스크랩 ＜＜돈한푼안들이고 20평대에서 50평대로 갈아타기＞＞ 6탄 - 투자의 승패는 팔때가 아니라 사는순간 결정이난다.

[곽춘자]

6탄 - 투자의 승패는 팔때가 아니라 사는순간 결정이 난다.

안녕하세요.

푸르미미입니다.

6탄을 빨리 올려달라는 요청이 많아서 최대한 빨리 글을 올립니다.

흔히들 말하길

투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는것이라고 한다.
이말은 얼마나 싸게 사느냐가 중요하다는 말이다.

따라서
투자의 승패는 팔때가 아니라 사는순간 판가름 난다고 생각한다.

그러면 우리가 하고있는 부동산 투자, 그중에서 아파트를 어떻게하면 싸게 살수있을까?
나의 경우를 예를 들어보겠다.

1. 재건축 조합원 물건 - p아파트 (신평리아파트 재건축)

2010년 3월경
신혼집을 구하기위해 아파트를 알아보고 있던중이였다.
본가가 평리동이여서 평리동 주변위주로 알아보았다.
주변에 입주한 아파트로는

중리롯데캐슬, 평리롯데캐슬이 있었으며 막 공사중인 p아파트가 있었다.
당시에 시세가 중리롯데캐슬 25평이 1억6천-7천만원,
평리롯데캐슬이 1억5천-6천만원 정도하였었다.

이왕에 새아파트면 좋겠다 싶어서 p아파트 근처의 부동산에 들른다.

푸르미미 : 소장님 p아파트 살려고하는데 좋은 물건 나온거 없습니까?
소장 : 남향이고 로얄층의 조합원 물건이 하나있는데 금액은 1억2천만원 정도하는데 이정도면 손해는 안볼것 같네요

그리고 세금을 알아보니깐 약2천만원정도 납부되어야해서 토탈 1억4천만원에 25평 새아파트를 살수 있을것 같았다.

새아파트이고 관공서가 주변에 밀집되어있어서 집값도 향후 받쳐줄거라고 생각하였으며
주변아파트대비 약 2천~3만원정도 저렴하여서 승산이 있겠다 생각하고 계약금을 보냈다.

나중에 매도자인 할머니한테 궁금해서 한번 물어보았다.

푸르미미 : 할머니 이 아파트 조합원으로 계약하면 1억4천만원에 사게되고

               주변다른아파트보다 최소 2~3천만원이나 싸게 구매하는건데 왜 파시는가요?
매도자 : 신평리아파트 평가금액이 6천만원정도 되었고 추가부담금이 6천만원 있어야하는데 노인네가 그렇게 큰 돈이 어디있어?
푸르미미 : 그럼 이거 팔고 어떡하실려구요
매도자 : 어떡하긴 뭘어떡혀, 조그만 빌라 세들어가서 살아야지.

돈을 번다는거 - 때로는 생산적인 일로 부가가치를 만들어내서 돈을 벌수도 있지만
투자에서 돈을 버는거의 대부분은 남이 돈을 잃기 때문에 돈을 버는
제로섬 게임이 아닐까 생각해보았다.

p아파트 일반분양가는 그당시 1억6천만원 정도에 분양을 했었던것 같으며

어쨌든 평리 푸르지오를 사는순간 2~3천만원 이기고 들어간것과 같다.

p아파트 주변시세 대비 그리고 일반분양가 대비 2,3천만원 저렴하게 구매 

=> 사는순간 2,3천만원 이기고 들어감

2. 시공사부도로 공사중단된 현장의 재분양 물건 - s아파트, h아파트

* s아파트

2011년 9월경 태왕에서 2006년 분양하여 5-6층정도 공사하다가 부도가나서 공사중단이 되었으며

2011년 5월경 삼정이 인수하여 재분양한 단지가 지금의 삼정브리티시이다.

 
아래는 2006년 태왕이 분양할려던 당시 뉴스기사이다.

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태왕, '용산역 태왕아너스 오블리제' 분양 
태왕은 11일 달서구 감삼동 '용산역 태왕아너스 오블리제'를 분양한다.
주상복합 아파트인 '용산역 태왕아너스'는 36평형-87평형까지 모두 514가구 규모로 최고층 36층으로 지어지며
지하철 2호선 용산역과 죽전역 사이에 위치해 있다.

태왕 관계자는 "죽전네거리는 서부 지역 생활 중심지로 할인점과 학교, 의료 기관 등이 몰려 있어 최적의
 생활 여건을 갖고 있다."며 "단지내에 휘트니스 센터와

실내 골프장 등 부대 시설이 갖춰져 있으며 조망 및 일조권이 탁월한 단지"라고 밝혔다.

