임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로손해배상을 청구한 사건2026. 7. 16. 선고 판결]2026다202337

[허철구]

2026다201337 건물인도.2026다201338 손해배상 임대차게약의 갱신거절.pdf

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2026다201337(본소), 2026다201338(반소)   건물인도(본소), 손해배상(기)(반소)   (차)   파기환송(일부)

[임차인이 임대인에게 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구한 사건]

◇임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 ‘현저히 고액’에 해당하는지를 판단하기 위하여 고려해야 할 사항 및 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우 법원이 심리하여야 할 사항

◇ ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위로 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 임대인이 위와 같은 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지 여부는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다. 한편, 임대인이 요구한 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지를 판단하기 위해 상가건물의 적정한 차임 및 보증금을 확인함에 있어서 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다. 

☞  원고(반소피고, 임대인, 이하 ‘원고’)는 피고(반소원고, 임차인, 이하 ‘피고’)와 사이에 이 사건 상가에 관하여 2018. 1. 1.부터 2019. 12. 31.까지 임대차보증금 1억 원, 차임 월 600만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2023년까지 묵시적으로 갱신됨. 원고는 2023. 4.경 피고에게 차임을 월 2,400만 원으로 증액할 것을 요청하였으나 차임에 대해 결국 합의가 이루어지지 못하였고, 원고는 2023. 9. 18. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신 거절 의사와 함께 임대차기간이 2023. 12. 31. 만료됨을 통지함. 피고는 신규 임차를 희망하는 자와 이 사건 상가에 관하여 권리금을 22억 원으로 정하여 이 사건 권리금 계약을 체결하였고, 원고는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 위한 교섭을 진행하면서 임대차보증금 5억 원, 차임 월 2,000만 원을 제시하였으나, 차임이 과다하다는 이유로 임대차계약이 체결되지 못하였고, 이후 피고는 신규임차인이 되려는 자와 사이에 이 사건 권리금 계약을 해제하였음. 이후 원고가 피고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 본소를 제기하자, 피고는 원고를 상대로 원고가 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하거나 그 밖에 정당한 사유 없이 그와의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 하여 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 주장하며 손해배상청구의 반소를 제기한 사안임 

☞  원심은, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 피고의 권리금 회수를 방해하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 행위를 하여 피고의 권리금 회수를 방해하였다고 볼 여지가 있고, 적정 차임 및 보증금을 확인할 필요가 있다고 보아, 이와 달리 원고가 피고의 권리금 회수를 방해하지 않았다고 판단한 원심을 (일부)파기ㆍ환송함