노후 상가건축물 재건축 활성화 위해 매도청구권 인정

[김은유]

노후 상가건축물 재건축 활성화 위해 매도청구권 인정

1. 건축법 개정

[시행 2016.7.20.] [법률 제13785호, 2016.1.19., 일부개정]

◇ 개정이유

개별 건축물의 노후화가 빠르게 진행됨에 따라 노후건축물 대체 투자수요가 잠재되어 있으나 규제 및 인센티브 부족 등으로 건축투자로 연결되지 못하는 실정임.

이에 노후 상가건축물의 재건축 활성화를 위하여 「건축법」 또는 「민법」의 일부규정을 배제하고, 소규모 건축물 재건축 또는 리모델링 시 사업성을 높일 수 있도록 결합건축 제도를 신설하여 건축투자시장 활성화에 기여하도록 하며, 친수 여가활동의 증가로 건축수요가 예상되는 부유식 건축물에 대한 체계적 관리를 위하여 「건축법」에 따른 건축기준을 강화 또는 변경할 수 있도록 하려는 것임.

라. 공유지분자의 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링하는 경우 공유지분자의 수 및 공유지분의 80퍼센트 이상의 동의를 얻은 경우 대지 소유권을 인정하고 매도청구가 가능하도록 함(제11조제11항 및 제17조의2 신설).

2. 개정 내용

가. 80% 동의로 건축허가

건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우에는 건축허가를 받을 수 있다(법 제11조제11항제2호).

령 제9조의2(건축허가 신청 시 소유권 확보 예외 사유) ① 법 제11조제11항제2호에서 "건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유"란 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 급수ㆍ배수ㆍ오수 설비 등의 설비 또는 지붕ㆍ벽 등의 노후화나 손상으로 그 기능 유지가 곤란할 것으로 우려되는 경우

2. 건축물의 노후화로 내구성에 영향을 주는 기능적 결함이나 구조적 결함이 있는 경우

3. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 등 그 밖의 안전사고가 우려되는 경우

4. 천재지변이나 그 밖의 재해로 붕괴되어 다시 신축하거나 재축하려는 경우

② 허가권자는 건축주가 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 사유로 법 제11조제11항제2호의 동의요건을 갖추어 같은 조 제1항에 따른 건축허가를 신청한 경우에는 그 사유 해당 여부를 확인하기 위하여 현지조사를 하여야 한다. 이 경우 필요한 경우에는 건축주에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 안전진단을 받고 그 결과를 제출하도록 할 수 있다.

1. 건축사

2. 「기술사법」 제5조의7에 따라 등록한 건축구조기술사(이하 "건축구조기술사"라 한다)

3. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조제1항에 따라 등록한 건축 분야 안전진단전문기관[본조신설 2016.7.19.]

나. 미동의자 매도청구

법 제11조제11항제2호에 따라 건축허가를 받은 건축주는 해당 건축물 또는 대지의 공유자 중 동의하지 아니한 공유자에게 그 공유지분을 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구를 하기 전에 매도청구 대상이 되는 공유자와 3개월 이상 협의를 하여야 한다(법 제17조의2).

3. 사견

법은 대통령령으로 정하는 사유가 발생하고, 이에 대하여 필요한 경우에는 안전진단을 받고 그 결과를 제출하라고 하나(안전진단은 임의규정이지만 아마 관청에서는 당연히 요구할 것으로 보인다), 이는 비용만 들고, 오히려 분쟁을 부추길 수도 있다고 본다.

따라서 최소한 건축한 후 20년 이상이 된 건물에 대해서는 동의를 받으면 무조건 건축허가가 가능하도록 개정하기를 바란다.(“집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책 참고) <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>