전대차의 문답

[오솔길따라]

[민법]

제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

민법은 적법한 전대차가 되기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을  

해지할 수 있다고 규정함으로써(제629조) 원칙적으로 전대차를 금지합니다만 건물임차인이

그 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 예외로 하고 있습니다(제632조).

즉, 전대차는 당사자간의 계약으로 무효는 아니고 유효는 합니다만 임대인의 동의가 있어야 적법하다는

얘깁니다.

적법한 전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에는 종전의 관계가 유지되고 임차인(기존의 세입자)과

전차인(기존의 세입자에게 임차하는 새로운 세입자) 간에는 새로운 임대차관계가 성립됩니다.

임대인의 동의가 있어야 임대인과 임차인의 합의로 계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지

않습니다. 

혹 임대인의 일방적인 임대차의 해지에도 일정요건에 전차인은 임대청구권과 매수청구권을 행사 할 수

있습니다.

이에 반해 무단 전대된 경우에도 당사자간의 전대차계약은 유효하므로 계약 이후에라도 집주인의 동의를

얻을 수 있습니다.

동의를 얻지 못할 경우 임대인은 임대차 계약을 해지 할 수있고 전차인에게 방해배제 청구권

(한마디로 나가라는..)을 행사 할 수 있습니다. 반면에 전차인은 그 임차권으로 임대인에게 대항할 수 없죠.

결론은 집주인의 동의가 필요하고 계약서에 그 내용을 명기하는게 좋을 겁니다.

질문 1.  전대차에서 임대인의 동의를 얻지 않은 전대차 계약은

당사자 사이에서는 유효하다면 임대인과는 유효하지 않다는 건가요?

그럼 왜 전차인은 임대인에게 차임지급 의무를 지게 되나요?

(1)  임대인의 동의를 얻지 않은 전대차 계약도 주의하실 것은 "무효"는 아닙니다.

      단지 주인인 임대인에게 "대항할 수 없다"는 것입니다.

       그럼 뒤집어서 일단은 유효한데, 그 전대차 계약을 가지고 끝까지 주장할 수는 없어서

임대인이 "계약을 파기"할 수 있게 됩니다.

(2)  그러니 일단은 유효해도 다시 임대인이 동의가 없는 "무단 전대"에 대하여

임대차 계약을 해지할 수도 있고, 그냥 잘했다고 추인할 수도 있다는 것입니다.

       결국 임대인의 생각에 따라 다를 수 있다는 것입니다.

(3)  결국 무효라는 것은 아니니 임대인에게 차임은 지급할 의무는 있다는 것입니다.

       그런데 계약을 파기하면 그런 의무는 당연히 없을 것입니다.

질문 2.  차임은 임대인에게 내는데 전차인의 과실로 인한 임차물의 훼손에 대해

임차인은 왜 책임을 질까요?

(1)  전대차는 원래 임차인의 지위를 벗어나지 못하지요.

       동의를 받은 양도는 임차인의 지위를 벗어나서 새로운 임차인과의 관계이지만요..

(2)  그래서 새로 들어온 전차인의 훼손에 대한 책임은 임차인도 책임을 져야 합니다.

       전대와 양도의 차이점을 잘 생각하셔야 합니다. 거의 연대채무나 다름 없습니다.

질문 3.  무단전대한 경우에도 전대차가 성립하나요?

무단전대한 경우에도 임대인은 계약을 해지하지 않는 동안은 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로

전차인에게 차임에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다. 이 지문은 어떻게 해석해야 하나요?ㅠ

(1)  위에서 설명한 것과 이젠 일치합니다.

       무단으로 전대한 것도 일단은 "임대인이 뭐라 하지 않으면(추인)" 유효하니 결국은 없던 것으로

하지 않을 생각인 임대인은 전차인에게 차임을 청구할 수 있습니다.

(2)  그런데 차임을 청구해 놓고(그러면 유효라고 임대인이 받아들이고도 = 추인) 손해배상을 청구하면

"한 입 갖고 딴 말하는 금반언"의 원칙에 위배되지 않느냐는 것입니다.

(3)  무단 전대를 무조건 무효라고 생각하시지 마시고, 일단 유효인데 대항하지 못할 뿐이다

(주인이 없던 것으로 하지만 끝이니, 주인이 거절할 때에 효력이 없습니다.)

       결국 무단전대한 것도 전대차가 성립은 합니다.

질문 4. 전전세는 전세권자의 전세권이 소멸하면 전전세권자의 권리도 소멸한다.

전대차는 임차인의 권리가 소멸하여도 전차인의 권리는 유효하다는게 맞는 말인가요??

(1)  위의 지문은 맞는 소리입니다. 

