[작은손 칼럼] 법원의 다소 폐쇄적인 시스템으로 인터넷입찰 도입와 민강경매제도 활성화에 대한 소견

법원의 권위적인 태도와 다소 폐쇄적인 시스템으로 부동산경매와 관련된 정보습득이 어렵고, 법원에서 이와 관련된 교육이나 홍보가 되질 않아 경매 활성화에 걸림돌이 되고 있다. 경매입찰자의 입장에서는 형식적인 선순위에 임차정보도 궁금하고, 배당과 관련되어 구청이나 세무서에서 제출한 교부자료 내역도 궁금하지만, 자료제공과 관련하여 법원의 입장은 규정상 어쩔 수 없다는 입장만 내세우고 있는 상황이다. 실제로 매각기일에 낙찰을 받아 최고가매수인이 되었다 하더라도 잔금 납부나 인도명령신청, 소유권이전촉탁신청 등과 같은 사후처리 과정에 대한 질의를 하게 되면 법원 주변에 변호사사무실이나 법무사사무실에서 문의하라는 식으로, 아직도 민원에 대한 대처는 미흡하여 일반인들이 법원 문턱을 넘나들기가 쉽지는 않다. 대법원 법원경매정보에서 제공하는 기본적인 정보 외에도 경매정보업체들에서 다양한 정보를 제공하고 있고 인터넷의 발달로 상당수의 정보가 공개되고 있지만, 실제 경매사건과 관련하여 법원 민사집행과에 가서 입찰 관련 문의를 해도 원하는 답변을 듣기가 쉽지 않고 매각기일 1주일 전에 보고서의 비치 외에는 특별한 언급을 하지 않기 때문에 일반 입찰자들은 상당한 시간을 소비하거나 비싼 법무비용을 지불해야 하는 문제점이 생긴다. 경매의 대중화를 위한 인터넷 입찰제 검토를 위해 법원의 경매제도와 유사한 한국자산관리공사에 진행하는 공매제도를 살펴보고, 법원의 독점적 지위를 완화하기 위해 민간경매를 알아보고자 한다. 먼저 공매는 국유재산 공매, 수탁재산 공매, 압류재산 공매와 한국자산관리공사의 소유자산을 매각하는 유입자산 공매 등이 있다. 경매와 유사한 점이 많지만, 가장 큰 차이점은 공매는 인터넷입찰제를 적용하고 있다. 공매에서의 인터넷입찰제는 기획재정부 장관이 지정정보처리장치로 고시한 온비드(<a href="http://cafe.daum.net/_c21_/www.onbid.or.kr">www.onbid.or.kr</a>) 사이트에서만 확인할 수 있는데, 공사 자체 콜센터를 운영하며 공매입찰 물건에 대한 전문상담도 진행하고 있다. 온비드에 회원가입 후 공인인증서를 등록해야 하며, 입찰시 희망매수가격의 10%를 가상입금계좌로 입금하면 된다. 인터넷입찰에 대한 편리함에도 불구하고 공매에서는 법원경매의 인도명령신청제도가 없기 때문에 명도가 어렵고, 집행관이 현황조사를 하지 않기 때문에 경우에 따라서는 추가적인 비용이 소요될 수 있기에 주의가 필요하다. 부동산경매라 함은 대부분 법원경매를 말하는데, 2008년 3월 12일 전국은행 연합회관에서 진행된 지지옥션 민간경매를 시작으로 몇 년간 진행되다가 현재는 공개적으로 매각하는 민간경매는 없는 것으로 보인다. 지지옥션의 민간경매의 진행방식은 매도 당사자가 인터넷, 전화, 방문 접수를 통해 물건을 접수하면, 분쟁의 소지가 있거나 매각하자 물건은 제외하고 전속중개계약을 체결하게 된다. 이후 감정평가를 실시하여 법원경매와 유사한 경매정보수준으로 자료를 등록하여 정보지와 홈페이지, 일간신문에 공고를 통해 희망매수자를 모집한 후, 경매기일을 지정하여 공개입찰을 진행하였다. 간단한 절차와 짧은 소요시간에 불구하고 경매물건이 낙찰되더라도 매도자의 의사에 때라 실제 거래로 진행되지 않을 수도 있고, 강제 집행권이 없어 분쟁 발생이 법원경매에 비해 조정 능력이 떨어질 수 밖에 없었으며, 일부 공인중개사들이 “‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’을 위반하고 무등록 중개행위 해당된다”며 법원에 영업금지 가처분 신청을 하는 등의 논란이 생기며 활성화 되지 못하였다. 민간경매에 관한 문제점으로 류창호는 ‘부동산 민간경매에 관한 연구’에서 민간경매는 법원경매와 달리 경매물건이 낙찰되어 매매계약이 체결된 경우에도 매도의뢰인 또는 매수희망자에 의한 계약해지가 가능하다는 점에서 거래의 신뢰성이 문제 될 수 있다고 하였다. 부동산 매매와 달리 민간경매에서 매도자는 매도철회시 부담하는 위약금이 부동산 가액에 비해 상대적으로 소액이라는 점에서 계약해지가 용이하여 매도철회로 인한 분쟁발생 가능성이 높다고 하였고, 매도의뢰인으로부터 매물을 접수할 때, 경매회사에서는 접수신청한 물건의 권리관계의 하자여부에 관하여 심사한 후, 하자가 없는 경우 경매절차를 개시하게 되는데, 권리관계의 하자에 대한 심사가 부실한 경우 매수인에게 예기치 않은 불이익이 발생할 수 있다고 하였다. 또한 민간경매의 경우 부실한 심사가 이루어질 수 있고, 매물에 대한 심사는 경매회사가 하면서 중개에 대한 책임은 모두 전속 중개사가 부담을 지도록 하고 있으나 부실한 심사로 인한 매수인의 손해에 대해서도 중개사가 전적으로 책임을 져야 하는지와 경매회사의 책임 또는 경매회사와 중개사의 연대책임이 인정되는 경우 공제의 의해 처리되는 공인중개사의 책임과 달리 경매회사는 배상자력이 충분한가도 의문이 된다고 하였다. 현재 민간경매는 매도의뢰를 접수 받게 되면 심사를 통하여 분쟁의 소지가 있거나 매각하자물건에 대해서는 접수가 거부된다는 점에서 민간경매의 대상이 될 수 있는 부동산은 제한적이다. 적정한 매매가를 보장받고 권리관계상의 문제 해결이 법원경매보다 용이하다는 장점은 있지만, 매도의뢰인의 감정평가 수수료 등 비용처리 문제부터 법적 강제성이 없기에 생기는 계약분쟁의 문제 등 단점도 많아 보인다.