스크랩 재건축아파트 수익률 분석(은마, 목동, 성내, 구로)

[오늘]

재건축아파트 구입시 수익율 가상비교 - 은마, 목동, 성내, 구로

1. 여는글

 재건축 아파트 분양권 전매가 허용되면서 부동산 폭락론자들의 과장이 조금 도를 넘었다고

생각하는 와중에 재건축의 수익률이 얼마기에 그럴까 하고,

계산식을 만들어 보았다.

나 자신도 재건축 예정 아파트에 살기에 관심이 높을 수 밖에 없어 한번 분석해보았다.

누구하나 속 시원하게 가르쳐 주지 않는 이야기 이므로 조금 서툴수 밖에 없고,

틀린 부분이 있을 수 있으므로 여러가지 변수를 두어 비교함을 밝힙니다. 

비록 비교변수가 다소 정확하지는 않으나 재건축에 관심을 가진 분들에게

유용하리라 생각하고 올리는 것이니

보다 진보된 계산식을 가진 분의 수정이나 보완을 바랍니다^^

지역이기주의에 편승한 지역 우월주의적 답글을 자제하시고,

냉정한 시각으로 단순한 수치분석을 바랍니다.

부동산은 정치적 배려와 입지의 중요성은 누구나 잘 아는 사항이므로

굳이 언급하지 않겠습니다.

서론이 긴 이유는 다들 아시는 것 처럼,

아파트의 현재 위치와 인식등에 의하여 내것이 좋다는 일방적인 시각을 없앤 상황에서

수치상의 비교하는 이상도 이하도

아님니다

2. 비교기준 및 비교

바로 오늘 구입한다는 단순한 가정하에 계산한다는 점을 꼭 밝힌다.

단순 비교인 만큼 무엇이 좋다 그르다의 관점을 떠나 오늘 구입한다면

수익율이 어떻게 될지를 분석해본 것이라는 것이다.

기존 거주자의 경우 해당사항이 없다는 점을 밝힌다.

신규구입을 원하고 수익을 원하는 분들의 경우를 가정한다는 것이다!! 

가. 비교 기준

-구입시점 : 2009년 8월 13일 구입

-구입가격 : 다음사이트 매물시세 평균가격

-대상매물 : 강남구대치동 은마아파트, 양천구 목동 목동5단지아파트,

                 강동구 성내동 미주아파트, 구로구 구로1동 주공아파트

-기준사항 동일 비교 : 예상용적율, 공사비용

-기준사항 차등 비교 : 평균분양가, 조합원분양가, 일반분양가

-무상지분평형 : 네이버 검색 / 해당동 부동산 문의

-재건축시 42평 배정의 경우

나. 비교

아래 계산식은 현재 시행되는 소형평형 비율, 기부채납에 따른 용적율 상향등의

기준을 적용하고 있지 않다.

우리가 일반적으로 재건축을 생각하면 표면적으로 알수 있는 

-대상 : 은마아파트, 목동5단지아파트, 성내동 미주아파트, 구로주공아파트

-대상평형 : 30평대 (재건축시 42평 배정의 경우)

-대지지분 : 각 아파트별 / 평형별 상이

-구입가격 : 구입시점에 따라 상이 (기준점 : 2009년 8월 13일 구입시)

-예상용적율 : 일부단지의 경우 300%를 적용받는다고 하나 확정된 것이 없으므로

                    250%일괄적용

(단, 이 경우 15층이상의 재건축이 불가하므로 예외로 하여 계산식에 의해 적용함)

