스크랩 49. 2014~2017 부동산시장 파국의 시나리오

[굿과정보원]

아직도 주변을 둘러보면 놀라울 정도로 돌아가는 상황을 모르는 분들이 너무도 많습니다. 어떻게 되겠지... 정부가 뭔가 해주겠지... 그러나 앞으로 닥쳐올 일들은 정부의 의지나 능력으로 어떻게 할 수 있는 일이 아닙니다. 

WASHINGTON (MarketWatch) ? Federal Reserve Chairwoman Janet Yellen spoke for an hour at her press conference Wednesday, but the market only heard three words: “around six months.”

Fed의장 쟈넷 옐런은 수요일에 있던 첫 기자회견에서 한시간 동안 말을 했지만 시장은 세마디에만 귀를 기울였다.

"6개월 정도"

She was asked how long the Fed would wait after the tapering ends before it begins to raise interest rates.

그녀는 연준이 테이퍼링을 끝낸 후 기준금리를 인상하기까지 시간이 얼마나 걸리겠느냐는 질문을 받았다.

Her answer: “So the language that we used in the statement is ‘considerable period.’ So I, you know, this is the kind of term it’s hard to define. But, you know, probably means something on the order of around six months, that type of thing.”

그녀의 대답: 연준 성명서에서 우리는 ′상당 기간′이라는 말을 이용했습니다. 아시다시피 이런 종류의 용어는 정의하기가 어렵습니다. 그러나 아마도 6개월 정도를 두고  순서에 따르는 것을 의미할 겁니다.

이 말에 따르면 양적완화는 올해 9월에 끝나고 그로부터 6개월 후, 즉 2015년 3월쯤에 기준금리가 인상됩니다. 일부 언론은 쟈넷 옐런이 말실수를 했다고 하지만 오히려 이런 질문을 기다리고 있었던 것이 아니었을까요?

미Fed의 기준금리 인상 스케줄이 이와 같다면 한국은행이 기준금리를 인상하는 시기는 분명히 그 전이 될 것입니다. 저는 한국은행이 고수해온 2.0%의 기준금리가 원화가 화폐로써의 가치를 유지할 수 있는 거의 최하한선이 아니었는가 추측합니다. 아마도 우리는 이렇게 싼 금리를 다시는 볼 수 없을 겁니다.

저는 한국의 부동산시장에서 이미 연쇄적인 도미노의 붕괴는 시작되었다고 생각합니다. 그리고 차례차례 쓰나미가 밀려들면서 계속해서 쓰러져 갈 것이라고 예상합니다. 

 제1파 실질소득 감소와 내수 실종

지난 수년동안 한국의 가계들은 실질소득에 큰 타격을 입었습니다. 장기불황이 진행되는 동안 대규모 감세를 하고 부족한 세수를 메우기 위해 돈을 마구 찍어내 재정지출을 늘린 탓에 너무도 나쁜 인플레이션이 발생했기 때문입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 한국경제는 신자유주의와 케인즈주의가 잘못 만났을 때 어디까지 나빠질 수 있는지 보여주는 실험장이 되었습니다. 

이 그림은 2008년 3월부터 2012년 7월까지의 물가상승률을 보여주고 있는데 특히 생존에 필수인 농축수산물과 전기,수도,가스 가격이 많이 올랐습니다. 같은 기간 2인 이상 가계의 가처분소득은 명목상으로도 거의 늘지 않았습니다. 4년여에 걸쳐 우리의 실질소득이 크게 줄어들은 셈인데 필수생필품과 에너지 가격이 특히 많이 인상되었기 때문에 실제 부담은 무척 큽니다. 

실질소득의 감소는 부동산시장을 뿌리부터 거덜내는 첫째 가는 쇼크입니다. 저도 적지 않은 나인데 살아오면서 불경기인데도 물가가 이렇게 오르는 일은 처음 겪었습니다. 실질소득의 감소로 구매력이 떨어져 내수는 실종되어 버렸습니다.

