25. 내땅내놔

[권박사]

봉여사 이번에 조사한 물건은 강동구 길동의 빌라이다.
실평수가 111.3㎡ (33.67평)되는 집이 가격이 2억6천밖에 안되어

작은 집에 살다가 저렴한 가격에 넓은 집을 장만할 절호의 기회를 맞이한 것이다.
물건현황과 조사내용
소 재 지 서울특별시 강동구 길동 388 맘보빌라 4층 403호
물건종별 다세대(빌라)
채 권 자 신용보증기금
채 무 자 박부시 (어디서 많이 듣던 이름?)
소 유 자 박부시
감 정 가 260,000,000원
최 저 가 (100%) 260,000,000원
보 증 금 (10%)26,000,000원
대지권 16.1㎡ (4.87평)
전용면적 111.3㎡ (33.67평)
매각대상 토지/건물일괄매각
 
- "천동초등교" 남동측 인근에 위치
- 주위에는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재
- 5호선 길동역, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 대체로 양호함
- 제3종일반주거지역
- 대공방어협조구역
- 이용상 태( 방4,화장실2,거실,주방,베란다2,현관 등)
- 도시가스 난방
- 철근콘크리트조
4층 건중 4층
보존등기일 : 1998-06-19
 
임차인 오반마 대항력 없음 (이 이름도 낯익은 듯 한 이름)
전입 : 2007-05-10
확정 : 2007-05-10
배당 : 2007-07-06
보증 : 143,000,000원
 
점유 : 402호 전부
- 목적물 소재지에 출장하여 조사한바, 문이 잠겨있고 거주자가 부재중이어서

조사하지 못하였음. 관할 동사무소에 주민등록등재자를 조사한바, 세대주

오반마가 등재되어있음.

봉여사 입찰당일 법대서류를 살펴봐두 이상이 없다. 이상이 있을리두

없는 권리관계였다.
최저가격 2억6천에서 39만원을 더써서 입찰표를 제출했다.
 
드디어 개찰
엉! 봉여사 단독입찰
집행관
“이사건은 신사동에서 오신 봉말순 여사가 2억6천 39만원에 단독입찰로

최고가 매수인이 되셨습니다.”
감격!

감격!
드디어 일주일이 지나 매각허가가 떨어지고
지루한 항고기간 일주일이 또지나고 얼마 있어 법원으로부터 잔금통보가 날라왔다.
봉여사 이리저리 대출을 알아보느라 분주하게 뛰어 다니는데 난데없는 전화벨소리..
“여보세요? 길동의 빌라 낙찰받으신분이지요?”
처음듣는 카랑카랑한 목소리..
“네 그런데유?”
“그 물건에 대지지분이 모자라는걸 알구 받으셨나요?”
“네 대지지분이 왜 모자라요?”
“생각해보세요 건물이 111.3㎡ (33.67평)쯤 되면 대지지분두 20평정도는

돼야 된다구 생각안되세요?”
“공동주택에 무슨 땅지분이 중요해요? 우리친구네는 통통펠리스사는데

50평인데두 대지지분이 다섯평두 안되는데..”
“그건 고층아파트잖아요. 고층아파트는 좁은땅에 건물을 지어 대지지분이 적습니다.

그런데 이건물은 3층밖에 안되는 빌라입니다. 빌라라면 고층아파트와는

달리 대지지분이 많이 돌아옵니다. 아주머니께서 낙찰받으신 빌라는

첨에는 64.3㎡가 돌아왔는데 토지별도등기채권자가 경매를 붙여 일부를

다른사람이 낙찰받아 이빌라 지분이 16.1㎡로 쫄아 버렸어요. 지분권자가

지료청구소송을 해서 빌라주인이 1년에 천만원을 주라는 승소판결을 받은

상태입니다. 지금부터는 아주머니가 주인이니까 1년에 지료 천만원씩

주셔야 됩니다. 이행을 안하시면 빌라를 경매부칩니다.”
 
뭐이런 날벼락이...
월세를 1년에 천만원 받는것두 아니구 도로 물어내야 한다?
포기할 수도... 그럼 보증금 2천6백만원은?
“그럼 아자씨는 누구세유?”
“예 난 땅지분권자에게서 업무위탁을 받은 법무삽니다.궁금하시면

하시라도 연락하세요”
봉여사 사방알아보고 이리저리 분주하게 부탁하고 해서 법원에서

토지지분 미등기에 대한 공시를 하지 않은 것을 사유로 매각결정취소

신청을 하여 가까스로 날아갈뻔한 보증금 2천6백만원을 찾아냈다.
 
