다(=주택임대차보호법 제7조). 그러나 계약기간이 종료된 후 재계약 체결시에는 집주인이 마음대로 보증금의 증액을 요청할 수 있다. 왜냐하면 임차인은 임대인에 대하여 계약갱신청구권이 없기 때문이다. (5) 전세를 월세로 전환할 경우 전세를 월세로 전환할 경우 연 1할 4푼 범위 내에서 전환하여야 한다. 예로서 전세보증금이 5천만원이나 이를 월세로 전환하는 경우로서 보증금을 4천만원으로 한다면 월세 전환보증금 1천만원의 1할 4푼인 140만원이 월세로 된다(=주택임대차보호법 제7조의2). - 수고하셨습니다- 2008.8.20. 부동산경매정보(국제부동산)