제2파 자영업 붕괴

2012년까지 실질소득이 크게 감소한 우리는 허리띠를 바싹 졸라맬 수 밖에 없었고 그로 인해 한국의 내수경기는 바닥을 뚫고 떨어졌습니다. 그리고 내수의 실종은 곧바로 자영업의 붕괴라는 제 2파로 이어졌습니다. 2011년 창업자 99만4000명 중 이미 84만5000명이 폐업했으며 매월 1만명 이상이 문을 닫고 있습니다.

집있는 자영업자 ‘가계 빚 숨은 뇌관’

 | 기사입력 2014-03-06 11:20

▶자영업자 대출 2년새 16조원 늘어= 5일 통계청의 지난해 가계금융복지조사에 따르면 빚있는 자가주택 가구들의 평균 부채 규모가 1억원을 돌파했다. 최근 몇년간 집값이 정체 수준을 면치 못했음에도 부채가 늘어난 것은 집 있는 자영업자들의 대출 수요확대에 기인했다는 분석이다.

실제로 자영업자들이 은행에서 받은 대출은 지난 2년새 16조원 이상 증가했다. 금융권에 따르면 신한ㆍ국민ㆍ하나ㆍ우리 등 4대 시중은행의 자영업자(개인사업자) 대출은 2011년 말 90조4105억원에서 지난해 106조3444억원으로 훌쩍 뛰었다.

한국은행에 따르면 자영업자의 전체 부채(지난해 3월말 기준) 450조원 가운데 잠재위험부채와 고위험부채가 각각 60조7000억원, 13조5000억원에 이르는 것으로 조사됐다. 빚 있는 자영업자 비율도 2010년 69.6%에서 지난해 75.8%로 증가했다.

실질소득 감소ㅡ> 내수 실종ㅡ> 자영업 붕괴는 이미 광범위하게 진행된 일이며 더욱 심각해질 것으로 생각됩니다. 부동산시장의 파국이라는 도미노에서 연쇄붕괴를 불러올 첫번째, 두번째 도미노는 이미 쓰러졌습니다. 그건 현재 한국경제에서 가장 취약한 부분이기도 합니다. 

제3파 중국발 쓰나미로 한국경제 빙하기 돌입

중국에서 일어나고 있는 일들은 1998년 한국의 IMF 사태에서 외환위기를 뺀 나머지가 일어나고 있다고 보면 됩니다. 부채에 힘입어 사업을 확대한 많은 기업들이 쓰러질 것이고, 그 기업들의 회사채에 투자한 그림자금융이 뒤따라 쓰러질 것입니다. 중국의 노동자들은 일자리를 잃게 될 것이고 주식과 부동산 등 자산 가격은 된서리를 맞게 될 겁니다. 소비와 자산의 60% 이상을 상위 10%가 차지하고 있기 때문에 자산가격이 하락하면 중국의 수요는 크게 후퇴하지 않을 수 없습니다. 중국경제에 대한 우려가 커지고 있지만 중국의 리더들은 전혀 물러설 뜻이 없습니다. 중국의 리더들은 단지 경제가 아니라 '체제 유지' 차원의 절박한 개혁을 추진하고 있습니다.

중국경제에 절대적으로 의지하고 있는 한국경제도 후폭풍을 피할 수 없습니다. 여력이 있는 대기업도 수익성 악화로 고전을 할 것이며, 특히 많은 중소기업들이 생사의 기로에 서게 될 것입니다. 기업들이 어려움에 처하면서 경제 전체가 얼어붙게 될 겁니다. 수출의 어려움으로 인한 실물경기 침체에 더해 중국에 투자됐던 외국자본의 이탈이 본격화되면 한국의 금융시장도 외국자본의 이탈과 외화 신용경색으로  큰 홍역을 치르게 될 것입니다. 

주가는 2014년 말 내지 2015년 초까지 큰 폭으로 빠질 것이며 부동산시장은 시간이 지날 수록 빙하기로 빠져들게 될 것입니다. 부동산 거래는 완전히 실종되어 시장가격이 형성되기 어려운 지경이 될 겁니다.     

