• 400억원의 제3자 배정 유상증자와 2건의 데이터센터/1건의 물류센터 편입 공시
• 이번 유상증자로 공제회 등으로 추정되는 장기자금이 주요 주주로 부상
• 주식 수 증가 감안해도 배당수익률은 유상증자 이전 대비 증가, 순조로운 대형화 과정
WHAT’S THE STORY?
유상증자와 자산 편입: 공시를 통해 이지스밸류리츠는 400억원의 제3자 배정 유상증자와 3건의 자산 취득 결정 공시. 편입 자산은 이천 물류센터와 북미 데이터센터 포트폴리오, 분당 호스트웨이 데이터센터 등. 특징은 ① 신주 발행가가 5,820원으로 유상증자로는 이례적으로 기존 주주가치를 위해 할인을 적용하지 않았다는 점, ② 1년 의무보유 조건으로 다수 vehicle을 통해 신주가 투자되며 그 주체는 공제회 등 장기 자금으로 추정된다는 점. 이번 유상증자의 시사점은 다음과 같음. ① 소형 리츠였지만 이번 유상증자로 시가총액 1,800억원대로 성장하고, ② 공제회 등 장기자금의 주주 비중이 20%대로 증가하며 향후 유상증자 등 추가적인 자본확충이 용이해짐은 물론, ③ 본 리츠의 투자 신뢰도 증대가 예상됨. 사측은 제3자 배정 유상증자 이후 2022년 상반기 일반적인 주주배정 유상증자를 통해 추가적인 외형 증대와 기존 주주의 주주가치 제고를 꾀하겠다고 밝힌 바 있음. 2022년 유상증자 시 자금은 용인복합물류센터 개발 지분과 GBD 오피스의 편입에 사용될 가능성이 높음
AUM 2배 증가, 주식 수 증가 감안해도 DPS 증가: 이번에 편입할 3개 자산의 자산가액(지분율 기준)은 3,040억원으로 상장 당시 3천억원 대비 약 2.5배 증가하게 되며 이번에 편입할 3개 자산의 equity 투자액은 450억원으로 유상증자 대금이 대부분 활용될 것. 자산편입 후 배당가능 이익은 이전 대비 약 49억원, 67% 증가할 전망이며 2023년경 완전히 반영될 것으로 보임. 이번 유상증자로 주식 수는 28.6% 증가하나 DPS는 이전 대비 30.2% 증가할 전망. 즉, 수치적으로도 유상증자를 통한 자산편입이 유리한 상황
대형화로 경쟁력 강화: 금리인상과 팬데믹 이후 new economy로의 전환에 대한 대비가 부동산시장의 화두가 되고 있으며 우리는 리츠의 대형화가 가장 적절한 대응이라고 판단. 위험 분산과 자금 조달 측면에서 대형 리츠일수록 경쟁력이 높아지기 때문. 이지스밸류리츠는 상장 초기 제시했던 내외적 성장전략을 그대로 실현해 나가고 있다는 점에서 밸류에이션의 프리미엄 요인이 존재
삼성 이경자
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