[이슈&이슈－불황기 투자 이렇게－그린벨트 해제지역]화성 봉담·광명 소하등

수도권 지역 개발제한구역(그린벨트) 820만평이 해제될 예정이어서 그린벨트 해제지역 투자에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 그린벨트 해제지역은 서울 접근성이 뛰어나고 자연환경이 잘 보전돼 있는 만큼 투자가치가 높은 것이 사실이다. 하지만 투자가치가 높다고 해서 ‘묻지마 투자’는 곤란하다. 대부분의 해제 예상지역 땅값이 이미 크게 오른 상태여서 그만큼 수익성이 나빠졌기 때문이다. 지역에 따라서 이미 평당 30∼100만원을 호가한다. 또한 해제 예정지역의 대부분은 국민임대주택 건설부지로 수용될 가능성이 높아 ‘선별투자’에 나서야 한다. 투자를 피해야 할 지역은 우선 한국토지공사가 오는 9월부터 실시할 예정인 협의매수대상 그린벨트 지역은 가급적 피하는 것이 좋다. 매수가격이 대략 시세의 70∼80%선에서 결정될 전망이어서 자칫 손해를 볼 가능성이 높다. 토지공사의 협의매수 대상토지는 ▲집단취락해제지 주변지역 ▲보전가치가 낮아 그린벨트에서 해제될 예정인 조정 가능지 ▲방치할 경우 난개발로 훼손 가능성이 있는 곳 등이다. 또한 임대주택용지로 수용될 것이 확실한 서울 강남구 세곡동, 경기 고양시 삼송동, 남양주시 별내지구, 수원시 호매실, 시흥시 장현, 의정부 민락2지구 등도 땅값이 상승할 수는 있지만, 매입가격이 높은 반면 수용되면 제 가격을 받기 어렵기 때문에 투자를 피하는 것이 좋다. 이와 함께 보존가치가 높거나 경사도가 15% 이상인 지역도 투자를 피하는 것이 좋다. 건설교통부가 난개발 방지를 위해 그린벨트 해제지역 중 보존가치가 높은 44.7%는 보전녹지로 지정하고 나머지 55.3%에 이르는 자연녹지 중에서도 경사도가 15% 이상일 경우 개발행위를 불허할 방침이기 때문이다. 투자 추천지역으로는 경기 화성·광명·시흥시 등 수도권 일대의 그린벨트 중규모 이하 집단 취락지를 꼽을 수 있다. 그린벨트내 20가구 이상 50가구 미만의 집단취락은 무조건 해제하지만 50가구 이상의 집단취락지는 반드시 지구단위계획을 수립해야 해제할 수 있기 때문이다. 특히 화성시는 동탄지구 인근 봉담읍 일대가 투자 1순위로 꼽힌다. 시범단지 분양과 인근 복복선전철 병점역 개통 등으로 윤곽이 잡혀가는 신도시 편승효과를 기대해볼 만 하다. 광명시의 경우에는 소하지구 인근지역이 유망하다. 인근 전답이 평당 160만∼200만원 정도로 비싼 편이지만 서울 접근성이 뛰어나 추가 상승여력이 점쳐지고 있다. 시흥시는 목감동 인근지역에 관심을 가져볼만 하다. 전답이 평당 100만원선으로 광명시와 입지여건이 비슷하지만 가격이 저렴한 편으로 유리하다. 그린벨트 해제 지역 투자는 우선 해제 여부를 잘 파악해야 한다. 길 하나 차이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수도 있기 때문이다. 또한 그린벨트내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것이 아니므로, 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야 구입은 신중해야 한다. 특히 그린벨트에서 해제됐다고 제약을 안받는 것은 아니다. 해제가 되어도 3만평 이상의 부지에 대해서는 토지공사가 수용해 전원임대아파트나 벤처타운 등을 짓는 경우도 있다. 또한 거래가 자유로운 것도 아니다. 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많아 해당지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있다. 또한 해제 총 면적이 가구당 300평을 기준으로 산정되지만 100가구 미만이더라도 들판이 넓은 지역은 10가구만으로도 수용될 수 있으므로 지역의 특성을 잘 살펴본 다음 반드시 해당 지자체에 수용 여부를 확인한 후 투자에 나서야 한다. 그린벨트내 토지를 살 땐 거주기간, 증개축 가능면적 등 그린벨트내 건축관련 법규 내용을 살펴 본 후 투자를 결정해야 한다. 특히 나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴야 한다. 건축을 할 수 있는 나대지와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다. 끝으로 그린벨트 해제지역은 계속해서 추가 정책이 쏟아지고 수용 여부 등 변수에 따라 수익률에 큰 차이가 발생하므로 반드시 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.