|
실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
1.3. 양도소득세의 비과세와 감면
(1) 주택에 대한 비과세 감면
① 비과세 요건
- 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것
- 2년 이상 보유할 것('16.3부터 서울과 5대 신도시 2년 이상 거주 요건 폐지, 2012.6.2 이후 양도하는 분부터 종전 3년에서 2년으로 보유기간 단축)
- 미등기 양도자산 및 고가주택(양도당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 단독 및 공동주택)이 아닐 것
- 주택의 부수토지로서 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배, 도시지역 밖에 있으면 10배 이내 토지 포함
※ 1세대의 요건
- 1 세대'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 이 경우 가족이라 함은 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학 • 질병의 요양 • 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.
• 다음은 배우자가 없는 경우에도 1세대로 본다.
- 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상의 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리 • 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우, 다만 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니함.
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우
※ 1주택
- 주택의 판정 : 소득세법상 '주택'이란 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있다고 하더라도 그 구조•기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지•관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것임
- 복합주택의 비과세
※ 복합주택의 구분
표 185 생략
※ 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 불명확시 주택과 주택 외의 면적 비율로 안분 계산
※ 복합주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산
- 주택의 정착면적 = 건물전체 정착면적 (주택부분 연면적/건물전체 연면적)
- 주택 부수 토지면적 = 전체 토지면적 (주택부분 연면적/건물전체 연면적)
② 보유 및 거주요건이 미달해도 비과세되는 1세대 1주택으로 보는 경우
- 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우
- 공공용지로 양도 및 협의매수 • 수용되는 경우(사업인정고시일전 취득한 경우에 한함)
- 1주택 소유자가 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 함)
- 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 세대 전원 이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 함)
- 재개발 • 재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발 • 재건축된 주택으로 세대 전원이 이사(완공후 2년 이내) 하게 되어 팔게 될 경우(다만 이 경우에는 재개발·재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 계속하여 1년 이상 거주하여야 함)
① 취학, 근무 형편상, 1년 이상 질병의 치료·요양으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시, 군 지역으로 이사를 할 경우
③ 1세대 2주택의 비과세 특례
※ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례
- 이사과정에서 종전 주택이 매각되기 전에 신규 주택(조합원입주권 포함)을 먼저 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득 후부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 1세대 1주택 비과세 적용. 단, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 취득한 경우에만 비과세 적용(2012.6.29 이후 최초로 양도하는 분부터 종전 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장), 다만 수도권 소재 기업(공공기관) 의 지방이전으로 종사자가 이전(연접) 지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세 비과세
- 신규 주택 취득일로부터 3년이 되는 날 현재 다음의 경우로 그에 따라 양도된 경우 3년이 경과하여 양도해도 비과세 적용
※ 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
- 법원에 경매를 신청한 경우
- 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우
- 재개발·재건축 사업 현금 청산 대상자로 현금청산금 지급 요청 소송이 진행중인 경우
- 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례
- 1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이된 경우로서 일반주택을 먼저 팔 때에는 상속 주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단. 그러나 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세 과세
- 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우 : 다음 각 호의 선순위에 따른 1주택을 위 특례대상 주택으로 본다.
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인의 거주 기간이 가장 긴 1주택
- 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
- 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우는 상속인이 선택)
- 일반주택 양도에 대한 비과세 판정시 공동상속주택은 다음 각 호의 선순위에 따른 자의 주택으로 본다.
※ 상속지분이 가장 큰 상속인
- 당해 주택에 거주하는 자
- 호주승계인(2008.2.22. 삭제)
- 최연장자 순으로 주택의 소유자를 판정한다.
- 노부모 봉양을 위한 합가시 비과세 특례
- 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
※ 혼인으로 인한 합가시 비과세 특례
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한합)
- 1주택자가 1주택을 소유한 직계존속(60세 이상)과 거주중인 무주택자와 혼인하여 1세대 2주택이 되는 경우 5년내 먼저 양도하는 주택(12.2.2 이후부터)
※ 미 지정문화재 등으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례
- 지정문화재 또는 등록문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 1주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판정한다.
※ 농어촌주택으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례
- 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 1주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판정한다.
- 농어촌주택이라 함은 서울, 인천, 경기도를 제외한 습지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재한 다음의 주택을 말한다.
- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이동주택 : 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택 : 농·어업에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서 본적 또는 원적이 있는 곳에 1,000m 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660m 이내)으로 고가주택에 해당하지 아니할 것(어민은 수산업법상 면허 등 취득)
- 귀농하여 3년 이상 영농에 종사하거나 당해 주택에 거주하여야 하며, 세대 전원이 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 주택에 한해 비과세
- 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 특례
- 1주택을 소유한 1세대가 2003.8.1.(고향주택은 2009.1.1.부터 ~ 2011.12.31. 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당 여부는 농어촌주택을 제외하고 판단(이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 함)
농어촌주택
* 농어촌지역 : 읍면지역(수도권, 광역시 군지역, 도시지역, 토지거
- 래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외, 단, 연천군, 옹진군은 가능)
- 주택규모 : 대지 660m², 건물 150m²(공동주택 116m²) 이내
- 주택가격 : 농어촌주택 취득시 기준시가 2억원 이하
※ 고향주택
- 고향주택 : 고향(가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 및 10년 이상 거주한 사실이 있는 인구 20만명 이하의 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)
- 주택규모 : 대지 660m², 건물 150m² (공동주택 116m²) 이내
- 주택가격 : 고향주택 취득시 기준시가 2억원 이하 부득이한 사유로 취득한 비수도권 소재 주택으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례
- 2008.11.28. 이후 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교, 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내 팔면 양도소득세 비과세
세대 전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함) · 군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면간에 주거 이전 및 도농복합형태의 시안에서 동과 읍·면간에 주거 이전 포함)
- 또한 사유가 발생한 당사자외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거 이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거 이전한 것으로 본다)
① 조합원입주권 (재개발 · 재건축)을 팔았을 경우
① 원칙 : 2006.1.1. 이후부터 조합원입주권은 주택수에 포함하므로 1주택과
- 1입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한다.
※ 비과세 요건
- 주택을 입주권 취득일로부터 2년 이내 양도하는 경우 : 1세대 1주택 요건을 갖춘 경우에는 비과세 적용
- 주택을 입주권 취득일로부터 2년을 경과하여 양도하는 경우 : 다음 요건을 충족하는 경우 비과세 적용
- 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것
- 재건축주택 완공전 또는 완공후 2년 이내에 종전 주택을 양도할 것
- 재건축주택 완공후 2년 이내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것
- 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우 : 다음 요건을 충족하는 경우 비과세 적용
※ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
▲ 재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것
- 재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것) 감면
※ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
- 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택 규모(전용면적 85㎡이하)의 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면
- 5호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 임대주택은 당해 거주자의 소유 주택으로 보지 않음
- 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면
- 거주자가 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택에 대하여는 양도소득세를 전액 면제함
- 2호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 임대주택은 당해 거주자의 소유 주택으로 보지 않음
※ 미분양주택에 대한 과세특례
- 거주자가 미분양임대주택을 5년 이상 보유·임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세(20%)와 종합소득세 중에서 하나를 선택하여 적용받을 수 있음
-다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 위 미분양주택은 주택수에 포함되지 아니함.
2 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면
- 거주자가 신축주택을 취득하여 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득세를 전액 감면
- 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감(고가주택은 제외)
※ 신측주택을 취득하기 위한 주택양도에 대한 양도세 특례
- 거주자가 특례적용기간(2000.9.1.~2001.12.31.) 중에 1년 이상 소유한 주택을 양도하고 특례적용 기간내에 주택건설사업자로부터 신축주택을 최초로 취득하는 경우 기존주택 양도시 양도소득세 세율을 10% 적용함 ( 특례적용기간내에 선 신축주택 취득 후 기존주택 양도 포함)
- 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
- 거주자 (주택건설사업자 제외)가 신축주택취득기간 중에 신축주택(고가주택 제외, 연면적 2배 이내 부수토지 포함)을 취득하여 5년내 양도시에는 양도소득세를 전액 면제, 5년 이상 보유 후 양도시에는 5년간
- 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례
- 지방의 미분양주택 해소를 지원하는 취지에서 거주자가 2008.11.3. 부터 2010.12.21.까지의 기간 중에 취득(2010.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다.) 한 수도권 밖에 소재하는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 기본세율을 적용하고 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하며, 법인은 추가법인세(30%) 과세를 배제한다.
※ 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례
- 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 취득하는 미분양주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에서는 5년간 양도세를 전액 면제하고 과밀억제권역(서울 제외)은 5년간 양도세 60%를 감면한다.
- 다주택자에 해당하더라도 장기보유특별공제를 적용하며, 세율을 적용함에 있어서는 단기양도나 다주택자에 해당하더라도 일반 누진세율(6%~35%)을 적용한다.
- 또한 해당 지방 미분양주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 및 다주택 중과시 주택수를 계산함에 있어 주택수로 보지 아니한다.
② 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세
특례
- 조세특례제한법 제98조의3의 미분양주택 취득자에 대한 과세특례의 연장조치로 수도권 밖의 미분양주택에 대하여 2010.2.11.~2011.4.30.까지 취득하는 미분양주택에 대하여 분양가격 인하율에 따라 양도소득세 면을 적용하는 특례이다.
좋은사람들과 함께해요~~ ^*^
'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다.
https://band.us/n/a6a022c4M6d0a
출처 : 지도 | 네이버 지도
http://naver.me/GgxhUrLw