매 각 결 정 취 소 신 청
 
신청인(최고가 매수신고인) 봉 말 순
채권자 국민은행
채무자 박부시
 
위 당사자 간의 귀원 2017타경585858호 부동산 임의경매사건에 관하여2018년

11월 22일의 입찰기일에서 신청인은 최고가의 매수신고를 하였고, 아직

매각결정기일 전이나 매각결정하가가 결정되면 아래내용과 같이 절차에

하자가 있고, 이해관계인들의 이의가 제기되어 최고가 매수인에게 현저한

불이익이 발생되므로 낙찰 불허가를 신청합니다.
1. 법원물건명세서의 토지지분미등기부분 누락
2. 각 임차인에게 송달불능상태로 경매진행
3. 이해관계인들에(임차인) 의한 이의신청발생
 
첨 부 서 류
1. 부동산토지등기부등본 1통
2. 송달내역서 1통
3. 점유자 주민등록 등본 통
4. 점유자 진술서 통
 
 
2009년 2월 2일
 
위 신청인(최고가 매수신고인) 봉 말 순 󰄫
서울동부지방법원 귀중

 
▣ 핵심포인트
 
대지권 미등기
 
① 발생원인
 
미등기 발생원인은 주로 아파트를 분양할 때 대지면적 자체가 확정되지

못해 소유권 이전등기를 미처 하지 못한 경우를 들 수 있고,
또 건축업자가 소유권 이전등기를 마쳤더라도 주택단지의 필지 자체가

대규모 이거나 토지구획사업 대상이 돼 있을 때 미처 아파트를 분양받은

사람에게 대지에 관한 소유권 이전을 해주지 못하는 경우 등이다.
주로 건설업체에서 아파트를 신축 혹은 재개발하면서, 기존 지번을 말소하고

새아파트의 주소를 부여하면서 함께 환지작업을 하고 각 호수별로

지권을 구분하게 된다. 그런데 이런 작업이 늦어지게 되면 등기부상에

대지권의 표시가 나타나지 않게 된다.
 
②대지권 미등기의 소유권
다음의 경우는 대지권이 미등기라도 소유권을 취득한다.
◇분양받은 사람이 경매 전에 그 대지권의 등기를 마쳤을 때
◇분양받은 사람이 건축업자에게서 분양 형식으로 전유 및 공유부분을

매수해 분양 대금을 다 치른 상태에서 대지권을 등기하지 않았을 때 사실

확인이 어려울 때에는 최초에 분양한 분양사에 문의하여 입주당시에

수분양자가 모든 분양대금을 납부 하여 완불하였는지를 확인하여야 된다.

전액 납부하였다면 대지권도 함께 취득한다 고 보아야 한다.(대법원은

'수분양자 및 그로부터 매수하거나 낙찰 받은 자가 적법 하게

대지사용권을 취득한다'는 판결을 내린 바 있다.

(대법원 2000년 11월 16일 선고 98다4 5652 판결)
 
◇대지권이 미등기 되어 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한

평가가 이루어졌 고 그 대지권의 평가금액이 감정평가서상에

표기되었다면 대지권도 경락으로 당연 취득된다. 그러나 대지권

가격이 감정에서 제외되었는데 그것을 모르고 가격이 싸 다고

낙찰 받는 경우는 그 후에 대지권 소유자가 “구분소유권 매도청구권”

을 행사 하면 일이 복잡해진다는 점을 주의하여야 한다.
 
③대지권 등기 없는 집합건물의 분류
대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있다.
◇사실 대지사용권이 없는 경우 (서울의 경우에는 시유지상에 건축된

집합건물, 연 립주택 등이 주로 많다)
◇대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를

경료하지 못한 경우가 주로 많다. 이 경우가 주로 문제가 된다. 

 경우 만일 평가제외였다면 만일 위의 어느 경우도 아니라면

대지권 없이 건물만을 매입하는 것으로 간주하여 신중 한 접근이

필요하다. 대법원은 민법 제358조 본문 "저당권의 효력은 저당부동산에

부합된 물건과 종물에 미친다"는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에

종된 권리 에도 유추적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된

저당권의 효력은 대지 사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는

등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도

대지사용권을 취득함으로써 그 대지사용권에까지 미치고 여기의

대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며

위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대하여도

다른 후순위 채 권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있어

매수자의 주의를 요구하고 있다.
 
이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고

할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고

공고의 부동 산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 "대지권 미등기"

라고 기재하게 되는 데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어

있음을 의미한다. 그리고 이 런 경우 감정평가를 보면 대지부분에 대한

평가가 되어 있기 마련이므로 미등기된 대지권의 감정가격도

감정평가서상에 나타나게 된다.
따라서 경락자는 대지권도 취득할 수 있게 된다. 다만 문제되는

것은 등기의 방법 이다. 이 경우 전소유자(경매당시 소유자)명의의

대지권 등기가 되어 있지 않았기 때문에 낙찰자는 대위등기에 의하여

2번의 등기절차를 거쳐야 한다(대위 [代位]제 삼자가 다른 사람의

법률적 지위를 대신하여 그가 가진 권리를 얻거나 행사하는 일. 채권자가

채무자의 권리를 대신 행사하는 일 따위이다).  
 
④권리분석
 
대지권미등기는 대지권의 소유권을 취득하지 못함으로서 오는 철거 및

지료를 지급 하는 문제까지 발생할 수 있기 때문에 철저한 권리분석이 필요하다.
어느 경우이든 입찰참여자는 ‘대지권 미등기’라는 문구가 있으면 반드시

대지권 가 격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다.

도움이 되셨으면 댓글도 부탁

[경매야놀자]

대지권미등기라는 문구가 있으면 감정평가에 포함되었는지
확인해야 겠네요!!!
감사합니다.

[홍홍]

감사합니다.

[최다영(다림)]

감사합니다.꾸벅~~