      전전세는 전세권자의 전세권(아버지)에 터 잡아서 출발했으므로 전세권이 소멸하면 

전전세(자식)의 권리는 소멸합니다. 아버지도 없는 자식이 있겠어요!!!!

(2)  하지만 아래 지문은 틀립니다.

       그러면 같은 원리로 전대차는 임차인의 권리(아버지)가 소멸하면 전차인(자식)의 권리는

 "소멸"(유효가 아님)한다가 맞는 말입니다.

질문1의답변.유효문제-동의없이도 임차인과전차인사이에서유효합니다. 즉 성립이가능합니다

성립은 가능하나 임대차는 임대인의 동의없는 양도.전대를 특약이없는한 금지하고있으므로

동의없는 전대차는 제3자와 임대인에게 대항할수없습니다

질문2의답변.전차인차임지급문제-전세권에서는 원전세권설정자와 전전세관자사이에 아무권리의무가없다

전세권에서의 전전세는 전세권자와 전전세권자만의 합의로가능하기때문에,즉

전세권자체가 양도.전대에 동의를 필요로하지않기때문이다. 따라서 원전세권설정자에게 권리가없음이맞다

하지만 전대차는 임대인의동의하에가능하기때문에 전세권과는다르게

전차인은 임대인에게 직접권리의무를 부담하도록되어있고 그에따라 임차인에게차임을 지급하지않는것이맞다

질문3의답변.전차인과실문제-전대차가성립되었다고해서 임차인의 의무가없어진것이아니기때문이다

전대차성립여부와상관없이 임차인은 여전히 임차인으로써존속중이다.

따라서 규정된임차인의 의무를 계속이행해야함으로 당연히전차인의 과실이라해도 임차인도

전차인과 연대하여 책임을 진다.

질문4의답변.무단전대문제-1의답변을보면알수있을것.무단전대는 성립하나 대항할수없다

질문5의답변.무단전대차임과손배문제-

무단전대한 경우에도 임대인은 계약을 해지하지 않는 동안은

임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 전차인에게 차임에 갈음하는

손해배상을 청구할 수 없다. 이 지문은 어떻게 해석해야 하나요?ㅠ

임차인의 필요비 유익비 상환은 강행규정 아닌가여??

이지문은 무단전대도일단은 성립한다.(이를추인하거나 대항하거나는 임대인의선택인것일뿐.)

무단전대는 즉시해지할수있는사항중 하나이다. 단.해지시까지는 여전히존속하는것이 당연하다

(해지를아직안했으므로 해지하는날까진 존속이 당연)즉,

이말은 무단전대라는 즉시해지사유의발생이. 발생만으로 해지란결과를 가져오지않는다는예기이다

따라서 쭉풀이해보면

임차인이 무단전대라는 임대인의 해지통고기간없는 즉시해지사유에해당하는

행위를 했다하더라도 그사실에기해 자동으로 해지가되는것은 아니다.

그럼으로 해지시까지는 무단전대를했더라도 임차인은 그대로권리의무가 존속하며

그기간내의 차임을 지급해야하는것은 당연하다.차임을 지급했고 정상의 임차관계였으므로

이 기간을(무단전대후-해지시까지)채무불이행으로 손배청구를할수없는것이다

(단,해지후에는 차임에갈음하는 손.배청구가 가능하다)

위사항은 필요비유익비가 강행규정이냐의 문제와 상관이없으며

그리고 임차인의 필요비 유익비는 강행규정이 아닙니다 ............-_-

임대차는 편면적강행규정을준용하고있으며 3가지경우의 임의규정이인정되는데

법정갱신. 비용상환청구권.양도전대제한.

마지막질문은 권리소멸문제인데 전대차는 원임대차소멸과상관없이

전차인의권리는 존속합니다. 이또한 전세권의 전전세는 원전세권설정자와 전혀상관이없기에

당연히함께소멸하는것이고 전대차는 임대인과 직접의무를부담하므로 임차인과상관없이

권리가 존속하는겁니다.

임대인의 동의 없이 전대차 행위는 계약해지 사유가 됩니다

 계약이 해지되기 위한 조건은 건물의 인도와 보증금 반환입니다.

 그렇기 때문에 동의없이 전대차를 문제삼아 계약해지를 요구한다면 보증금은 당연히 반환하여야 하며,

 문제는 귀하와 전대차계약을 한 임차인이 짐을 안빼면 문제가 복잡해 짐니다.

 강제로 쫒아 낼 수 없으며 명도소송을 통해 내보내야 합니다.

 기간도 오래걸리고 집주인이 동의 없이 전대차한 귀하에게 책임을 떠 넘기게 되면 손해는 귀하가 입게되죠

 그렇기 때문에 전대차 계약을 하실 때는 신중하게 하세요~

 만약 전대차를 놓으신다면 보증금 없이 놓으시는 것보다 어느정도 보증금 받으시던지, 월세를 일시불로

 받으시는게 나을듯 합니다. 월세 안내면 머리 아픕니다.