분양가는 36평형 대는 840만원, 40평형 대는 980만원 선이다. 모델하우스 위치는 지하철 2호선 죽전역 인근.
문의 전화 053-566-0900

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2006년 태왕 오블리제 분양가  36*840 = 302,400,000원

2011년 재분양한 삼정브리티시 분양가 35*658 = 230,000,000원

2006년 태왕의 분양가보다 2011년 삼정의 분양가가 약7천만원 저렴하게 재분양하였다.

s아파트는 기존의 태왕아파트 분양가보다 약 7천만원 저렴하게 재분양

=> 사는순간 약 7천만원 이기고 들어감

* h아파트

2013년 5월경 2006년 우방에서 분양하여 거의 70%이상 건축되었다가 부도가나서
공사중단된 현장이며 대한주택보증이 인수하여 2013년 5월에 재분양을 하여 한신휴플러스에서 시공한 단지이다.

아래는 2006년 우방이 분양할려던 당시 뉴스기사이다.

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대구 ‘시지 우방유쉘’ 11일부터 청약

중견건설업체 우방은 오는 11일 대구시 수성구 만촌동에서 ‘시지우방유쉘’ 견본주택을 공개하고 이날부터
순위청약 접수에 들어간다고 7일 밝혔다.

지상18층 6개동 규모로 34~53평형 510 세대가 공급되며 11일과 12일 양일간에 걸쳐 우선순위, 1순위, 2순위, 3순위
동시 접수를 받는다.

분양가격은 34평형 기준층이 2억4900만원(평당 732만원)이며, 34평형 2억3900만원(702만원)이다.
또 47평형은 4억600만원(864만원)이며,

53평형 4억7000만원(887만원)이다. 문의 053)745-9300.

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2006년 시지우방유쉘 분양가 53평*887만원 = 4억7천만원

2013년 h아파트 분양가 53평*600만원 = 3억2천만원

2006년 우방의 분양가보다 2013년 s아파트의 분양가가 약7천만원 저렴하게 재분양하였다.

h아파트는 기존의 우방유쉘아파트의 분양가보다 약 1억5천만원 저렴하게 분양

=> 사는 순간 1억5천만원 이기고 들어감

3. 할인분양 물건 - 월성 이편한세상

지난글에서 s아파트에 이어서 새로운 저평가된 투자 물건이 보인다고 이야기하였다.
거기가 어디냐고 문의가 많아서 댓글에 힌트를 넣었었다.

너무 쉽게 드러나게 힌트를 주는것은 예의(?)가 아닌것 같아서

댓글 2번째 페이지에 위에 보시는것처럼 댓글 첫글자에

 "월 성 이 편 한 세 상" 을 암호처럼 올렸었다.

놀랍게도 위의 암호같은 힌트를 넣었는데 한분이 정확하게 어딘지 맞춘것 같았다.
나의 레이다망에 걸린 물건은 바로 월성이편한세상이다.

<할인분양 가격표>

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           최초분양가          확장비               합계                     할인분양가격

56평     515,000,000           10,780,000            525,780,000              층수 2층       430,000,000

                                                                                                     3~5층   440,000,000
                                                                                                     6~10층  460,000,000
                                                                                                    11~15층  470,000,000
                                                                                                    16~20층  480,000,000
                                                                                                    21층이상  485,000,000

65평     595,000,000           11,286,000            606,286,000              층수 3~5층 480,000,000

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지금 56평 5층기준으로 본다면 최초 분양가보다 8천5백만원 할인분양하고 있다.

월성이편한세상 아파트는 할인 재분양하여서 기본의 분양가보다 약 1억원 저렴하게 재분양

=> 사는순간 약 1억원 이기고 들어감

여기서 잠깐
"그러면 무존건 미분양 할인 하는 물건을 사면 가격이 오르느냐" 라고
의문을 가지는 분이 있을거라 생각한다.

모든 할인분양아파트가 추후에 가치가 상승하는것이 아니다.
그러기에 우리는 아파트의 가치를 분석하고 현재의 가치가아닌

미래의 잠재가치가 있는 미분양아파트 인지를 분석해보아야한다.
단순히 분양가보다 싼 미분양아파트를 사는것이 아니라 지금은 저평가 되었지만 개발호재등의 이유로 향후
제대로 평가받을 수 있는 수요가 몰릴수 있는 아파트를 사는것이 정답이라고 할수 있을것이다.

<월성이편한세상 간단한 분석>

1. 입지 : 아파트는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지이다.

          상인역에서 월성이편한세상 정문까지 도보 8분안에 도착한다.

          참고로 내가 직접 걸어서 재어본결과 7분10초에 도착할수 있었다.

2. 학군 : 이편한세상 단지 바로옆에 붙어서 조암초등학교가 있다.

           그리고 걸어서 10분거리에 월서중학교가 있으며 걸어서 10분거리에 영남고등학교가 있다.
           수성학군은 아니지만 비수성학군중에서는 거의 상위권레벨에 속하는 학군이다.

3. 편의시설 : 걸어서 10분거리에 상인롯데백화점, 차로 3~5분거리에 월배이마트와 상인홈플러스

                  상인역 ~ 진천역 부근의 다양한 상업시설
                  월성이편한세상 앞쪽에 형성된 다양한 상업시설

4. 개발호재 : 월성이편한세상 뒷동 옆으로 새로운 형식의 상가 스트리트가 형성될 예정이며 이는 월성네거리가

              향후 상인역만큼은 아니지만 거기에 버금가는 새로운 상권을 형성하게 될것임을 알수가 있다.