-수익율 :  일반적 내용을 적용한 수익율 

하나) 평균분양가, 평당 조합원 가격, 평당 일반분양가 동일한 경우 비교

구분	계산식	강남 은마아파트	목동5단지아파트	성내동 미주아파트	구로주공아파트
비교평형	A	33.8	34.7	30.8	33
단지내 최고층	B	14	15	14	15
전용면적	C	25.67	28.8	29	25.67
완공/입주일	D	1979.12	1986.10.	1983.11	1986.07
현재 총세대수	E	4424	1848	406	1400
공시지가  (2008.1)	F	9,720,000원/㎡	4,340,000원/㎡	4,900,000원/㎡	2,440,000원/㎡
총면적	G	239225.8	112818.0	18416.9	87082.3
총면적	G1	72492.7	34187.3	5580.9	26388.6
세대당 면적	H=G/E	54.1	61.0	45.4	62.2
예상 용적율	I	300%	300%	300%	300%
재건축  예상   세대수	J	7268	3036	667	2300
건축연면적	K=G*I	717677.4	338454.0	55250.7	261246.9
평균 분양가	L	\14,000,000	\14,000,000	\14,000,000	\14,000,000
공사비	M	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000
총수입	N=G*I*L	\3,044,692,000,000	\1,435,865,454,545	\234,396,909,091	\1,108,320,181,818
총지출	O=K*M	\956,903,200,000	\451,272,000,000	\73,667,600,000	\348,329,200,000
	P	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000
	Q	\14,353,548,000	\6,769,080,000	\1,105,014,000	\5,224,938,000
	R=P+Q	\973,096,748,000	\459,881,080,000	\76,612,614,000	\355,394,138,000
개발이익평수(평)	S=(N-R)*L	147,971.09	69,713.17	11,270.31	53,780.43
무상지분평형	T=S/G1	204%	204%	202%	204%
	U	16.3	30	16.7	20.3
	V=T*U	33.3	61.2	33.72481836	41.4
입주예정평형	W	42	42	42	42
평당  조합원  분양가격	X	\12,000,000	\12,000,000	\12,000,000	\12,000,000
평당  일반    분양가격	Y	\16,000,000	\16,000,000	\16,000,000	\16,000,000
조합원 추가  부담금	Z=(W-V)*X	\139,658,428	(\306,794,702)	\132,402,906	\7,538,452
매입가격(2009.8.11)	a1	\1,205,000,000	\997,500,000	\480,000,000	\425,000,000
재건축 총비용	b1=a1+Z	\1,344,658,428	\690,705,298	\612,402,906	\432,538,452
일반분양가	c1=Y*W	\672,000,000	\672,000,000	\672,000,000	\672,000,000
재건축시     총수익	d1=c1-b1	(\672,658,428)	(\18,705,298)	\59,597,094	\239,461,548
신규매입자      예상수익율	e1=d1/b1	-50.02%	-2.71%	9.73%	55.36%

둘) 평균분양가, 평당조합원 가격, 평당 일반분양가 차이를 두어 비교

구분	계산식	강남 은마아파트	목동5단지아파트	성내동 미주아파트	구로주공아파트
비교평형	A	33.8	34.7	30.8	33
단지내 최고층	B	14	15	14	15
전용면적	C	25.67	28.8	29	25.67
완공/입주일	D	1979.12	1986.10.	1983.11	1986.07
현재 총세대수	E	4424	1848	406	1400
공시지가  (2008.1)	F	9,720,000원/㎡	4,340,000원/㎡	4,900,000원/㎡	2,440,000원/㎡
총면적	G	239225.8	112818.0	18416.9	87082.3
총면적	G1	72492.7	34187.3	5580.9	26388.6
세대당 면적	H=G/E	54.1	61.0	45.4	62.2
예상 용적율	I	250%	250%	250%	250%
재건축  예상   세대수	J	7268	3036	667	2300
건축연면적	K=G*I	598064.5	282045.0	46042.3	217705.8
평균 분양가	L	\20,000,000	\18,000,000	\16,000,000	\14,000,000
공사비	M	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000
총수입	N=G*I*L	\3,624,633,333,333	\1,538,427,272,727	\223,235,151,515	\923,600,151,515
총지출	O=K*M	\797,419,333,333	\376,060,000,000	\61,389,666,667	\290,274,333,333
	P	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000
	Q	\11,961,290,000	\5,640,900,000	\920,845,000	\4,354,115,000
	R=P+Q	\811,220,623,333	\383,540,900,000	\64,150,511,667	\296,468,448,333
개발이익평수(평)	S=(N-R)*L	140,670.64	64,160.35	9,942.79	44,795.12
무상지분평형	T=S/G1	194%	188%	178%	170%
	U	16.3	30	16.7	20.3
	V=T*U	31.6	56.3	29.75240982	34.5
입주예정평형	W	42	42	42	42
평당  조합원  분양가격	X	\18,000,000	\16,000,000	\16,000,000	\12,000,000
평당  일반    분양가격	Y	\22,000,000	\20,000,000	\20,000,000	\16,000,000
조합원 추가  부담금	Z=(W-V)*X	\228,143,547	(\286,039,293)	\244,951,804	\90,484,252
매입가격(2009.8.11)	a1	\1,205,000,000	\997,500,000	\480,000,000	\425,000,000
재건축 총비용	b1=a1+Z	\1,433,143,547	\711,460,707	\724,951,804	\515,484,252
일반분양가	c1=Y*W	\924,000,000	\840,000,000	\840,000,000	\672,000,000
재건축시     총수익	d1=c1-b1	(\509,143,547)	\128,539,293	\115,048,196	\156,515,748
신규매입자      예상수익율	e1=d1/b1	-35.53%	18.07%	15.87%	30.36%

