[경험담] [경매정보사이트] 초보를 위한 낙찰가 선정

[한마당]

[유용한 Tip!!] 초보를 위한 낙찰가 선정|▒ 우리들의 경험담

나에게 돈을 던져라|등급변경▼|조회 1468|추천 2|2013.06.21. 17:31http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3115 

안녕하세요!!

나에게 돈을 던져라 입니다!!

요새 햇빛 알러지라는 듣보잡 병(?)에 걸려

태양을 피하고 있습니다.

햇빛을 받으면 두드러기, 반점, 수포, 가려움 등이 발생하기 때문에

한번 외출하려면 온 얼굴을 아주 꽁꽁 싸매야 합니다.

게을러서 임장도 잘 나가는데 아주 딱 어울리는 알러지에 걸렸네요^^;;

혹시 나 전생에 드라큘라 후손인거니?

집에 있다보니 이런 한가한 때에 또 제 나름대로의 노하우를 공유하고 싶어져서

한자한자 써봅니다.

저를 포함한 초보를 위한 부분이니

고수 분들은 패스~~~

여러분은 입찰가 산정, 입찰 타이밍 등을 어떻게 잡고 계시나요?

저는 맨 처음 경매를 시작할 때 아주아주 빡센 직장에 근무하고 있었습니다.

365일 기본 퇴근 시간은 9시, 한달에 반은 12시 퇴근, 간혹 밤샘 작업에 주말 근무까지!!

제 인생에서 가장 열심히 일했던 시간입니다.

지금 그렇게 일하라고 하면 도망갈 듯 ㅎㅎㅎ

없는 시간에 경매라고 입문했는데

맨날 떨어지더군요...

제 나름대로 괜찮다고 하는 물건 3~4개 잡아서 인터넷으로 조사하고

임장하고 경매장은 가족 보내고 이런 일련의 과정을 한 열번쯤 거치고 나니

정말 힘들더군요....

저는 18번째 첫 낙찰의 기쁨을 안았는데요!!

18번 낙찰이 되기까지

18번*평균 3건의 물건 = 54건의 물건을 조사하고 임장했던 거죠!!

언제나 촉박한 시간에 한달에 한두번 주말에 임장갈까 말까 하는데

거의 6개월의 시간이 소요됐죠!!

너무 많은 낙방을 하다보니 회의감도 들고 내 길이 아닌 것 같은 생각도 들고 했지만

그 많은 낙방 때문에 좀 더 많은 생각을 할 수 있었습니다.

내가 보는 물건은 다른 사람도 다 보고 있고

내가 좋다고 생각하는 물건은 다른 사람도 다 좋다고 생각한다는!!

그래서 언제나 열댓명이 들어오는 물건에 꼴등을 하곤 한다는 그런 생각들!!

열댓명이 들어올 물건을 뻔히 알면

낙찰가도 그에 맞춰 높아지는거고

아무래도 실입주자가 아니 투자가 입장에서

저는 괜히 들러리밖에 안되는 거죠.

여러분도 위와 같이 40명 60명 중에 1인이 되고 싶으신거는 아니겠죠?

아님 너무 물건이 마음에 드니 어떡하든 지르는 승자의 저주에 빠지는 건 아니겠죠?

저는 위에 물건들은 잘 모릅니다.

하지만 확실한 건!!

저런 물건에서 1등했다는 것은

거의 급매가로 낙찰받지 않았을까 하는 예상은 할 수 있죠~

이후 몇 번의 낙방 경험 후에는 조회수나 유찰수, 과거 낙찰 이력, 재경매 등을 보고 입찰 타이밍과 입찰가를

산정하게 되었습니다.

조회수나 입찰가격이 높을 거라고 예상되는 물건들은 제 기준의 투자이익이 나오지 않게 때문에 아예 조사하지

않게 된거죠.

제가 원하는 물건이 나오는게 시간이 걸려서 그렇지(제 투자방식은 극 보수적이기 때문에 제가 세운 기준 등을 맞추는 물건은 극히 소수랍니다 ^^;;) 이러한 방식으로 하다보니 이전보다 훨씬 낙찰률이 높아지게 되었죠.

즉 제가 낙찰받을 수 있는, 가능성 있는 물건만을 집중 검색하기 때문에 이전과 같이 많은 낙방을 현재는 겪지 않은

것입니다. 그에 따라 제 소중한 시간과 비용 등에 있어서도 많은 절약을 할 수 있었죠.

그렇다면 저만의 방식이란 무얼까요?

뭐 대단한 것은 아니지만 한번 말씀 드려볼께요!!

저는 굿옥션을 주로 이용하기 때문에 굿옥션 기준으로, 그리고 현재 시스템 기준으로

설명하도록 하겠습니다.

