[자음과모음] 저평가된 아파트를 사기 위해 여러분이 꼭 해야할 2가지

[Olivine]

출처: https://cafe.naver.com/wecando7/4677349

안녕하세요 자음과모음입니다.

부동산 투자를 시작하고서

저에게 가장 어려웠던 개념이

바로 '가치 대비 저평가'라는 개념이었어요.

도대체 '가치 대비 저평가'된 물건이 뭘까?

를 생각하며

앞마당을 늘려가면 보인다고 배웠기에

앞마당을 늘려나갔죠

답답한 가슴을 어루만지며

언젠가는 알게 된다고 하니까,

앞마당이 늘어나면 저절로 알게 되겠지! 생각했지만

그렇지는 않았습니다.

'가치 대비 저평가'를 이해하려면

의식적인 연습이 필요합니다.

1. 첫 번째 연습

제가 투자를 처음 시작할 때 가지고 있었던 선입견이 있습니다.

'비싼 부동산은 좋은 것이다.'

'싼 부동산은 별로라서 안 올랐다.'

위와 같은 생각을 가지고 있었기 때문에

지역에 임장가서 아파트들을 보면

가격이 곧 입지라고 생각했습니다.

가격이 곧 입지라고 생각하면 착각에 빠져요.

좋으니까 비싼거지~

별로니까 싼거야~

라고 생각하게 됩니다.

이런 생각을 하면 결국엔 가치 대비 저평가된 물건을 찾을 수가 없습니다.

비싼건 비싼대로 투자할 수 없고

싼 건 싼대로 별로라고 생각해서 투자할 수 없기 때문입니다.

시장 속에서 가치와 가격은 항상 같지 않습니다.

가치보다 가격이 더 높기도

가치보다 가격이 더 낮기도 합니다.

이 사실을 인지하고 있어야

'가치 대비 저평가'를 찾는다는 개념의 대전제를 알게 됩니다.

의식적으로 이 사실을 기억해야 합니다.

시장은 비합리적이라는 것을요.

2. 두번째 연습

가치와 가격이 항상 같은 것은 아니라는 사실을 알고 나서는

우리는 의식적으로 '가치'와 '가격'을 볼 줄 아는 눈을 길러야 합니다.

부동산의 가치는

사람들의 수요로 결정됩니다.

사람들이 왜 그 단지를 원하는지?

사람들이 왜 그 지역을 좋아하는지?

직장, 교통, 학군때문인지를 분석하고

그 지역과 단지의 가치를 분석해 내야 합니다.

부동산의 가격을 볼 때는

가격 그 자체를 받아들여야 합니다.

왜 싸고, 왜 비싼지를 찾으려고 하기 보다

(싼 데는 이유가 있을거야! 비싼데는 이유가 있을거야!와 같은)

그 가격 자체가 싼지 비싼지를 다른 단지와 비교하며 판단해야 합니다.

빨간색 시세 그래프는 A단지, 파란색 그래프는 B단지라고 하겠습니다.

A단지가 B단지보다 3년 더 새거여서 오랜 시간동안 A단지가 비쌌습니다.

하지만 최근 이 지역의 입주로 인해 가격이 꺾이기 시작하면서

A단지와 B단지의 가격이 같아졌습니다.

이럴 때, A단지와 B단지가 같은 가격이니까

같은 가치라고 생각해서는 안된다는 겁니다.

이런 경우 A단지를 사야 합니다.

연식대비 가격이 싼 것이니까요.

(투자금은 차치하고 말씀드립니다)

시장의 가격은 부동산의 가치를 그대로 반영하지 않습니다.

가격과 가치가 왜곡될 수도 있다는 걸 아는 사람과

그렇지 않은 사람의 투자는 달라질 겁니다.

투자할 때 가치보다 싸게 사면

잃을 가능성이 적을 뿐더러 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

하락장이 온다고 하더라도 처음 투자할 때 싸게 샀기 때문에

손실 가능성이 적습니다.

어떤 물건을 비싸게 사면

수익도 낮을 뿐 아니라, 손실 가능성이 큽니다.

그렇기 때문에 매수할 때 싼 가격으로 사는 게 중요합니다.

최소한 어떤 단지를 매수하려고 할 때

그 단지의 1년치 실거래가를 보고 내가 사는 가격이 1년 실거래가 중에서

가장 비싼 가격이 아닌지를 살펴보려는 노력이 필요합니다.

절대가 자체가 1년 동안 꾸준히 오른 가격이어도

그 절대가 자체가 싸다면 투자할 수 있지만

절대가가 싸다고 생각되지 않는다면

더 저렴한 가격으로 살 수 있도록 노력해야 합니다.

어떤 자산을 가치보다 싸게 매입함으로써

고수익과 저위험이 동시에 달성될 수 있다고 믿는다

마찬가지로 가치보다 비싼 가격을 지불하는 것은

저수익과 고리스크 두 가지 모두를 의미한다.

하워드 막스- 투자에 대한 생각 중

투자자는 싸게 사는 행위를 통해 안전마진을 확보합니다.

제 글이 가치 대비 저평가된 아파트를 고르는데 도움이 됐기를 바라며

글 마치겠습니다.

감사합니다.^^