제4파 한국은행 전격적인 기준금리 인상 단행

경제가 중국발 쓰나미에 휩쓸려 몹시 위축되겠지만 미Fed의 양적완화가 끝나고 기준금리 인상이 예고되면서 한국은행은 기준금리를 올리지 않을 수 없습니다. 경제가 다운되면 외국의 투자자금이 더 빨리 철수하려고 하기 때문에 금리를 급하게 올려야 하는 상황에 몰릴 수도 있습니다.

이주열 "금리인상 필요성 제기될수도…충격 대비해야

연합뉴스 ㅣ 기사입력 2014-03-17 11:53

이 후보자는 17일 국회 기획재정위원회 민주당 간사인 김현미 의원실 등에 제출한 서면 답변서에서 "어느 정도의 금리상승 부담은 가계가 감내할 수 있을 것으로 보여 금리 상승으로 인한 가계부채의 대규모 부실화 가능성은 크지 않다고 판단한다"면서 이런 의견을 제시했다.

특히 그는 미국 연방준비위원회의 정책금리 인상과 맞물려 한은의 기준금리가 인상될 가능성에 대해 "미 연준의 정책금리 조기 인상 가능성이 높아지면서 해외자본 유출 압력이 커질 경우 국내에서도 금리인상 필요성이 제기될 가능성이 있다"고 답변했다.

이 사진의 인물은 이주열 차기 한국은행 총재 후보자입니다. 그는 말하네요 "어느 정도의 금리상승은 가계가 감내하라". 저는 한국은행이 경기를 부양하겠다며 기준금리 인상을 미루다 보면 빠른 속도로 올리도록 강요당하게 될 것이라고 생각합니다. 그?까지 시간이 얼마나 남아있는지... 생각처럼 그리 길지는 않을텐데요.   

제5파 급증하는 급매물

이제 모든 사람의 눈에 경제가 어떻게 돌아가는지 분명하게 보이기 시작합니다. 한계까지 치닫는 초장기불황과 금리인상이 모두의 눈에 들어오고 더 이상의 기다림은 무의미하다는 것이 분명해집니다. 더 이상의 기다림이 의미하는 것은 부족한 소득마저 의미없이 이자로 내다버리는 것일 뿐... 게다가 이자는 계속 올라갑니다.  

이제 버티고 버티던 주택소유자들이 앞다투어 매물을 내놓기 시작합니다. 조금이라도 더 빨리 더 좋은 조건으로 팔아 보자... 그러나 이쯤되면 시장의 상황은 주택처분이 극히 어렵게 되어 있습니다. 급매물들이 쌓이고 가격은 본격적으로 썰매를 타기 시작합니다. 가격의 하락은 순현금만으로 주택을 구입할 수 있는 사람들이 원하는 선까지 내려가야 멈추게 될 것입니다. 대출을 많이 끼고 있는 주택들은 답이 있을 수 없습니다.

 제6파 담보가치 하락으로 극심해지는 금융권의 스트레쓰

오랜 시간을 초저금리라는 마약주사에 의지해 버텨온 부동산시장이 한계까지 악화된 경제상황과 금리인상으로 인해 와르르 무너지면서 은행을 비롯한 금융권도 담보가치 하락으로 인해 극심한 스트레쓰가 닥쳐오기 시작합니다. 가계에 장기대출을 많이 해준 은행일 수록 스트레쓰는 더욱 심합니다. 주택담보대출, 특히 고정금리 대출은 가장 대표적인 장기대출입니다. 

다시 한번 은행이 악마의 하수인으로 원망을 들어야 하는 시간이 돌아옵니다. 은행들은 미Fed의 기준금리 인상으로 인해 더 이상은 이자가 싼 자금을 구할 수가 없게 되었습니다. 선택의 여지가 없는 은행들은 담보가치가 하락하기 전에 조금이라도 빨리 회수하기 위해 서두릅니다. 후순위 채권을 쥐고 있는 제2금융권은 담보대출 회수에 사활을 걸고 나서게 됩니다.

