기타 [국토부]지역주택조합 사업계획승인 및 매도청구에 관한 문의

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지역주택조합 사업계획승인 및 매도청구에 관한 문의

성명OOO

등록일2016.03.31 21:41:56

처리상태완료

안녕하세요 지역주택조합 사업계획승인과 매도청구에 대한 문의 드리겠습니다.

요즘 저희동네는 지역주택조합이 생겨서 토지사용승낙서와 매매계약서를 받고있습니다. 제가 알기로 아직 조합원이 부족하여 조합설립인가는 못받은 상태입니다.
조합의 말로는 약 94%정도 건설예정대지의 토지사용승낙서, 매매계약서를 받았다고 했습니다. 지금 2가구 정도만 더 토지사용승낙서와 매매계약서를 받으면 95%가 되서 4월초에 조합설립인가를 신청하여 승인받은 후에 지체없이 사용계획승인을 신청할수 있다고 합니다.
그래서 현금청산시 매매대금 지급절차에대해 물어보니 사업계획승인후에 계약금 및 잔금을 지급해준다 라고 말을 하였습니다.

1. 제가 궁금한건 주택법 16조 4항 1호를 보면 [10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 100분의 95 이상의 소유권을 말한다. 이하 제18조의2 및 제18조의3에서 같다]100분의 95이상의 소유권을 확보해야 한다고 나와 있습니다. 즉 95%의 소유권의 확보가 있으면 사업계획승인 신청이 가능하다고 나와있는 것인데 여기에서 말하는 소유권의 확보는 조합 명의로 건설예정대지의 등기가 95% 소유가 되야하는것을 말하는건가요?
아니면 등기는 조합이 아닌 땅주인들에게 있고 땅주인들에게 토지사용가능승낙서와 매매계약서를 95%이상 받으면 이것도 지역주택조합 소유권의 확보에 들어가나요?
정확한 소유권의 확보에 범위가 알고싶습니다.
(등기가 이전되야 소유권의 확보인지 아니면 승낙서와 계약서 만 받아도 소유권의 확보인지)

2. 주택법 16조 4항 2호에 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 라고 적혀있는데 이 항의 뜻은 조합의 등기로 예정지의 95%가 이전 되어있지 않더라도 대지를 사용할수 있는 권원( 토지사용승낙서, 매매계약서 등) 을 95% 가지고 있으면 사업계획승인을 신청해서 승인을 받을수 있다는것을 말하나요?

3. 일반적으로 지역주택조합의 절차를 알아보면 건설예정세대수의 조합원 50%이상과 토지사용승낙서 80%를 채우면 주택조합설립 인가를 받은후에 추가 조합원을 모집하고 조합원들이 계약금이나 운영비를 조합과 계약한 신탁사에 입금하고 입금된 돈으로 조합에서 땅주인들에게 토지를 매입한 뒤 조합으로 등기이전이 95%가 되었을때 사업계획승인 신청을 하는걸로 알고있는데 만약 1,2번 질문에서 답변이 조합으로 등기 이전이 되지않아도 사용승낙서와 매매계약서 만으로도 사업계획승인이 가능하다 라고 하신다면 왜 많은 조합들이 굳이 사업계획승인 신청전에 대출도 받아가면서 토지를 사들여서 95%를 채울려고 하는건가요?

4. 사업계획승인 신청이 승인되어 나머지 5%의 토지주들에게 매도청구를 하게 될시에 토지주와 지역주택조합은 3개월간 시가로 협의를 하고 협의가 안됬을때는 법원의 개발시의 이익을 포함한 감정평가금액을 산정 받는것으로 알고있는데 이때 법원의 감정평가 금액도 시가에 개발시의 이익이 포함된 금액을 산정하나요?
그리고 매매대금을 받을시에 일괄지급 받나요 아니면 계약금 잔금 형식으로 분할지급을 받나요?

답변 부탁드리겠습니다.

□ 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 고객님께서 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

ㅇ (질의내용) 지역주택조합이 주택건설사업계획승인 신청 시 확보해야 하는 95% 이상의 소유권 확인 방법 등

ㅇ (회신내용) 「주택법 시행령」제12조에 따르면 법 제10조에 따라 토지소유자․주택조합 또는 고용자(이하 “토지소유자 등”)와 등록사업자가 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 토지소유자 등이 주택건설대지의 소유권(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제16조제4항제1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업으로 법 제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 95% 이상의 소유권을 말한다)을 확보하는 등의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 하고 있습니다.

이때 주택조합의 주택건설대지 소유권 확보율은 소유권이전등기 여부로 판단해야 할 것입니다.

한편, 「주택법」제18조의2에서 규정하고 있는 시가는 말 그대로 시중에서 통용되는 가격을 뜻하며, 주택법령에서는 매도청구 시 대금지급방식에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않음을 알려드립니다.

□ 다시 한번 국토교통 행정에 관심을 보여주신 점에 대해 감사드리며, 회신드린 내용과 관련하여 더 궁금한 사항이 있으실 경우 우리부 주택정책과(044-201-3332)로 문의하여 주시면 성심 성의껏 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다.

※ 본 회신내용은 해당 질의사항에만 국한되어 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서, 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.

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