도시형 생활주택에 대한 투자
2009년 처음 선보인 도시형생활주택은 국토법상으로 도시지역으로 명시된 곳에 주택건설 사업승인을 받아 건설하는 것으로, 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택이다.
기숙사형은 세대 당 주거전용 면적이 7㎡이상 30㎡이하로서 취사장/세탁실/휴게실은 공동으로 사용하는 공동주택을 말하고, 원룸형은 세대당 12㎡이상 50㎡이하로서 세대 당 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하는 것을 지칭한다.
또 단지형 다세대는 세대 당 85㎡이하 다세대주택으로 주거층 4층이하 660㎡까지 건축이 가능하도록 시행하였다. 정부는 앞으로 소형주택의 원활한 공급을 위해 법을 개정해 30세대 미만은 건축법상 건축허가를 받아 신축하고, 30세대 이상 300세대 미만은 주택법상 사업승인을 받아 시행하도록 할 예정이다.
반면 소형 준주택 개념으로 출발한 고시원은 다중 이용업소의 일종으로 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 시설을 말하며, 연면적 1000㎡미만이여서 제2종 근린생활 시설에 속한다. 연면적이 1000㎡이상이면 숙박시설이 된다.
소규모(1,2인 가구) 증가와 경제불안으로 인한 소득감소로 소형주택에 대한 수요가 급증했다. 2011년 전국 주택건설 인허가는 50만호 가량인데 이중 40㎡이하 소형주택은 12만호로 23%이다. 이는 금융위기인 2007년 이전 6만5000호에 비해 2배가량 증가한 것으로 서울의 경우에는 소형주택의 비율이 더 많이 증가했다. 서울의 2007년 40㎡미만 소형주택 비율은 10%에 불과 했지만 2011년의 소형주택 비율은 37%나 된다.
현재 도시형 생활주택의 양적인 면만을 강조한 공급 증가는 질 낮은 주택의 증가로 이러진다는 우려도 많이 있다. 이에 더 질 높은 소형주택을 공급하기 위해 주차장 설치, 건축상의 복리,부대시설 설치의무, 감리의무 완화 등의 방안이 진행되고 있다.
2012년 4월 10일 국토해양부는 `주택건설기준 등에 관한 규정`을 통해서 각 지자체의 조례로 30가구 이상 원룸형·도시형 생활주택의 주차장 기준을 기존 규정의 1/2범위 내에서 강화할 수 있게 입법예고했다.
이에 따라 원룸형 주택도 최고 전용 30㎡당 1대까지 주차장 기준을 적용하게 됐다. 주차난이 심한 경기도 성남시의 경우에는 30가구 미만의 도시형생활주택은 60㎡당 1대 기준과 1가구 당 1대의 지자체 조례의 기준 중 주차대수가 많아지는 기준을 선택 적용할 수 있게 했다. 또한 일부 지자체에선 주차장 기준강화와 함께 일정 규모 이상의 주택에 대해서는 주민공동시설인 커뮤니티 시설을 의무화하는 등 도시형 생활주택에 대한 규제를 강화하고 있다.
이러한 소형주택 공급에 대한 새로운 정책은 투자자에게 냉철한 투자기준을 요구한다. 최근 몇 년간 아파트를 포함한 부동산시장의 침체 속에서 주택 재개발사업 추진이 어려워지고 부동산가격의 지속적 하락에 따라 지분가격이 하락했다. 이에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 소액 투자자들에게 도시형생활주택은 안정적인 수익성부동산의 아이콘으로 자리 잡았다.
건축법상 다세대이자 집합건물로서 개별등기가 되는 도시형 생활주택은 소액 투자상품으로의 한 축으로 오피스텔과 함께 2010년 이후 주요테마가 됐다. 임대주택사업 분야중 높은 요구수익률을 보장하기 떄문에 역세권 내 도시형 생활주택에 대한 투자가 증대했고, 신축임대사업을 위한 도시형생활주택과 고시원 신축부지의 수요증가로 토지가격은 꾸준히 상승했다. 앞서 언급한 주차장 강화 정책은 건축비용을 증가시키므로 사업부지의 가격이 하락하고 도시형생활주택의 분양가를 상승시키는 요인이 된다.
기존 오피스텔에 대한 수요가 많지만 현행 건축법상 적정한 수익률을 가진 오피스텔의 공급이 어려워 분양가가 높아져서 현재 오피스텔의 분양은 어려운 실정이다. 이에 대한 방안으로 도시형생활주택의 용적률 완화와 세대수 증가, 주차장완화로 수익을 높일 수 있도록 오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 주거업무용 복합부동산이 입지가 좋은 상업지역에 대규모로 공급되고 있다.
이미 일부 지역에선 소형주택인 도시형생활주택과 소형 오피스텔의 공급 과잉으로 임대료 하락과 함께 공실까지 발생하고 있다. 임대료 하락과 공실 발생은 수익률이 하락해 주택가격의 하락을 가져온다.
도시형생활주택 투자는 1억 내외 소액투자로 안정적인 임대수익을 위해 투자하는 것이므로 공급과잉 여부와 공실 발생 위험을 피할 수 있고 안정적인 임대수익을 위해 적어도 년 7%의 수익을 창출할 수 있는 지역을 선택하는 것이 중요하다.
서울 선릉역 주변의 도시형 생활주택이 방 2개를 고급으로 시설해 월200만원 이상의 임대수익을 올렸다는 실례는 도시형 생활주택이 다양성을 가질 수 있음을 시사한다.
상업지역에서 고층 오피스텔과 함께 건축된 도시형 생활주택 투자와 주거지역에 30세대 미만 주택만으로 신축해 저층으로 건축된 도시형생활주택 투자는 각각 장단점이 있다.
고층 도시형생활주택은 비싼 임대료와 관리비 등 비용이 높다는 단점이 있는 반면 좋은 입지, 주차장, 커뮤니티, 보안 등의 장점이 있다. 저층 도시형생활주택은 임대료가 저렴하고 관리비는 거의 없는 장점이 있는 반면 입지 선택의 중요함, 취약한 주차장과 편의시설, 보안이라는 단점이 있다. 도시형생활주택은 1~2인 가구를 위한 주택이라는 기본을 인지하고, 지역에 따라 어떤 유형의 도시형생활주택에 투자해야 하는 지를 선택해야 하며, 안정적으로 높은 임대수익을 얻기 위한 목적이 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
출처 (주)디지털태인