8.31 부공산대책 2주택자 비투기지역 집 연내처분 유리

[선경부동산]

[8·31 부동산 대책] 2주택자, 비투기지역 집 연내 처분 유리

이것이 궁금하다

절세와 투자 전략은

부동산 투자 전략을 많이 바꿔야 할 것 같다. 보유.양도세 중과로 주택이나 토지를 매입해 수익을 내기가 쉽지 않게 돼서다. 주택은 가급적 유망 지역 한 채를 보유해 세금 부담을 낮추고, 토지는 개발 예정지를 중심으로 장기 투자하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.

 

◆ 잘 파는 것도 재테크=1가구 2주택자는 세금만으로 따질 때 파는 시기를 앞당기는 게 좋다. 보유한 주택이 비투기지역에 있으면 연내 처분하는 게 유리하다. 올해까지는 비투기지역 주택은 1년 이상 보유하면 양도세를 기준시가(시가의 70~80%)로 내지만 내년부터 실거래가로 과세한다. 연내 매각이 어려우면 내년 양도세 중과 유예기간을 활용, 양도 차익이 적거나 오래된 주택부터 파는 게 낫다. 나머지 한 채는 3년 이상 보유(서울 등은 2년 거주 추가)해 비과세를 받은 뒤 처분하는 게 유리하다. 김종필 세무사는"한 채를 15년 이상 보유하면 양도차익의 45%까지 공제받을 수 있어 인기 지역에 한 채를 장기간 보유하는 게 좋은 절세 방법"이라고 전했다.

지방(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍.면 지역, 기타 도지역)의 기준시가 3억원 이하 주택은 서둘러 팔 필요가 없다. 2주택 산정 때 주택 수에 포함되지 않고 2007년 시행 예정인 양도세 중과(50%) 대상에도 빠진다. 이우진 세무사는"다만 수도권.광역시의 기준시가 1억원 이하는 양도세 중과 대상은 아니지만 2주택 산정 때 주택 수에는 포함된다는 것을 유의해야 한다"고 말했다. 예컨대 서울 강남에 30평형대 아파트와 광역시에 기준시가 1억원 이하의 주택이 있는 경우 강남 집을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이 된다는 얘기다.

종합부동산세 부담을 낮추려면 세대 분리할 수 있는 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만하다. 주용철 세무사는 "실거래가 양도세 과세에다 세율까지 올라가는 2007년에는 양도보다 증여가 유리할 수 있다. 전세 보증금이나 은행 대출을 떠안는 부담부 증여를 많이 할 것 같다"고 말했다.

나대지(빈 땅)를 갖고 있는 경우 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 줄이는 방법이다. 평택시 관계자는 "건물을 짓기 위해 농지를 대지로 형질 변경한 뒤 과세 기준일(6월 1일) 현재 착공하지 않으면 나대지로 분류돼 종부세 과세 대상이 된다"고 말했다.

◆ 매입은 느긋하게=취득.등록세를 실거래가로 내고 있는 강남.분당 신도시 등 주택거래신고제 지역에선 내년 이후 집을 사는 게 유리하다. 개인 간 거래 기준으로 취득.등록세율이 현재 매입가의 3.8~4.0%에서 2.70~2.85%로 낮아지고, 이번 대책으로 값이 하락할 가능성이 있어서다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "내년에는 양도세나 종부세 부담을 피하기 위한 급매물이 많이 나올 수 있다. 실수요자들은 이런 매물을 고르는 것도 괜찮다"고 말했다. 다만 비인기지역 기존 아파트를 사거나 분양받는 것은 신중해야 한다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 "수도권 외곽은 상승률이 낮아도 양도세를 기준시가로 낼 수 있어 투자 메리트가 있었지만 앞으론 어렵게 됐다. 다주택자들이 먼저 처분할 경우 값이 하락할 수 있다"고 말했다.

농지나 임야도 외지인의 경우 양도세율이 2007년부터 60%까지 올라가므로 섣부른 투자는 금물이다.

박원갑 기자 <wkpark@joongang.co.kr>

비투기지역 2주택자는

1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과 조치로 현재 기준시가 기준으로 양도세를 내는 서울 강북 등 비투기지역의 양도세 부담도 크게 늘어날 전망이다. 부동산 전문가들은 양도세 부담이 늘어나는 것을 우려한 2주택 소유자들이 강북의 소형 아파트를 먼저 매물로 내놓을 가능성이 크다고 전망했다. 대신 주택 소유자들이 강남지역의 중대형 아파트 한 채에 보유 자산을 집중하려 하겠지만 이 경우 보유세 부담이 만만치 않다.

