농지임대차계약서와 주의사항

[주밝]

농지임대차계약서

<부동산의 표시>

농지표시	소재지		지번
	건   물		면적(㎡,평)

제1조

위 농지에 대하여 임대인과 임차인 쌍방 합의 하에 아래와 같이 계약함.

제2조

위 농지를 임차함에 있어 임대인에게 다음과 같이 임차료를 지불하기로 함. 다만, 임차료가 농지법 제25조에 의하여 당해 농지소재지를 관할하는 시,군의 조례로 정한 임차료의 상한을 초과하는 경우 그 초과부분은 효력이 없음.

임차료

임차료지급방법

제3조

농지의 명도는    년  월  일로 함

제4조

임대차 기간은    년  월  일부터 (    )년으로 정함

제5조

임대인과 임차인 간의 임대차농지에 관한 공과금 등 비용의 부담은 다음과 같이 정함. 다만, 별도 정함이 없으면 농지법시행령 제29조 규정에 의함.

임대인 부담비용
임차인 부담비용

제6조

본 계약은 상대방의 동의없이 당사자의 일방이 이를 해지할 수 없음. 다만, 농지법시행령 제30조의 규정에 의한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니함        위 계약조건을 틀림없이 지키기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 갖기로 함.

년     월     일        

임대인	주소
	성명	인	주민등록번호		전화번호
임차인	주소
	성명	인	주민등록번호		전화번호

※ 제4조의 임대차기간은 농지법 제24조에 의한 임대차 기간 1년(다년성식물 또는 농업용시설을 설치하여 농작물을 경작하는 경우에는 3년) 이상으로 하여야 함.

계약서의 해설

위 농지임대차계약서는 농지법 시행규칙 제21조에 의하여 농림부에서 작성한 표준 계약서입니다. 농지의 임대차 계약에 있어서도 일반 임대차 계약에 관한 민법상의 규정이 적용됩니다. 다만, 농지의 특수성에 의하여 농지법에 제한을 둔 부분에 대해서는 농지법에 의하게 됩니다.

제1조

계약의 체결 농지법에서 말하는 농지는 지목이 전,답 또는 과수원으로 되어 있는 토지와 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다. 또한 이러한 토지의 개량시설(유지, 양,배수시설, 수로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치하는 고정식온실,버섯재배사,비닐하우스 및 그 부속시설의 부지, 농지에 부속한 농막 또는 간이퇴비장 등의 부지도 농지에 해당됩니다. 농지의 임대차(사용대차)와 위탁영농은 경자유전의 원칙을 실현하기 위하여 법률이 인정하는 경우에만 허용됩니다.

<임대차가 허용되는 농지>

1.'96.1.1이전부터 소유하고 있는 농지 2.국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지 3.1㏊미만의 상속받은 농지(1㏊를 초과하는 면적은 처분해야 함) 4.8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1㏊미만의 농지(1㏊초과는 처분해야 함) 5.농지의 이용증진 사업시행계획에 의하여 임대하는 농지(농지이용증진사업은 시장,군수가 지정한 지역을 정하여 농지소유자와 이용자간에 농지의 매매,임대차,교환,분합 등을 알선 조정하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업) 6.질병,징집 등 부득이한 사유로 일시적으로 농업경영을 할 수 없게 된 농지 7.농지전용허가(협의)를 받은 농지의 일부 또는 전부를 목적사업 착수 전 일시적으로 임대하는 경우 8.농지 저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지 9.60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된자로서 거주하는 시,군 또는 이에 연접한 시,군에 소재하는 소유농지로 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과하는 농지 10.타법의 규정에 의하여 취득,소유하고 있는 농지 등 (농지법 제22조,동법시행령 제25조)

  <위탁영농을 할 수 있는 경우>

1.병역법에 의하여 징집 또는 소집된 경우 2.6개월 이상의 국외여행중인 경우 3.농업법인이 청산중인 경우 4.질병,취학,선거에 의한 공직 취임 기타 대통령령이 정하는 사유로 자경할 수 없는 경우

• 부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
• 행형법 및 사회보호법에 의하여 교도소,구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우