임대인이 모르게한 전전대는 임대인과 전차인 사이에는 아무런 영량을 미치지 않습니다...

단, 아직 임대차 관계가 종료된 상태에서는 임대인 앞으로의 명도를 요구할 수는 없구요

임차인 앞으로의 명도를 요구하실 수 있습니다...

그리고 전차인은 임대인과 임차인과의 계약해지에 관하여 권리를 주장할 수 없고

단지 임차인(전대인)에게 청구할 수 있을 뿐입니다...

먼저 임차인에게 계약해지 통보를 내용증명으로 하시면 될듯합니다...

★ 추가

임차인에게 명도소송을 하시겠다는 말씀은 계약의 해지를 하시겠다는 말씀이 맞지요??

임대인의 동의없는 임대차의 전대차는 전차인이 임차인(전대인)과의 계약은 유효하나 이는

당사자(전대인과 전차인)사이에서만 채권적 관계로의 계약으로만 유효할 뿐이지 임대인에게

전차인이 그로써 대항할 수 없습니다...단지 전차인은 임차인에게 주장할수 있을 뿐이지요...

만일 님이 임대차관계는 존속시킨채 전차인만 쫒고 싶으신 경우는 전차인에게 임차인에게 명도할 것을

주장할수 있고 이 때 전차인이 거부등을 하는 경우만 임대인에게 반환할 것을 주장할 수 있습니다...

그러므로

1) 명도소송을 임차인을 상대로만 해서 승소하면 당연히 전대차인 컨테이너 박스도 철거가 가능한가요?
==> 계약해지 통보를 한 상태에서는 물론 가능하겠지만 어쨋든 타인의 재산이니 무턱대고 님이

 강제철거는 문제발생의 소지가 있습니다...

2) 명도소송을 할때 따로 전대차인을 상대로 할 필요는 없나요? ==>

임대인과 전차인 사이에는 어떠한 점유매개관계(임대차 등등)가 존속하지 않으므로 전차인은

명도를 해야하나 순순히 나가기는 어려울 것으로 추측되니 일단은

임대인의 '소유권에 기인한 불법점유반환 청구'도 같이 진행하시면 될 듯합니다...

물론 님에게 권리가 있지만 그렇다고 전차인이 순순히 비워주지는 않을 것이므로....^^

건물의 일부분에 대한 전대차는 가능합니다.
임차인은 자기의 책임으로 일부면적에 대해 전대차가 가능합니다.

즉, 임대인이 별도 동의를 요하지 않습니다.
만약, 임차면적 전부를 전대차한다면, 당연히 임대인의 동의를 받아야 하겠죠

다음의 내용을 참고하시기 바랍니다.

임차인의 전대는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며,

임대인의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그러나 건물의 임차인이 그 건물의 일부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는

임대인의 동의를 요하지 아니합니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고,

전차인은 전대인에 대한 차임(借賃)을 지급했다고 하여, 임대인에게 대항을 할 수 있는 것은 아닙니다.
다만, 건물의 일부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은

전대차의 기초인 임대차계약이 해지(解止) 통고로 종료되었음을 전차인에게 통지하여야 하며,

이 통지를 하지 않으면 임대인은 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
그리고 전차인이 통지를 받은 때에는 해지의 효력은 그 전차인에 대하여서는 일정한 기간

(부동산은 6월, 동산은 5일)이 경과하여야 생깁니다.

또한 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목.채염(採鹽).목축을 목적으로 한 토지의 임차인이 적법하게

그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물.수목 기타의 지상시설이

현존(現存)하는 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전(前) 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있고,

이 때 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 경우에는 임대인에 대하여 상당한 가액으로 건물 ·수목 기타의

지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있습니다.

그리고 건물 기타의 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여

임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를

청구할 수 있고, 또한 임대인으로부터 매수한 부속물 또는 그의 동의를 얻어 임차인으로부터

매수한 부속물이 있는 경우에도 전차인은 매수청구를 할 수 있다

임대차보호법상 전대인과 전차인이 적법한 전대차계약을 햇을경우 전차인이 주택의 인도와

 주민등록을 해놓으면 기존의 임대차상의 대항력이 유지됩니다.따라서 기존의 전대인의

대항력과 우선변제권은 유지되고잇다고봐야합니다,,또한 전차인의 대항력도 유지됩니다,

다만 전차인 자체의 우선변제권은 이미 전대인의 우선변제권이 유지되고잇는상태이기 때문에

크게문제되지 않을 거같네요..전대인의 우선변제권이 잇으니까요,

그러나 전대차계약서상의 확정일자를받아놓는것이 당연시된다고볼수잇습니다,,

어떤상황이 될런지는 모르니까요