◆ 비투기지역 양도세 급증=서울 강남.서초.송파.강동.영등포.양천.동작.금천.구로 등 13개 구는 주택투기지역으로 지정돼 양도세를 실거래가 기준으로 내고 있다. 이 중 강북의 주택투기지역은 마포.용산.은평.성동 등 네 곳이다. 나머지 구는 비투기지역으로 기준시가 기준으로 양도세를 낸다. 비투기지역 1가구 2주택의 경우 내년부터 양도세를 실거래가 기준으로 내야 하고 2007년부터는 투기지역과 함께 양도세율이 50%로 오른다. 내집마련정보사에 따르면 비투기지역인 노원구 중계동 37평 아파트를 2년 전 3억6000만원에 사 올해 시가인 4억8000만원에 처분할 경우 기준시가를 기준으로 527만원의 양도세와 주민세를 내면 된다.

그러나 내년부터는 2주택에 대한 양도세 과세 기준이 실거래가로 변경돼 같은 가격으로 처분해도 양도세와 주민세 부담이 2255만원으로 늘어난다. 2007년부터는 세율이 50%로 오르고 장기보유특별공제도 받을 수 없어 양도세는 4925만원으로 올해보다 여덟 배 이상 많아진다. 투기지역의 주택도 2007년부터 양도세 부담이 늘지만 증가율은 비투기지역보다 낮은 수준이다.

◆ 강남은 보유세 부담 커져=내년에 종부세를 부담하는 16만 세대의 48.3%가 강남.서초.송파.강동 등 이른바 '강남 4구'에 몰려 있다.

내년에는 종부세 과세 기준이 6억원으로 낮아지는 데다 기준시가 9억~20억원 부분의 세율이 1%에서 1.5%로 오른다. 서초구의 기준시가 7억원짜리 아파트의 올해 재산세는 231만원이다. 그러나 내년에는 종부세를 포함해 286만원을 내야 하고 2009년에는 368만원을 부담해야 한다.

부동산 투자 자문업체 RE멤버스의 고종완 대표는 "강북 지역은 양도세 실거래가 과세와 중과세 조치로 소형 아파트가 매물로 나올 수 있고, 강남 지역은 높은 보유세로 인한 매물이 일부 나올 수 있다"고 말했다.

김원배 기자

내집 세금 확인은 이렇게

바뀐 세제에 따른 내 집 세금은 어떻게 확인할까.

국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하면 세제에 대한 자세한 설명과 기준시가 조회, 전자신고, 민원 상담 등 다양한 서비스를 이용할 수 있다. 그러나 국세가 아닌 지방세에 속하는 취득.등록세, 재산세에 대한 정보는 시.군.구청 사이트에서 찾아볼 수 있다. 부동산 세금을 계산할 때는 ▶아파트와 50평 이상 대형연립은 '국세청 기준시가'▶단독주택(다가구 포함)과 중소형 연립 및 다세대주택은 '주택공시가격'▶땅이라면 '개별공시지가'가 필요하다. 주로 보유세(재산세.종합부동산세)와 상속.증여세 등의 부과에 활용된다.

기준시가는 국세청 홈페이지에 접속해 초기 화면에서 '기준시가 조회'를 클릭한 뒤 지역선택→공동주택명 입력→동.호수 입력을 거쳐 검색을 클릭하면 확인할 수 있다. 과거의 기준시가가 함께 나온다. 시가의 80~90%를 반영한다고는 하지만 1월 1일 기준 가격이므로 현 시세와 차이가 있을 수 있다.

주택공시가격이나 개별공시지가는 각 지방자치단체가 개인별로 통보한다. 집과 땅이 있는 시.군.구청의 세정과나 세제과로 문의해도 알 수 있다. 먼저 홈페이지를 찾아 검색 서비스가 있는지 확인하는 것이 좋다. 직접 찾아가야 열람할 수 있는 시.군.구청도 많다. 국세청에서 제공하는 홈택스(www.hometax.go.kr) 서비스를 이용하면 국세(양도소득세 등)를 계산해 볼 수 있다. 서비스에 가입하려면 홈택스에 접속한 뒤 홈택스 가입용 번호 또는 공인인증서 번호를 입력해야 한다.

8.31 부동산 대책 자료를 구해 세제 개편 내용을 숙지하면 보유세나 양도소득세를 어렵지 않게 계산할 수 있다. 8.31 부동산 대책 자료 원문은 재정경제부 홈페이지(www.mofe.go.kr)에서 구할 수 있다. 정부의 부동산 정책 및 세제 담당 부서는 다음과 같다. ◆ 재정경제부=부동산실무기획단 (02)2110-2933, 소득세제과 (02)2110-2163, 재산세제과 (02)2110-2178 ◆ 행정자치부=지방세제팀 (02)3703-5011 ◆ 건설교통부=주택정책과 (02)504-9133~4, 주거복지과 (02)504-9064, 공공주택과 (02)504-9135, 토지정책과 (02)504-9121~2

허귀식 기자

2005.09.02 05:18 입력 / 2005.09.02 06:20 수정