참고로 말씀드리면 아래의 기준에서 플러스 마이너스를 감안하셔야 합니다.

예로 신도시, 신시가지이고 쉬운 물건이고 명도도 쉽고, 평형이 작고 조회 동향이 많고, 층수나 현재 경기가 좋다면 플러스 입찰자수, 플러스 낙찰금액을 생각하셔야 하고 그 반대는 마이너스로 보셔야 합니다.

굿옥션은 현재 2주동안의 유효조회수를 보여주고 있습니다. 해당 지역의 유효조회 수 및 입찰자 수를 파악하면 현재

물건에 어느 정도 인원이 입찰할지 예상이 됩니다.

다음은 어느 물건의 조회수입니다. 평이한 물건입니다. 층수도 9층으로 괜찮고 채무자가 직접 거주하고 있습니다.
언제나 입찰 당일 조회수가 제일 많기 때문에 6월 20일 조회 수는 빼고 이전 날짜부터 2주전까지만 합산해봅니다.

총 13명이 유효조회수입니다.

입찰은 총 12명이 들어왔습니다.

다음 물건은 총 몇 명이 들어왔을까요?

총 13명이 조회했고요, 입찰은 12명이 들어왔습니다.

하지만 층수가 낮거나 어려운 물건은 조회 수에서 거의 반 정도가 들어오는 경향이 짙습니다.

3층의 평이한 아파트입니다. 2주동안 조회수는 총 7명인데요 입찰자 수는 총 4명입니다.

재밌는게요, 사람들이 보는 물건보는 눈은 거의 비슷한지 입찰 2주 전에 해당 물건을 발견하고 그 이전의 조회 수를 살펴봐도 앞으로 2주의 조회 동향과 많이 비슷하다는 거죠!! 그래도 제일 정확한 것은 낙찰일 2주 전이라고 할 수 있습니다. 
입찰자 수가 윤곽이 잡히면 몇 %에 낙찰될 것인지 어느 정도 감을 잡을 수 있게 됩니다.

저감률이 30%이고 1회 유찰된 지역을 예로 들겠습니다.
응찰자 수가 3~6명인 경우에는 70~75% 낙찰이 가장 많습니다.

이런 식으로 보면 다음의 가능 낙찰률이 나옵니다!!
1명~2명 70% 
3명~6명 70~75%
7명~10명 75~80%
10명~15명 80~85%
15명 이상 85% 이상

이 기준대로 딱 맞아떨어지지는 않지만 대략적으로 낙찰률과 낙찰가가 산출됩니다. 저는 당연 15명 이상 들어온다고 예상이 되면 감정가가 현저히 낮지 않다고 여겨지지 않는 한 물건 조사를 하지 않습니다.

다시 한번 말씀드리면 
이러한 저의 기준은 평이한 아파트 위주라는 겁니다.

처음 물건을 선정하는 기준으로 대략적으로 입찰가를 가늠해서

이 물건을 선택하면 나에게 얼마나 이익이 될 수 있는지를

알기 위해서입니다.

때문에 지르는 분들(?), 채권자 낙찰, 임차인 낙찰 등 예외적인 상황은 물론

기타 변수를 갖고 있습니다.

즉, 참고할 기준이지 절대적인 것은 아니라는 거죠!!

재경매나 3회 유찰, 저층형 아파트, 2회에 낙찰되었어야 하는데 입찰 타이밍을 놓친 물건에 대해서는 또 그 나름대로의 경험치를 반영합니다.
이러한 부분들은 다시 나중에 정리해서 글로 올리겠습니다.

조금이라도 도움이 되셨기를 바라며^^

모두 성투하세요~~

[나이킹]

정말 대단하십니다... 철저한분석... 또한번 느낍니다.

[nycoco77]

좋은정보감사합니다

[미류나무]

참고자료로 적극 활용하겠습니다
감사드립니다

[행복한아빠되기]

많은 도움이 되었습니다.

[템페스트(대전초급 2기)]

분석 대단하세요!!1 오랜 기다림끝에 낙찰 축하드립니다!!

[꼬앙혀어니]

오랜 경험에서 나온 좋은 의견 감사합니다.

[사라도령님]

낙찰가 선정 팁 감사합니다

[또씽아빠]

정말 감사합니다. 고맙습니다 잘 읽고 갑니다

[스태디]

진짜 시간 절약하게 만들어주는 꿀팁이네요. 감사합니다 :)

[최해]

조회수로 낙찰가 추정하기! ^^ 감사합니다. 참고하겠습니다.

[복주파]

저 같은 생초보에게는 무엇보다 소중한 정보네요. 감사합니다!

[키다리프로]

훌륭하십니다.. (^_^)b.. 감사합니다.