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펜션사업/펜션운영/펜션매매/펜션임대를 위한 체크리스트
평창 금당계곡 할로우힐 펜션지기 기고글
<펜션사업 1>
블로그에 펜션물건을 소개하면서 단편적으로나마 언급해온 것처럼, 펜션사업은 도시민들의 귀농귀촌 플랜 중 제일 우선적으로 고려되는 업종입니다. 도시생활을 접고 시골에 정착한다고 해도 머루랑 다래랑만 먹고 청산에서 어찌 살 수 있겠습니까. 밥, 반찬 해먹고 가끔 고기라도 구워 먹고, 자녀들 학비와 결혼자금, 부모님 봉양, 기타 등등 돈 들어갈 일이 태산일텐데 아무리 못벌어도 밥 먹고 살 돈은 벌어야 하지 않겠습니까?
들어가기 전에 추천 부탁합니다.
도시민들이 농어업을 통해 돈을 번다는 이야기는 사실 상당히 먼나라의 이야기입니다. 뉴스 등을 통해 보면 특용작물이니 가두리 양식이니 뭐니뭐니 해서 성공한 귀농인의 이야기가 종종 나오기는 합니다만, 글쎄요, 그게 쉬웠으면 토박이 농어민은 전문가들이니 다들 갑부여야 합니다. 하지만 실상은 그렇지 않은 경우가 훨씬 많지요. 그럴진대 초보 농어업인이 대박을 낸다? 농지원부 기준(현행 농지법이 요구하는 기준)으로 500평은 가지고 있어야 농업인이라고 말할 수 있습니다. 직접 한번 지어 보세요. 500평은 커녕 50평도 너무 넓어 쩔쩔 맵니다
뉴스에 나오는 분들 다큐멘터리 보면 대개 귀농하고 최소한 5년은 실패를 거듭해 도시에서 가지고 온(평생 뼈빠 지게 일해 모은) 돈(퇴직금) 다 까먹고 그 다음 5년 동안 빚더미(종자와 비료, 농기계 등은 뭐 공짜로 나눠준답니까)에 깔려가면서 감을 잡아 귀농 10년 차 이후부터 소득을 올려 간신히 빚 메꿔 나가기 시작하더이다. 이럴진대 귀농하면서 돈다발 싸들고 오신 분들(이 과연 있을까 싶지만) 아니고서야 당장에 일정한 수입이 필요한 분들이 고려할 수 있는 가장 쉬운(?) 일이 펜션사업이겠지요.
펜션사업은 산좋고 물좋은 곳에 예쁜 집과 정원을 갖추고 있으면 만사가 다 통할 것 같지만 도시의 여타 사업들 만큼이나 사회적 분위기와 유행, 그리고 시류에 민감합니다. 경제가 호황이어서 돈이 잘 돌면 손님이 많고, 여타 사정으로 불황이면 펜션도 불황입니다. 당연하지요. 펜션은 휴가를 즐기려고 결심한(말하자면 돈을 쓰겠다고 작정한) 손님들이 찾는 곳이니 펜션사업은 사회 구성원들의 주머니 사정에 민감하게 반응할 수밖에 없습니다.
그렇다면 요 근래 몇 년간처럼 불경기에, 무엇이 어떻게 될지 앞날이 불분명할 때에는 펜션사업은 전부 망했다고 봐야할까요? 그럴리 없지요. 사회구성원들 주머니사정이 답답하긴 할 테지만 휴가비 없을 정도로 궁하지는 않습니다. 요즘 사람들, 예전처럼 가족을 위해서라면 나 하나쯤 무조건 희생하며 살겠다는 마인드가 그리 강하지 않아요. 죽도록 일만 하던 시대는 옛날이지요. 즐길 것은 즐기며 삽니다. 돈 뭐하러 법니까, 잘먹고 잘살고 잘놀고 잘죽기(!) 위해서 버는 거잖아요.
손님들이 그렇게 돈 쓸만큼 쓰고 다니는데도 요즘 펜션의 대다수가 불황의 늪에 빠져있습니다. 그것은 아마도 펜션사업이 가지고 있는 태생적 맹점에서 우선 원인을 찾을 수 있을 것 같습니다. 지피지기면 백전백승이라지요? 그동안 펜션운영하면서 느껴왔던 펜션의 한계들을 짚어보도록 하겠습니다.
첫째, 펜션사업은 초기 투자비용이 많이 듭니다.