              월성이편한세상, 월성푸르지오, 월드메르디앙, 월배이편한세상, 협성휴포레 등의 수요와

              협성휴포레 뒤쪽의 아파트 개발예정지구등의 엄청난 수요가

              월성네거리쪽에 몰리게 될것이다.

              참고로 월배, 월성지구 주민들의 바램이 컸던 극장이 상인역 주변에 상인롯데 시네마가
              들어옴으로써 어느정도 해결이 되었으며 더 큰 규모로

              CGV에서 현재 월배, 월성 지역으로 입성하기위해 부지마련을 위해 노력중이다.

5. 추후시세분석 : 간단히 설명하자면 지난 몇년간 그리고 이글을 쓰는 지금도 대형아파트라고 할수있는

                  40평 후반대의 아파트는 공급이 거의 없다.

                  아파트 가격을 결정하는 여러요소가 있겠지만 가장 핵심으로 꼽는것이 수요와 공급이다.

                  (그외 정부정책, 부동산 심리, 거래량등이 중요요소인것 같다)

                  최근엔 공급 부족으로 20,30평대 중소형 아파트의 가격이 급등하였다.

                  지금은 대형아파트의 공급부족으로 대형 아파트의 가격이 급등하고있다.

                  최근 4~5개월 사이에 달서구 대형과 수성구 대형이 급등하고 있다는것은 조금만 관심을 기울이면

                  알수 있는 내용이다.

 
6. 종합 : 56평 대형의 아파트를 할인분양한다고 사는것은 쉽지가 않다.

          월성이편한세상의 56평의 경우 도보 7분거리의 역세권 아파트이며

          1000세대 가까운 대단지 브랜드 아파트이며

          학군이 뛰어난 아파트이며

          편의시설이 집중되어있는 아파트이며

          주변 개발 호재를 안고있는 아파트이다.

          h아파트 53평을 분양받을때 이야기했던것처럼 역세권의 학군이 받쳐주는

          대형 아파트는 분양받아도 괜찬을것 같다고 이야기 했었다.

다시한번 강조하지만
투자는 파는순간 결정나는것이 아니고 사는 순간 이미 판가름이 난다.

이 물건을 사서 오르면 얼마나 좋을까라고 기다리는 투자는 실패인것이다.

사는 순간 이기고 들어가는 게임의 법칙을 아는것이 중요하다.

그러므로 우리는 게임의 법칙을 알아야하고

즉, 아파트를 싸게 살수 있는방법과 그눈을 길러야한다는 것이다.

허나 지금 시점은 부동산 상승기라서 예전 미분양이 넘치던 시절처럼

아파트를 싸게 살수는 없을거라고 생각되는가?

지난달 분양한 범어화산살레의 일반 분양가가 33평 기준 약 3억5천만원이다.

일반 분양하기전 조합원 분양가가 2억8천만원이었으며 P7천만원을 붙여서

조합원 물건이 3억 5천만원에 많이들 거래가 되었다.

놀랍게도 놀랍게도 놀랍게도

당첨 발표후 첫날에 화산살레의 로얄층이 프리미엄이 4천3백만원에 거래가 이루어졌다.

조합원 물건을 샀는 사람은 최소 2천만원에서 ~ 4천만원 이기고 들어간 투자를 한셈이 된것이다.

기회는 항상 있다.

그것이 기회인지 아닌지 볼수 있는 눈을 못가지고 있을뿐이다.

PS.

우리가 살아가면서 가장 비싼돈을 주고 소비하는것은 무엇일까?

모두아시겠지만 의,식,주 중에서 주에 해당된다.

옷을 사기위해서 대구백화점에도 가보고 현대백화점에도 가보고

동성로에 옷집도 가보지 않는가?

그리고 혹시나 더 싼거 없나 싶어서 모다 아울렛도 가보지 않는가?

그리고는 결국에는 네이버 최저가 쇼핑으로 구매하지 않는가?

몇십만원 하는 옷하나 사는데도 이렇게 온갖 갖은 정성을 기울여서 구매하지 않는가?

그리고는 온라인으로 20%정도 싸게 샀다고 좋아하질 않는가?

그러나 우리가 집을 살때는 어떤가?

아무런 조사없이 너무 공부를 하지않은채 무턱대고 즉흥적으로 사지 않는가?

그것도 대출을 1억씩이나 내면서 사는대도 그렇단 말이다.

너도나도 청약할때 저 아파트가 좋은 아파트인가보다 따라서 청약도 하고

그게 끝물일수도 있다는걸 모른채...

미분양 아파트가 있는 아파트는 괜히 미분양 나겠어라며 거들떠 보지도 않고

그게 흙속의 진주가 될수 있다는걸 모른채...

아무런 사전 정보조사 없이 친구가 사는 아파트 따라서 사는 경우도 있고

그게 같이 골로 갈수 있다는걸 모른채...

내년에 월성이편한세상 56평으로 이사갈때 돈이 얼마들어가는지 그때되서 글 올려보도록 하겠습니다.

그리고 반응 좋으면 7탄 갑니다.^^