상도15구역 신통신청

[부동산썰맨]

동작구 상도15구역이 22년신속통합기획공모에 도전합니다.

이번이 첫 도전인데요

장기간 철저히 준비해서 73%라는 높은 동의율로 신청하였습니다.

주민들의 높은 열의를 체감할수 있는 동의율입니다.

면적은 12만제곱으로 신청지중에서도 넓은 편에 속합니다.

노후도는 25년기준 72%가 나오는데

생각보다 신축이 많아

구역계 조정을 통해 겨우 맞춰논 수치라 예상됩니다.

호수밀도도 61%로 기준을 충족했습니다.

세대수는 좀 많습니다. 2000세대가 넘는데요

추진위 계획으로는 선정시 20%의 추가 용적율을 받아

3200세대를 목표로 추진한다고 합니다.

임대세대를 제외하면 사실 사업성이 좋은편은 아닙니다.

전체적으로 살펴본다면 모양이 이쁘진 않습니다.

모자란 노후도를 채우기 위해서 부단히 노력한 모습이 보이긴 합니다.

보통은 구역계가 모양이 이상하면

선정되거나 추진중에 구역계가 바뀌기도 합니다.

추진위에서 나온 자료를 살펴보면 

상도15구역은 향후 사업과정에서 추가로 편입시킬 구역계도 준비를 해놓고 있었습니다.

그럼에도 불구하고 세대수가 많고 면적이 크기 때문에 

여러 건설사들이 탐낼만한 상도 15구역입니다.

이미 1군 포함 여러 건설사들이 플랜카드를 걸어놨네요

사진을 보시면 정비가 시급해보이기는 합니다.

상도15구역의 동의율 얘기를 안할수 없겠습니다.

73%의 높은 동의율로 신청을 했습니다.

한남1,자양동과 더불어 70%를 넘는 몇안되는 신청지중 하나입니다.

사실 상도15구역은 구역내 주거환경개선지구를 포함하고있어서

50%이상의 동의율을 받아야 신청이 가능했습니다.

공고에도 정확하게 명시 되어있죠

50%동의율이 쉽지않은 숫자임은 다른 구역들을 통해서도 알수있습니다.

실제로 50%동의율에 미달하지만 신청한 지역도 아주 다수 입니다.

그렇지만 상도15구역은 넓은 면적에도 73%를 받아서 접수했습니다.

정말 어매이징한 일입니다.

그만큼 추진위에서 잘 준비하고 

주민들의 재개발에 대한 열의가 높다고 평가하겠습니다.

입지를 살펴보면

이미 작년에 선정된 상도14구역과 붙어있습니다

7호선 장승배기역과 10분 거리로 

경사가 있는 구릉지에 위치하여 교통이 불편한 점은 있습니다.

하지만 주변에 노량진뉴타운과 흑석뉴타운이 위치해 있어

탄탄한 아파트 가격을 형성해 줄거라 예상됩니다

장승배기역 북측에는 동작구행정타운이 들어오게 됩니다.

주변 아파트 가격이 아주 좋습니다.

정확한 비교는 힘들지만

주변에 신축급 아파트를 보면 15억 이상을 형성하고 있고

상도15구역 또한 대단지로서 여러 커뮤니티시설이 같이 들어오게 된다면

15억이상은 할꺼라 보고 있습니다.

투자의견 

상도15구역의 여러 컨디션을 살펴볼때 

재개발 조건 자체는 겨우겨우 맞춘것으로 보입니다.

구역계의 이상한 모양이라든지 사업성이라든지

여러 측면에서 봤을때 처음에는 부정적 견해 였으나 

추진위의 활동과 높은 동의율을 보면서 

가능성이 상당하다는것을 느꼈습니다.

동의율이 73%나 나왔다는것은 조합설립임박이라는 얘기나 다름 없고

비록 이번 신속통합기획 공모에 탈락한다 하더라도

확실한 추진주체가 있고 주민들 의지가 있어

다음 기회를 노린다거나 

공공재개발이나 모아타운등 다른 사업을 노린다거나 

여러가지 방법을 모색할수있기 때문에

꼭 이번 신속통합기회를 노리기 보다 장기적인 관점에서 투자는 아주 좋다고 생각합니다.

특히나 계륵같은 주거환경개선지구를 포함하고 있기 때문에

조금 더 선정 확율이 올라갈 것 같습니다.

주거환경개선지구는 도로를 새로 깔아준다거나

놀이터나 공공시설을 재공한다거나

벽화를 그려준다거나

사실상 재개발과는 거리가 멀고

실제 주거환경을 개선할만한 효과가 크지 않아

유명무실한 사업이란 것이 대부분 의견입니다.

사실상 예산만 낭비하고 있다는게 저의 생각이기도 합니다.

이런 주거환경개선지구가 포함된 여러 지역들이

모아타운이나 다양한 재개발사업으로 선정되었고

오세훈시장 재임동안 주환개지구들이 많이 사라질것으로 예상됩니다.

상도15구역의 주환개지구도 다른 재개발 사업으로 사라지지 않을까요

특히나 동작구라는 입지에 초기투자금액이 1억대 라는 점은 아주 매리트 있습니다.

이번기회에 선정이되든 탈락이 되든

토지거래허가구역으로 묶일 확률이 높습니다. 

그렇게 된다면 실거주 요건등 매수가 까다로워 지기 때문에

지금이 매수 적기라 판단하고 장기적 관점으로 보시는 분은

과감히 투자하셔라 말씀 드리고 싶네요

주의하실점은 이번 신속통합기획 신청한곳의 권리산정기준일은 22년 1월28일 입니다.

그 이후에 보존등기가 난 신축빌라는 청산 대상이니 꼭 유의하시길 바랍니다!!

상도15구역의 선정을 기원합니다!!

[출처] 상도15구역 분석!!(feat.주환개and동의율)|작성자 부둥부둥