한국에서 펜션이라는 개념이 도입된 것은 1999년 무렵으로 알려져있습니다. 대체숙박업소로서의 민박이 오래전부터 있어왔지만 민박은 숙박보다는 음식 판매에 더 비중을 두다 보니 쾌적한 숙박과는 다소 거리가 있었습니다. 도시에서 받은 스트레스를 날리기 위해 시골을 찾는 휴가객들이 오히려 스트레스만 잔뜩 받아 귀가하는 경우가 더 많았지요.
그러다가 제주도 지역에 전원주택, 별장 붐이 불면서 기왕에 짓는 것, 조금 더 방 수를 늘려 유럽식 민박의 개념, 즉 손님들이 마치 자신의 시골 별장에 쉬러 온 것처럼 정원에서 파티도 하고 주변을 산책하면서 조용히 휴식을 취할 수 있는 장소을 제공하고 그것을 통해 수익을 낸다는 계획을 수립한 몇몇 펜션지기들이 승승장구하기 시작하면서 펜션사업은 점차 명승지 주변 지역의 핵심사업으로 성장합니다.
네, 명승지 근처의 좋은 자리에, 별장에 준한 인테리어, 엑스테리어가 펜션의 핵심입니다. 당연히 돈 많이 들겠지요. 그닥 알려지지 않은 산속에 별장 하나 짓는데도 억단위는 기본으로 들어가는데 유명한 계곡, 바다, 관광지가 가까운 전망 좋은 요지에 펜션을 짓는 일은 개인이 감당하기에는 꽤나 부담스러운 일임에 틀림 없습니다.
둘째, 펜션사업은 주인이 운영할 때 최상의 컨디션을 유지합니다.
펜션 건축 초기 비용의 부담을 인지한 건축업자들이 한때 콘서시엄을 이루어 펜션단지를 조성하고 일반인들에게 분양하는 한편, 비어있을 때 관리를 맡아 관광객들을 유치하고, 거기서 나온 일정 수익을 분양받은 주인에게 분배해주는 시스템을 시도했습니다. 결과적으로 이 시스템은 금방 망해버렸어요. 펜션은 숙박업소지만 여관이나 콘도의 느낌보다는 개인별장의 이미지가 훨씬 강합니다. 결국 주인이 직접 펜션을 운영해야만 지속적인 관리가 이루어질 수 있다는 의미가 되겠지요.
주인이 운영하기 위해서는 펜션에 정착해서 살아야 합니다. 하지만 여기에도 골아픈 현실이 존재하는데, 펜션이라는 것이 성수기와 비수기의 수입이 너무 극명하게 차이가 있어 살림살이가 그리 녹록치 않다는 점이지요. 7,8월 휴가철에는 일손이 딸려 괴로울 정도로 손님이 많습니다.
현행법상 펜션의 객실은 7실로 규정되어 있습니다. 적어보이지요? 방 7개 청소하려면 아무리 손이 빠른 부부가 함께 작업해도 3시간 이상 걸립니다. 일반적인 펜션 규정인 12시에 퇴실, 3시에 입실 시간 맞추기에도 빠듯한 시간입니다. 청소시간이요, 전쟁터나 다름 없습니다.
그런데 전쟁같던 7,8월이 지나가면 손님이 뚝 끊어져서 주말에 방 서너개 파는 일조차 어렵습니다. 그러다보면 겨울이 오고 몇 안되는 손님 받자고 무지막지한 난방비를 지불하며 적자경영에 휘둘리게 됩니다. 펜션은 대개 계곡 낀 산중에 자리하고 있는 경우가 많은데 산중 겨울은 또 왜 그리 깁니까. 전쟁 치르며 어렵게 번 돈 겨우내 난방한다고 다 날리게 마련입니다.
세째, 펜션사업은 유행에 민감합니다.
어느정도 자리를 잡고 펜션영업을 하다 보면 근처 펜션들 수입이 보입니다. 대개는 거기서 거기지만 어느 한 집에 갑자기 손님이 몰리기 시작합니다. 알아보니 몇백만원짜리 스파를 방마다 다 들여놨답니다. 열심히 계산해봅니다. 300만원짜리 스파 놓고 방값 5만원 받으면 손익분기점이 60일. 까짓거 지르자. 방7개면 2100만원. 계산대로 영업 될까요? 물데우는데 들어가는 전기료는 어쩔 것이고, 무엇보다도 성수기 두 달동안 스파 청소까지 어떻게 감당합니까. 웃긴 것은 스파펜션 그거 2년 짜리 유행이었습니다. 지금은 애물단지입니다.
