건축법상 빈집 정비
1. 제도도입
건축법은 2016. 1. 19. 일부개정을 통하여, 빈집 정비제도를 도입하였다.
즉, 1년 이상 아무도 거주하지 않아 방치된 빈집은 범죄발생의 우려가 높고 주변 환경을 저해하고 있어, 이러한 빈집들을 정비하여 주거환경을 개선하고 도시기능의 회복과 상권 활성화 등 도시환경을 개선해 나갈 필요가 있어, 지방자치단체장이 건축위원회의 심의와 적법절차에 따라 빈집을 철거하여 도로, 공원, 공원주차장 등 정비기반시설과 놀이터, 마을회관 등 공동이용시설을 확충할 수 있도록 함으로써 국민들의 삶의 질 향상에 기여하고자 한다.
2. 빈집 철거 명령 등
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주하지 아니하거나 사용하지 아니하는 주택이나 건축물(「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 빈집은 제외하며, 이하 "빈집"이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축위원회의 심의를 거쳐 그 빈집의 소유자에게 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 빈집의 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다(법 제81조의2).
1. 공익상 유해하거나 도시미관 또는 주거환경에 현저한 장해가 된다고 인정하는 경우
2. 주거환경이나 도시환경 개선을 위하여 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에 따른 정비기반시설과 공동이용시설의 확충에 필요한 경우[본조신설 2016.1.19.]
3. 빈집 정비 절차
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 제81조의2에 따라 빈집의 철거를 명한 경우 그 빈집의 소유자가 특별한 사유 없이 이에 따르지 아니하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 그 빈집을 철거할 수 있다(법 제81조의3제1항).
특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제81조의3제1항에 따라 직권으로 빈집을 철거하는 경우에는 철거사유 및 철거예정일을 명시한 철거통지서를 철거예정일 7일전까지 그 빈집의 소유자에게 알려야 한다(령 제116조의2).
철거할 빈집 소유자의 소재를 알 수 없는 경우에는 그 빈집에 대한 철거명령과 이를 이행하지 아니하면 직권으로 철거한다는 내용을 일간신문에 1회 이상 공고하고, 공고한 날부터 60일이 지난 날까지 빈집의 소유자가 빈집을 철거하지 아니하면 직권으로 철거할 수 있다((법 제81조의3제2항).
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자의 감정평가액에 따라 정당한 보상비를 빈집의 소유자에게 지급하여야 한다. 이 경우 빈집의 소유자가 보상비의 수령을 거부하거나 빈집 소유자의 소재불명(所在不明)으로 보상비를 지급할 수 없을 때에는 이를 공탁하여야 한다(법 제81조의3제3항).
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 빈집을 철거하였을 때에는 지체 없이 건축물대장을 정리하여야 하며, 건축물대장을 정리한 경우에는 지체 없이 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다(법 제81조의3제4항).
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 제1항 또는 제2항에 따라 빈집을 철거하였을 때에는 지체 없이 건축물대장을 정리하여야 하며, 건축물대장을 정리한 경우에는 지체 없이 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다(법 제81조의3제4항).[본조신설 2016.1.19.]
4. 빈 집 소유자 대응법
철거명령에 이의가 있으면 이는 행정처분이므로 행정심판이나 행정소송을 통하여 구제받을 수 있다. 만일 정당한 보상비에 대해 불만이면 공법상 당사자소송을 통하여 구제 받을 수 있다고 본다.
5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」과의 관계
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘특례법’이라고만 함)이 2017. 2. 8. 제정되어, 2018. 2. 9.부터 시행예정이다.
동법 제2조제1항제1호는 “빈집이란 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.”, 동조제1항제2호는 “빈집정비사업이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다.”라고 규정하고 있다. 즉 건축법은 빈집 개념에 주택과 건축물이 포함되지만 특례법은 주택만 해당한다. 그런데 특례법은 빈집정비사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다(동법 제3조제1항). 따라서 건축법과 특례법 중 빈집 중 주택 철거에 대해서는 특례법이 우선 적용되어야 할 것이다.
6. 특례법상 빈집 철거
시장·군수등은 빈집이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 빈집정비계획에서 정하는 바에 따라 그 빈집 소유자에게 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있다. 다만, 빈집정비계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 「건축법」 제4조에 따른 지방건축위원회(이하 "지방건축위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 그 빈집 소유자에게 철거 등 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 빈집 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다(특례법 제11조제1항).
1. 붕괴·화재 등 안전사고나 범죄발생의 우려가 높은 경우
2. 공익상 유해하거나 도시미관 또는 주거환경에 현저한 장해가 되는 경우
시장·군수등은 빈집의 철거를 명한 경우 그 빈집 소유자가 특별한 사유 없이 따르지 아니하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 그 빈집을 철거할 수 있다(동조제2항).
시장·군수등은 철거할 빈집 소유자의 소재를 알 수 없는 경우 그 빈집에 대한 철거명령과 이를 이행하지 아니하면 직권으로 철거한다는 내용을 일간신문 및 홈페이지에 1회 이상 공고하고, 일간신문에 공고한 날부터 60일이 지난 날까지 빈집 소유자가 빈집을 철거하지 아니하면 직권으로 철거할 수 있다(동조제3항).
시장·군수등은 빈집을 철거하는 경우에는 대통령령으로 정하는 정당한 보상비를 빈집 소유자에게 지급하여야 한다. 이 경우 시장·군수등은 보상비에서 철거에 소요된 비용을 빼고 지급할 수 있다(동조제4항).
시장·군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보상비를 공탁하여야 한다(동조제5항).
1. 빈집 소유자가 보상비 수령을 거부하는 경우
2. 빈집 소유자의 소재불명(所在不明)으로 보상비를 지급할 수 없는 경우
3. 압류나 가압류에 의하여 보상비 지급이 금지된 경우
시장·군수등은 빈집을 철거한 경우에는 지체 없이 건축물대장을 정리하고, 관할 등기소에 해당 빈집이 이 법에 따라 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다(동조제6항).(“집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책 참고) <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>