금융권의 눈앞에는 2018년에 시행되는 바젤III 유동성 규제라는 시험대가 기다리고 있어 생사의 기로에 서게 됩니다.

제7파 바젤III 유동성 규제와 금융권의 대구조조정

바젤III 실시스케줄에 따르면 2018년부터 NSFR(순안정자금조달비용)이라는 유동성 규제가 실행되게 됩니다. 현재 금융정책의 방향으로 보아 이때 국내은행 중 몇이나 통과할 수 있을지 모르겠습니다.

― NSFR = 가용 안정적 자금조달(조달)/필요 안정적 자금조달(운용)>100%   

이게 무슨 소리냐 하면 은행이 조달하는 자금은 만기 1년 이상으로 하고 자금을 운용할 때는 만기 1년 이내로 해서 만기불일치로 인한 자금난을 피해야 한다는 겁니다. 만기가 1년 이내인 대출이 만기가 1년 이상인 조달 자금의 100% 이상이어야 한다, 즉 그보다 많아야 한다는거죠. 따라서 NSFR이 실행되면 1년 이상 장기대출을 하려면 반드시 그에 상응하는 자본을 확보해야 합니다. 그렇기 때문에 은행들이 주택담보대출 같은 장기대출로 자금운용을 못하게 됩니다.

이 그림은 2009년 12월말 기준 국내은행의 NSFR을 산정한 것으로 76.6~81.3%를 보이고 있습니다. NSFR 100% 준수를 위해서는 각각 총자산의 70%를 차지하고 있는 대출의 만기를 1년 이하로, 예수금의 만기는 1년 이상으로 조정해야 하는데, 장기주택담보대출이 대출의 30%정도를 차지하고 있으며 전체 예수금의 85%가 만기 1년 이하인 점을 감안할 때 단시일내에 조정되기는 몹시 어렵다고 보여집니다. 저는 2010년 이후 국내은행의 NSFR이 이 비율보다 더 떨어졌을 것으로 추측합니다.

현재 정부는 주택대출을 2017년까지 40% 이상 고정금리 대출로 바꾸라고 은행들에게 지시하고 있습니다. 전에 쓴 글에서 제가 그것을 문제삼았던 이유가 바로 여기에 있습니다. 그건 막말로... 국내은행들 다죽으라는 소리거든요. 그렇지 않아도 현재 경제환경으로 보아 국내은행과 제2금융권이 2018년까지 NSFR 비율을 맞추기는 매우 어렵다고 생각합니다... 가계대출, 주택담보대출을 빠르게 회수하지 않는 이상 답은 없습니다.

이런 생사를 가르는 시험대를 앞두고 있는 금융권 앞에 부동산가격 하락으로 인한 담보가치 감소라는 쓰나미가 덥쳐옵니다. 장부상의 자산인 대출채권을 현금으로 바꾸기는 몹시 어려워지고 있는데... 미Fed의 기준금리가 계속 올라가고 있어 자금 조달 비용은 치솟고 국제금융시장의 신용경색으로 인해 1년 이상의 장기 자금을 구하기는 하늘에 별 따기가 되어 버립니다.

결국은 가계대출, 주택담보대출을 끌어안고 있는 은행과 제2금융권, 기타 금융기관을 모두 아우르는... 과거 IMF에 있었던 금융권의 대구조조정과 같은 제2차 금융권의 대구조조정이 예고되어 있는 것입니다. IMF 당시의 금융권 구조조정은 문어발식 확장으로 인한 대기업 부채가 원인이었지만 다가오는 제2차 금융권의 대구조조정은 가계부채가 원인이기 때문에 그 상처는 더욱 깊고 끝을 보기 힘들 것입니다.

이 두개의 챠트를 보고 한번 생각을 해보시기 바랍니다. 우리의 앞날에 무엇이 놓여있는지...