그러다 갑자기 다른 집에 손님이 몰립니다. 수영장을 팠더니 꼬마들을 동반한 가족단위 손님들이 급격히 늘어났답니다. 아이들이 놀만한 조립식 수영장 설치하려면 천 몇백만원 쯤 듭니다. 여름장사가 피크이니 과감하게 투자합니다. 술드신 손님 한 분이 술낌에 밤 늦게 수영한다고 뛰어들었다가 목뼈를 다쳐 하반신 마비가 와서 손해배상 청구했습니다. 법원이 펜션측의 관리소홀을 인정해서 70%의 책임이 있다고 판결하여 2억 몇천 배상했습니다. 10만원짜리 방 2000천개 이상 팔아야 손익분기로군요.
다른 곳에서는 계곡가의 변변치 않은 자리에 있던 펜션에 손님이 몰립니다. 하천부지를 임대해서 방갈로 몇동, 트레일러 캠핑카 몇동, 평상 몇개 놓고 텐트를 임대해주더니만 대박을 내는 겁니다. 그러다 폭우가 쏟아져서 평상과 방갈로는 다 떠내려가고, 캠핑카에는 모래 가득 차고, 군청에서는 단속이 나와 벌금 물리고, 하천선 밖으로 이동명령서 내립니다. 이건 손익분기 계산하기도 짜증나는군요.
허풍을 조금 섞기는 했지만 실재하는 일입니다. 더불어 펜션사업이 불황을 맞이하자 타개책으로 수많은 펜션지기들이 시도했던 일이기도 합니다. 골치 아픈 것은 이런 타개책이 한동안은 손님을 끌어모아준다는 점입니다. 업주 입장에서는 뜨거운 감자인 셈이죠.
네째, 펜션사업은 입지와 접근성이 너무너무 중요합니다.
흥정계곡이 펜션촌으로 명성이 자자한 이유는 고속도로 나들목에서 15분 정도의 거리, 사철 풍부한 수량의 흥정천, 아름다운 산세, 비교적 평탄한 도로망 덕분입니다. 덕분에 손님이 너무 많아 여름 성수기때는 길이 막혀 홍역을 치르기도 하지요. 그런데 같은 봉평지역이고 도로 여건은 오히려 더 좋은 무이리 펜션촌은 완전히 파리만 날립니다. 원인은 계곡이 없다는 것. 계곡이 있고 없고에 따라 매출의 차이가 극명하게 달라집니다.
흥정계곡은 여름에는 전국 어느 곳보다 손님이 많지만 여름장사가 거의 전부입니다. 낙엽 지고 계곡이 얼어붙으면 볼거리도 즐길 거리도 없으니 겨울에는 흥정계곡을 찾는 손님이 거의 없지요. 그런데 여름에는 수량이 모자라 그저 그렇던 면온천 상류 지역은 오히려 겨울이면 북적북적거립니다. 심지어 11월 말 부터 이듬해 3월 말까지 아예 전세를 내서 펜션 주인을 기쁘게 하는 경우도 있습니다. 네, 휘닉스파크 덕분입니다. 스키나 보드 좋아하시는 분들 중 일부 매니아는 겨울 내내 펜션과 슬로프 사이를 출퇴근하기도 합니다.
흥정천과 면온천의 장점을 두루 갖춘 곳이 있습니다. 금당계곡인데요, 장평IC에서 10분, 면온 IC에서도 10분, 거리상으로 적당하고 접근도로도 잘 닦여있습니다. 수량은 래프팅이 가능할 정도로 풍부하면서 급류이고, 수려한 경관은 기본, 휘닉스파크까지 10분여의 거리이니 여름은 물론 겨울 영업에도 훌륭한 장점을 가진 자리로 실제로 금당계곡 인근 펜션 중 몇몇 펜션은 사철 손님이 끊이지 않아 여타 펜션들의 부러움을 받고 있습니다.
이것은 펜션이 좋은 자리에 입지하고 있는 점을 베이스로 펜션지기들의 영업전략이 제대로 효과를 발휘한 결과입니다. 네, 펜션은 입지도 중요하지만 그 입지에 잘 어울리는 영업전략이 접목됐을 때 손님들로 북적거리는 잘 나가는 펜션이 될 수 있습니다.
그 이야기는 다음 챕터인 <펜션운영> 편에서 계속 이어가기로 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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출처: 청산공인중개사 원문보기 글쓴이: 수신
