개인과 법인으로 부동산 매입 차이점

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부동산 법인 설립으로 투자 시 혜택 및 장단점

 포스팅 문의 ・ 2021. 4. 26. 10:32

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안녕하세요.

부동산 개발, 타운하우스 전문 분양대행사

혜윰입니다.

정부의 잇따른 부동산 정책으로 인해

대출 규제뿐만 아니라 부동산 관련

세금 증가로 개인들이 부동산을 매수하고

보유하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다.

그래서 부동산 절세를 위해 법인을 세우고

부동산을 매수하고 매도하는 주택 거래가

계속 증가하고 있는 실정입니다.

법인의 부동산 매수 증가의 이유는

취득세, 양도소득세와 종합부동산세를

줄일 수 있다는 인식이 가장 큰 원인인데요.

개인이 법인을 세워 주택을 간접 소유하면

다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있고

종합부동산세율도 개인보다 더 낮기 때문입니다.

오늘은 부동산 거래 시 법인 설립 시

어떤 장단점이 있는지 알아보겠습니다.

우선 개인투자와 법인 투자 시

차이점을 비교해 보겠습니다.

가장 큰 차이점은 세금 부분입니다.

양도세가 개인 투자 시 분양권은 1년 이내 매도시

약 55% (지방소득세포함)

법인은 2억 원까지 10%가 발생되어

양도세 납부금액이 적습니다.

(법인-비사업용토지 주택 매도 시

양도차익에 대한 추가과세 10%별도)

개인이 매도 시 양도차익 2억 원 (2주택자)일 경우

[2년 이상 보유 시 기본세율 38% 적용]

[조정 지역 매도 10% 중과세 적용함]

개인으로 매도 시 양도차익 2억 원에서

기본공제(250만 원)과 필요경비(1000만 원) 제외

= 1억 8,750만 원×양도세율 48%=9,000만 원

= 누진공제액 1,940만 원 = 7,060만 원 양도세 발생

(7,060만×지방 소득세율 10%=706만 원 지방 소득세 별도 발생)

같은 조건으로 법인으로 매도 시

양도차익 2억 원-필요경비(1,000만 원) 제외

=1억 9,000만 원×추가과세 10%

= 추가과세 1,900만 원

양도차익 2억-세액 1,900만 원(사업 관련 비용)

=1억 7,100만 원

법인세과세표준(1억 7,100만 원)×법인세 10%

=1,710만 원 법인세 발생

1,900만+1,710만=총 3,610만 원 발생합니다.

법인으로 주택을 매입하면

개인으로 매입할 때보다 대출을 더 받을 수 있습니다.

조정 대상 지역에서 적용되는 주택 취득 시

대출 규제를 전혀 받지 않고

대출한도도 LTV880%까지 가능합니다.

(단, 금리는 07%가량 더 높음)

신설 법인의 경우 대포자 신용도에 따라

1금융권에서 대출이 취급 안될 수 있습니다.

현재 조정 대상 지역에서는 개인 명의로

취득 시 2주택 이상 보유자는 대출이 아예 안됩니다.

1주택 보유자는 2년 안에 처분 조건으로만

대출이 되고 LTV 조차 40%로 대출한도도 매우 낮습니다.

양도세의 경우에도 개인은 기본세율

6~42%인데 법인은 주택을 매도할 때

10~25%의 법인세만 내면 됩니다.

또한 다주택자의 양도차익에 관한

중과율이 개인은 10~20%이 붙지만

법인은 10%가 중과되어

다주택자 양도세 중과율에 비하면

낮은 편입니다.

취득세 부분을 살펴보면 작년 1월 1일부터

4개의 주택을 갖고 있는 사람들이

건물을 살 때는 4%의 취득세를 적용하면서

부담이 심해졌는데 법인의 경우

세대라는 개념이 적용되지 않기에

취득세에 대한 규제를 받고 있지 않아

이런 부분에서 절세 효과를 얻고 싶은

분들에게 도움이 될 수 있습니다.

절세를 할 수 있는 장점이 있다면

부담해야 할 단점도 있기에

어느 부분이 더 자신에게 이득일지

파악해보는 것이 좋습니다.

부동산 임대업이나 부동산 투자업을

'직업'으로 삼고 다양하게 부동산에 투자하려는

분이라면 법인으로 전환해서

부동산 투자를 하는 것이 유리하지만

일회성 투자 목적 혹은 '단순 전세'를 위해서

매각 목적을 전제로 하는 것은 오히려

역효과를 초래할 수 있습니다.

법인을 세워서 사업을 한다고 하면

개인 명의든 법인 명의든 최종 총착역은

개인인 '나'의 수입으로 전환되어야 하는데요.

이 같은 과정에서 '소득세' 등의 명목으로

세금을 떼어가기 때문에 과정과 절차는

번거롭고 결과적으로 세금은 그다지

절약되지 않을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 1인 법인을 세워 소속 대표가 되어서

주택을 구입하고, 이를 매각한 후

남은 이익을 개인으로 가져가기 위해서는

급여와 배당 둘 중 하나로 진행되어야 하는데

이때 소득에 대한 '종합소득세'가 적용되므로

세금이 부과되어야 하거든요.

또한 법인이 주택을 매각할 때에는

10~20%의 법인세를 낸 후

주택 매매차익에 대해 10%를

추가 납부해야 하는데 개인 주택 소유자에게

제공되는 장기보유특별공제도

적용되지 않아서 불리할 수밖에 없습니다.

법인 설립 부동산 투자의 장점을

'절세'로 꼽고 있는데요.

단순히 1회 성 매매만을 위한 것이라면

하지 않으시는 것이 좋습니다.

법인을 세운다는 것은 단순히 '회사 설립'으로

끝나는 것이 아니라 기본적으로

고정 비용이 발생하며 법인을 통한

수익을 개인이 가져갈 때에는

별도의 세금이 부과되기 때문에

절세는 되지 않고 오히려

번거롭기만 할 가능성이 크거든요.

그러나 단순 1회 성 매매가 아닌 부동산 투자,

임대 사업을 지속할 생각을 하고 있고

투자금을 바로 회수할 목적이 있지 않으신

분이라면 법인 설립 후 부동산 투자가

장기적으로 절세 등에 유리합니다.

따라서 단순히 세금만 비교해 보지 마시고

절차를 거쳐서 최종 이익이 나에게

'현금화'해서 돌아오는 부분까지의

득실을 다 따져보시고 난 후

법인이 유리한지 개인이 유리한지에 대한

판단을 내려보시는 것이 현명할 것 같습니다.

[출처] 부동산 법인 설립으로 투자 시 혜택 및 장단점|작성자 포스팅 문의