5.시장,군수 또는 자치구청장의 농지이용계획에 의하여 위탁경영하는 경우 6.농업인이 자기 노동력이 부족한 경우에 농작업의 일부를 위탁하는 경우

• 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 함에 있어서 자기 또는 세대원의 노동력으로는 당해 농지의 농업경영에 관련된 농작업의 전부를 행할 수 없는 경우
• 다음의 작목별 주요 농작업의 3분의 1이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하는 경우나 자기의 농업경영에 관련된 다음의 농작업을 1년중 30일 이상 직접 종사하는 경우

    -벼:이삭 또는 파종,재배관리 및 수확     -과수:가지치기 또는 열매솎기,재배관리 및 수확     -위 농작물 이외의 농작물 또는 다년성식물:파종 또는        육묘, 이식,  재배관리 및 수확

(농지법 제9조,동법 시행령 제9조)

농지 임대차에서는 어떤 작물을 재배하는가에 따라 또는 시설물을 설치하여 영농을 하는가에 따라 임대차 기간이 다르게 적용되므로 이를 명시하는 것이 필요합니다.

1. 재배할 농작물의 종류를 명시하는 경우   

☞ 제○조 임대인과 임차인은 위 농지를 다음 작목의 재배를 위하여 서로 합의하여 계약을 체결한다

재배할 농산물의 표시

감자,고추,마늘,양파,배추또는 단년성식물

2. 시설물을 설치하여 사용할 경우   
☞ 제○조 임대인과 임차인은 다음 시설물의 설치와 영농을 위하여 아래와 같이 합의하여 임대차계약을 체결한다.

설치할 시설물

비닐하우스 2동

제2조

임차료의 지급 농지의 임차료는 현물 또는 현금으로 지급할 수 있으며 농작물의 수확 후에 지급하는 것이 원칙입니다(농지법 시행령 제28조). 또한 임차료의 상한선에 관하여 지역별·농작물별로 시·군 조례로 정하여져 있으며, 이를 초과하여 계약을 한 경우에는 그 초과 부분은 무효입니다(농지법 제25조). 따라서 임대차 계약시에는 먼저 시·군 조례를 열람하여 임차료의 상한을 확인하시는 것이 좋습니다. 임차료의 지급방법에는 농지법상 규정이 없으므로 민법의 일반원칙에 의하여 임차인이 임차료를 지참하여 임대인의 주소지에 가서 지급하여야 합니다. 임대인이 원거리에 거주하는 경우에는 금융기관 온라인을 이용하는 방법으로 정하는 것이 좋을 것입니다.
1. 임차료의 지급시기를 수확 후로 정하는 경우   
☞ 제○조 본 계약의 임차료는 연        원으로 하고 임차인은 임대인이 지정하는 다음의 계좌로 농작물의 수확 후 지체없이 입금하여야 한다.

입금계좌번호

00농협00지점 123456-78-123456

제3조

농지의 명도 서로가 합의하여 적당한 시기에 농지를 인도하면 되나 임대차의 존속기간과 같이 약정하는 것이 일반적일 것입니다.
1. 현재 농지를 사용하고 있는 경우   
☞ 제○조 임대인은 경작 중인 농작물의 수확 후 1주일 이내에 위 농지를 임차인에게 인도한다.

제4조

임대차 기간 농지의 임대차의 기간은 1년 이상으로 하는 것이 원칙이나 다만 다년성 식물을 재배하는 경우나 농업용시설을 설치하여 농작물을 경작하는 경우에는 3년 이상으로 하여야 합니다. 만약 이보다 짧게 임대차기간을 정한 경우에는 1년 또는 3년으로 보게 됩니다. 또한 임대차의 기간 만료 3개월 전까지 임대인이 갱신의 거절 또는 임대차 조건의 변경의 뜻을 임차인에게 통지하지 않은 경우에는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다(동법 제26조).
1. 묵시의 갱신을 배제할 경우   
☞ 제○조 계약기간은 3년으로 하며 당사자의 서면합의에 의해서만 기간의 연장이 가능하다.  