 [한국은행 기준금리와 가계순저축률, 가계부채의 변화]

 

  [한국의 경제성장률 및 잠재성장률 추이 및 전망]

 

[굿과정보원]

저는 내년 하반기부터 시작해서 2017, 2018년까지가 지금껏 경험한 적 없는 가장 위험한 시기가 될 것으로 생각합니다.

[부(富)]

그전에 아비규환됩니다..그렇게 길게가진 않을듯...2016년...까지 예상

[limbo]

지방선거 끝나면. . .본격 시작될거라 예상하는 일인.. .
이미 수도권, 서울은 거래절벽. . . .
지방도 끝물같음. . .
특히 자료중 정부가 임의적으로 소비자물가를 올렸다는 점. . . .개인적 생각으론 생산자 물가가 하락함에도
공공요금 인상등으로 소비자 물가를 올려서
디플레이션임을 숨기려는 의도로 보임. . . .

잘 보았습니다.

[마구니]

선거끝나면 안다에 한표

[백로]

디플레를 숨기려는 의도다 ..아주 공감 됩니다..눈에 번쩍 띄는군여..

[선녀의 생각]

자료가 너무 좋네요....

[제리고고]

현상황 정리 잘 된 자료네요

[에스까테]

좋은 경고의글에 감사합니다.

[선 쌰인]

전남 순천시 ...
몇 년간 아파트값 계속 오르더니 ...
재작년부터 서서히 떨어지고 있습니다 !

[선 쌰인]

재작년에 분양된 평당 600후반에서 700초반 순천시 아파트 ... (그래놓고 600만원대 분양가로 홍보)
울마눌 사자고 했을 때 ....
안산다고 요리 피하고 저리 피하고 할 때 ...
밥마다 저 푸른 초원위에서 나온 식물들만 보이더니 ...
얼마전 그 아파트에 사는 친구가 그나마 -1500으로 겨우 팔았다는 말 듣고 ...
오늘 저녁 소고기 사준답니다 !!!

[선 쌰인]

그리고 아파트 가지고 있으면 앞으로는 보유세(재산세) 개념으로 세금도 강화되고 특히 저처럼 조그마한 자영업 하는 사람들은 건강보험료 등 각종 나라에 낼 돈 많아 질 것이라고 이런 저런 자료들 뽑아 보여줬더니 ...
다음주에도 소고기 사준답니다 ^^

[부동산대폭락전령사]

좋으시겠어요. 같이 먹읍시다.

[선 쌰인]

순천 오시면 언제든지 1500만원 어치는 아니라도 15만원 정도 소고기는 사드리겠습니다 ...
귀얇은 울마눌 재작년에 계약 할려고 분양사무소 가는 것 앞에서 막았습니다 !
전 여기서 정보 얻어 울마눌 설득했는데 이제는 울마눌에게 사랑받고 있습니다 !
순천 아파트값 분위기 슬-슬- 옵니다.
순천 교차로나 사랑방 등 지역신문만 보더라도 느껴집니다.
신규 일반분양으로 준비했던 아파트들도 모두 임대분양으로 변경하고 있습니다.

[색즉시공공즉시색]

모처럼 흐뭇한 소식 입니다.
어느 카페에 윤상원님글 올렸더니 나라 망하는것을 원하는 못쓸 세력(종북?)으로 매도하고 누구한테 지령을 받았냐고 추궁하더군요?
윤상원님 글 퍼날르는것도 위험한 시대 입니다.

[벌치미]

어떤 카페 인지 촉이 오네요 ㅎ

[말괄량이 소녀]

222 어느 카페인지 느낌이 오지만 제가 생각하고 있는 카페가 맞는지는 모르겠네요ㅎㅎ

[마구니]

ㅋㅋ 요즘 길거리 이상한 종교 많던데 종교믿으라 해서 믿지만 말고 행동으로 그분 말씀을 옮겨보라 했더니 사탄이라던데..그 분 들이라 똑같은거 같은데.ㅋㅋ

[색즉시공공즉시색]

텐인텐카페에서는 강퇴당하였고 귀농사모라는 곳 입니다.