셋) 현재평당 기준지가를 평균분양가, 평당조합원 가격, 평당 일반분양가에 적용 비교

구분	계산식	강남 은마아파트	목동5단지아파트	성내동 미주아파트	구로주공아파트
비교평형	A	33.8	34.7	30.8	33
단지내 최고층	B	14	15	14	15
전용면적	C	25.67	28.8	29	25.67
완공/입주일	D	1979.12	1986.10.	1983.11	1986.07
현재 총세대수	E	4424	1848	406	1400
공시지가  (2008.1,/㎡ )	F	9,720,000	4,340,000	4,900,000	2,440,000
총면적	G	239225.8	112818.0	18416.9	87082.3
총면적	G1	72492.7	34187.3	5580.9	26388.6
세대당 면적	H=G/E	54.1	61.0	45.4	62.2
예상 용적율	I	250%	250%	250%	250%
재건축  예상   세대수	J	7268	3036	667	2300
건축연면적	K=G*I	598064.5	282045.0	46042.3	217705.8
평균 분양가	L	\30,076,000	\16,322,000	\18,170,000	\10,052,000
공사비	M	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000	\4,000,000
총수입	N=G*I*L	\5,450,723,606,667	\1,395,011,663,636	\253,511,418,939	\663,144,908,788
총지출	O=K*M	\797,419,333,333	\376,060,000,000	\61,389,666,667	\290,274,333,333
	P	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000	\1,840,000,000
	Q	\11,961,290,000	\5,640,900,000	\920,845,000	\4,354,115,000
	R=P+Q	\811,220,623,333	\383,540,900,000	\64,150,511,667	\296,468,448,333
개발이익평수(평)	S=(N-R)*L	154,259.31	61,969.78	10,421.62	36,477.96
무상지분평형	T=S/G1	213%	181%	187%	138%
	U	16.3	30	16.7	20.3
	V=T*U	34.7	54.4	31.18525355	28.1
입주예정평형	W	42	42	42	42
평당  조합원  분양가격	X=F*3.3	\28,076,000	\14,322,000	\16,170,000	\8,052,000
평당  일반    분양가격	Y	\32,076,000	\18,322,000	\20,170,000	\12,052,000
조합원 추가  부담금	Z=(W-V)*X	\234,627,712	(\226,820,752)	\218,133,436	\112,232,929
매입가격(2009.8.11)	a1	\1,205,000,000	\997,500,000	\480,000,000	\425,000,000
재건축 총비용	b1=a1+Z	\1,439,627,712	\770,679,248	\698,133,436	\537,232,929
일반분양가	c1=Y*W	\1,347,192,000	\769,524,000	\847,140,000	\506,184,000
재건축시     총수익	d1=c1-b1	(\92,435,712)	(\1,155,248)	\149,006,564	(\31,048,929)
신규매입자      예상수익율	e1=d1/b1	-6.42%	-0.15%	21.34%	-5.78%

위 3가지 비교사항 이외에 본인들이 퍼다가 직접 식을 고쳐서 계산해 보면

원하는 답을 얻을 수 있다고 본다.