제5조

공과금 등의 부담 공과금 등의 부담은 당사자의 약정에 의하여 정하여지나 임차료의 상한이 있는 농지임대차에 있어서 농지를 소유함으로 인해 발생하는 조세공과를 임차인에게 부담하도록 약정하였을 경우에는 그 금액을 임차료에 포함하여 한도를 산정하여야 할 것입니다. 당사자의 약정이 없는 경우 농지법시행령 제29조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
<임대인이 부담하는 비용>
○ 농어촌정비법에 의한 농업생산정비사업의 시행에 따른 부과금(농업용수시설의 유지관리를 위한 비용 제외)과 융자금의 상환금
○ 천재지변 기타 자연재해로 인하여 농지가 유실 또는 매몰된 경우 그 원상복구에 소요되는 비용
<임차인이 부담하는 비용>
○ 농업생산기반조성사업의 시행에 따른 부과금 중 농업용수시설의 유지관리를 위한 비용 ○ 경미한 노무작업으로 원상회복할 수 있는 농지복구작업에 소요되는 비용

제6조

계약의 해지 농지 임대차는 상대방의 동의없이 일방적으로 계약을 해지할 수 없으며, 해지권을 보유하는 계약을 하여도 효력이 없게 됩니다. 따라서 농지는 당사자간에 합의가 성립하지 않으면 임대차기간 만료시에만 계약이 종료하게 됩니다. 다만 농지법시행령 제30조에서 정한 법정사유가 있을 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

<농지 임대차 계약을 해지할 수 있는 경우(농지법시행령 제30조)>

임대인이 해지할 수 있는 경우	임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 임차농지를 전대한 경우 임차인이 고의로 임차농지를 농업경영에 이용하지 아니한 경우 임차인이 임차농지를 훼손하거나 황폐하게 한 경우 임차인이 파산의 선고 또는 금치산의 선고를 받은 경우 임차인이 정당한 사유없이 임차료를 지급하지 아니한 경우 기타 임차인이 임대차계약에 위반하여 임대의 목적을 달성할 수 없는 경우
임차인이 해지할 수 있는 경우	임차인이 질병,징집,휴학,기타 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 임차농지를 농업경영에 이용할 수 없는 경우 임차농지의 일부가 과실에 의하지 아니하고 멸실,훼손되거나 황폐하게 되어 나머지 부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임차농지를 보존하거나 개량함으로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 기타 임대인이 임대차계약에 위반하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우

농지 임대차계약의 해지는 법정사유 이외에는 일방적으로 계약을 해지할 수 없으나 법정사유 발생시에도 계약을 해지하지 않기로 하는 계약은 유효할 것입니다.
1. 임차농지의 일부의 전대를 허용하는 경우   
☞ 제○조 임차인은 위 농지 중 2분의 1을 넘지 않는 범위에서는 제3자에게 전대할 수 있고 이 때에는 임대인의 승낙을 받은 것으로 본다.
2. 법정사항을 강화하는 약정을 하는 경우   
☞ 제○조 임차인이 정당한 사유없이 임차료를 2기분 연체하였을 경우에만 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

기 타

임대차 종료시 임차인의 농지 원상회복의무, 위약금(손해배상액의 예정), 임차권의 등기 등에 관하여는 토지임대차의 경우와 같습니다(토지임대차계약서 제6조, 제8조, 제9조 참조). 다만 일반 토지의 경우에는 임차물의 양수인(소유권을 이전받은 사람)은 임대차계약을 승계하지 않는데 농지의 경우에는 영농의 계속성과 임차인의 보호를 위하여 임대차 계약의 승계가 인정됩니다. 따라서 농지의 소유권자가 변경된 경우에 당사자의 약정이 없더라도 당연히 농지의 임대차 계약은 새로운 소유자와의 사이에서 존재하게 됩니다. 다만 이를 약정사항에 넣으면 분쟁을 예방하는 효과가 있을 것입니다.   1. 임대차의 승계를 명시할 경우   ☞ 제○조 임대인이 임대차 계약기간 중 위 농지를 처분할 경우에는 새로운 소유자와의 관계에서 계약은 존속하며 이에 대한 책임은 모두 임대인이 진다.

	계약서 Note…
	농지매매계약서
	농지임대차계약서
	농작물위탁매매계약서
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[오륙도]

좋은 정보 감사합니다