[말괄량이 소녀]

아~제 느낌이 맞았네요ㅎㅎ
텐인텐! 그곳은 공격적인 성향을 지닌 사람들이 많죠.
저는 옳은 소리하고 싶어도 공격 당할까봐 눈팅만하고 있는 카페예요.

귀농사모는 잘 모르겠네요.

[색즉시공공즉시색]

그곳에서 집중 포화를 당했지요.
나중에는 강퇴시키더군요.

[망우대]

좋으시겠어요 울 남편은 요기 카페글 보지말래요 팓케스트 듣는것도 싫어하고...

[선 쌰인]

연향동 대주 피오레도 재작년 부터는 오르지 않고 (-)로 거래되고 있습니다. 처제분께 여쭤보시면 아시겠지만 순천은 지금 아파트 공급이 넘치고 있습니다.

[돌띵이]

잘보고 갑니다. 내용이 너무 상세하네요

[돌띵이]

잘보고 갑니다

[돌띵이]

내용이 너무 상세하네요.

[색즉시공공즉시색]

이런 글을 많은분들이 읽고 현실을 직시하였으면 좋겠습니다.

[명랑맘]

대구텐인텐에 이 글 올라와있던데.. 어느분이 대구는 끄덕없다네요 서울.경기.수도권집값 폭락만해당된다는둥.. 어이없음... 역시대구는 다르네요

[색즉시공공즉시색]

어쩌구니 없는 일이 대구에서 벌어지고 있습니다.
디트로이트시가 생각 납니다.
세상일이란 항상 변하는것 입니다.
달도 차면 기울듯이......

[limbo]

스스로 투전판에 뛰어들어 ....
그들 자식들이 집사려면 20년이 넘게 저축해야 가능하게 만들고 싶으가보죠 .....
본인들은 10~20년동안 뼈빠지게 일해서 빚갚고......ㅋㅋㅋㅋ

[우주해적]

좋은 글 감사히 읽었습니다.
현상을 아직도 잘 모르는 분들에게 꼭 전하고 싶은 글이네요. ^^

[갈목]

솔로일때는 집안사고 살지만 아이가 있으면 대한민국사회에서 주변 사는 환경무시하고 살 수도 없고... 무조건 사지말고 아파트는 아니다.. 라는 말씀은 절반은 진실이지만 절반은 어떻게 해결해야할지 대책도 현실적으로 있어으면 합니다.토지값도 만만치않고..마치 아파트가 문제가 있어 주택으로 갈 사람을 대상으로 주변의 토지를 잔뜩사고 대기하고 잇는 사람들에 대책은 무엇인지..기본적으로 땅값이 내리도록 보유세를 강화하던가하는 토지가 쉽사리 순환될수 있는 대안도 같이하면 좋지않을 까 합니다.

[흰수리]

좋은 말씀입니다.이런 댓글에 욕하는 이상한 사람도 있더군요

[빌리언]

살벌하리만큼 현실적이고 정말 많은 사람들이 깨닫고 레버리지라는 허황된 꿈에서 빨리 깨어났으면 좋겠습니다

[내집이좋아]

우리나라 잘 견뎌왔어요. 왜 아파트만 고집하며 살고 있을까요. 사는데 편하고 보안상 안전해서입니다. 나이들어 살기는 더욱 편하지요. 집값 떨어진다고 집 팔고 나가 더 작은 집에 전세도 얻지 못하고 다달이 월세 주며 살아야하는 그런 생활도 못하지요. 그런 생활 해 보신분들은 내집이.있고 없고.. 삶의 질을 알지요.
너무 큰 불안감을 안겨 주는것은 옳지 않다고 봅니다. 예측은 예측일뿐 주식시장도 예상대로 가지 않듯이 부동산시장도 마찬 가지라봅니다. 과거 주식공부를 할때 금리가 오르면 장기적으로 주가지수는 오른다는 장기추세 그래프가 생각납니다. 앞으로 부동산 시장과 맛물리는 경제. 더 나아지길바랍니다.