상가임대차서 '제소전 화해' 성립되면 강제집행 권한 생긴다

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엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사

"(사례) 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했음에도 나가지 않아 명도소송을 진행 중입니다. 문제는 소송에도 아랑곳하지 않고 장사를 계속하고 있다는 겁니다. 임대료는 내지 않으면서 자신의 이득만 채우는 셈입니다. 앞으로 세입자를 받을 때 이런 행위를 방지할 방법은 없나요?"

[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 상가 임대차 분쟁에서 세입자가 위법을 저질렀음에도 장사를 계속해 피해를 호소하는 사례가 심심치 않게 발생한다.

물론 건물주가 법적인 절차를 밟아 세입자를 강제로 내보낼 수 있지만, 법적인 판단이 내려지기 전까지는 세입자를 내보낼 뚜렷한 방법이 없다. 하지만 계약 당시부터 제소전 화해가 성립된 상황이라면 부당이득에 관한 건물주의 피해도 최소화할 수 있다.

제소전 화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

상가 임대차에서 부당이득이란 세입자가 건물주에게 건물을 임차한 임대료를 내지 않은 채 장사해 수익을 취한 형태를 말한다. 즉 세입자가 장사를 통해 수익을 낼 수 있는 건 건물주로부터 건물을 임차했기 때문인데 그에 따른 대가인 임대료를 내지 않았다면 부당이득이 되는 것이다.

위법을 저지른 세입자를 내보낼 때는 기본적으로 명도소송에서 승소 판결문을 받은 후 강제집행 절차를 거쳐야 한다. 문제는 해당 절차에는 상당한 기간이 걸린다는 점이다. 세입자가 위법을 저지르더라도 강제집행 절차 전까지는 건물주가 함부로 세입자를 내보낼 수 없기 때문이다.

만약 명도소송과 강제집행까지 거쳐 온 시간만큼 누적된 부당이득 금액이 많다면 원만한 문제 해결이 어려울 수 있다.

반면 제소전 화해가 성립된 임대차 계약에서는 이야기가 달라진다.

법원으로부터 성립된 제소전 화해 조서는 명도소송에서 판결문과 같은 집행권원이다. 다시 말해 명도소송을 거치지 않더라도 바로 강제집행을 신청할 수 있는 권한이 있다는 의미다.

따라서 세입자가 버티면서 부당이득을 취하는 기간을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 만약 제소전 화해를 하지 않은 임대차의 경우라면 명도소송을 거쳐야 하고 승소 판결이 나오더라도 세입자가 이의를 제기한다면 소송 기간이 더 늘어날 수 있는데 상당한 시간과 비용을 절약하는 셈이다.

제소전 화해는 결과론적인 측면에서 많은 장점이 있지만, 계약 중에도 이득을 볼 수 있는 점이 많다. 만일 벌어질 수 있는 세입자의 위법 행위를 심리적인 압박을 통해 예방할 수 있다는 점이다.

흔한 일은 아니지만 법적인 절차를 꺼리는 건물주의 심리를 악용해 잘못을 저지른 세입자가 버티면서 피해를 키울 수 있는 사례가 대표적이다.

반면 제소전 화해는 세입자를 내보낼 수 있는 절차가 비교적 빠르고 간편하기 때문에 '버티면 되겠지'라는 상대방의 심리를 사전에 차단하는 효과가 있다.

한편 제소전 화해가 성립된 임대차라도 강제집행 신청 전 반드시 거쳐야 하는 절차가 있다. 강제집행은 계약이 해지돼야만 절차 진행이 가능하다.

아무리 잘못을 저지른 세입자라도 건물주가 계약 해지를 통보하지 않았다면 법률상 임대차 관계가 유지된 것으로 보기 때문에 신청 절차가 받아들여지지 않는다. 따라서 위법을 저지른 세입자를 내보낼 때는 세입자에게 계약 해지 통보를 하고 그런데도 나가지 않는다면 강제집행 절차를 진행해야 안전하게 세입자를 내보낼 수 있다.

정리하면 제소전 화해는 명도소송 대비 강제집행까지의 기간이 짧기 때문에 부당이득에 관한 피해를 최소화할 수 있으며 세입자가 버티는 것에 대한 이득이 크지 않기에 부당이득의 예방 효과가 크다. 위법을 저지른 세입자라도 계약 해지 통보는 반드시 거쳐야 강제집행 절차를 진행할 수 있다.

계약은 서로 약속을 잘 지킬 것을 전제로 한다. 약속을 지키지 않으면 이에 따르는 조치가 취해져야 함은 당연하다. 세입자가 약속을 잘 지키면 제소전 화해로도 아무것도 할 수 있는 게 없다. 하지만 제소전 화해는 약속을 어기는 세입자를 상대로 빠르고 정확하게 조치를 취할 수 있다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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