무슨 대단한 것인냥 숨겨놓고, 무조건적으로 좋다는 식,

내가 사는 곳이 최고니까 비교대상에도 넣지 말라는식,

니것이 내것만 하냐는 우수꽝스런 1차원적 사고방식은

필요없다.

논리적으로 분석하고, 답을 내고 하여 투자를 할때 보다 적절한 수익을

기대할 수 있을 것이다.

물론 위 계산식이 절대적이고 반드시 들어맞다고 하는 것은 절대 아니다.

단순한 사실에 근거한 수치비교일 뿐이다.

부동산은 누구나 잘 알고 있듯이 입지의 문제와 주변 인프라의 문제가 좋아야함을

나도 잘 알고 있다. 하지만 급변하는 상황속에서 어느 지역에 어느 부분의 보강으로 인한

강세를 펼칠지는 누구도 장담할 수 없는 것 아닐까?

3. 비교를 마치면서

현재 재건축 아파트의 재건축 연한은 20~40년으로 각기 완공연도별 상이하게 적용되고 있다.

문제는 당국에서 재건축 아파트의 대량 재건축을 우려하면서도,

한편으로는 각종 이유를 들어 현행법을 무시하고,

일부지역에 특혜를 제공하는데 있다고 하겠다.

현행법상 엄연히 2종주거지의 경우 15층이하,

3종주거지의 경우 무제한임에도 2종주거지의 3종주거지로의 전환과

각종 정책(한강르네상스, 보금자리 주택의 확대등)상의 목적을 들어

이를 무색하게 하고 있다.

재건축의 연한은 20년으로 환원되어야 하는데,

설사 재건축의 연한이 20년으로 단축된다고 하여도

여러가지 과정을 거쳐 건물이 완공되기 까지의 시간과정을 놓고 볼때

짧게는 5년에서 길게는 7년의 시간이 소요되는 현실을 놓고 볼때

수도권의 난개발을 촉구시키는 신도시의 개발보다는

도심의 재건축을 통한 수요를 충족하고,

지역별 선별 개발을 통할때만이 부동산의 가격 폭등을

잠재울 수 있다고 본다.

이 경우 당연히 1:1재건축의 최악의 상황을 막는 유일한 방법인

용적율의 상향으로 하여 반드시 재건축을 유도하는 시점이 오리라고 본다.

미국의 경우 구도심의 슬럼화를 도심재개발로 활성화 하는데 중점을 두었지만

우리의 경우 다소 편협한 지역발전의 모델을 차용한 관계로

아직 70년대 모습을 고스란히 간진한 지역이 다수 있는 실정을 다들 잘 알것이다.

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*지역별 호재

-강남/강동: 용적율 300%상향 예상으로 호가 상승

                 지하철 9호선 개통으로 인한 인구유입 가속화

                 제2롯데월드 건설로 상업시설 활성화 및 인구유입 가속화.

-목동 : 용적율 300%상향 예상

           지하철 9호선 개통으로 강남접근성 강화

           경전철 건설시 트리플 역세권의 양산

-구로 : 구로철도 차량기지 이전부지와 협상중(2008년 12이전 타당성 검토완료)

           광역개발 계획 진행중(개봉동일대, 가리봉동일대는 진행중//구로1/2동일대예상)

           구로철도 차량기지 이전시 "구이역"개설 예상(더블역세권 형성)

-다음부동산-행복한부자-

위의 공식에서는 "소형평형 비율, 기부채납에 따른 용적율 상향등의기준을 적용하고 있지 않았기 때문에" 재건축은 현재시세대로라면 완전 망한겁니다