그런데 1주택을 보유한 1세대가 추가로 주택을 취득하는 대신
조합원입주권을 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에도 비과세가 적용될까요?
기본적으로 조합원입주권은 주택이 아닌 권리이기 때문에
대체주택으로 인정이 되지 않아 비과세가 적용되지 않지만
조합원입주권을 취득해도 일시적 1세대 2주택 비과세를 해주는
소득세법 시행령이 있습니다.
즉, 국내 1세대 1주택자가 취득일로부터 1년 경과 후 조합원 입주권을 취득하고
3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 1주택을 양도하면
일시적 1세대 2주택 특례와 마찬가지로 똑같이 비과세가 적용됩니다.
◈ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 - ①
[소득세법 시행령 제156조의2 3항]
조합원입주권 취득 후 “3년 이내” 양도하는 경우
① 국내에 1주택을 소유한 1세대
② 종전주택 취득한 날로부터 1년 지난 후 조합원입주권 취득
③ 조합원입주권을 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 경우
그런데 위와 같이 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득하고
재건축 진행 중 예측하지 못한 일이 생기거나 사업 지연 등으로 인해
3년 이내에 종전 주택을 양도하지 못한 경우가 발생합니다.
이럴 경우 투기가 아닌 실수요 목적의 취득으로 보아
조합원입주권 취득한 후 3년이 경과했더라도
일정한 요건을 갖추면 종전주택을 비과세 해주는 특례규정이 있습니다.
◈ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 - ②
[소득세법 시행령 제156조의2 4항]
조합원입주권 취득 후 “3년 경과” 양도하는 경우
① 재건축(재개발) 주택 완공 전 또는 후 2년 이내에 종전주택 양도
② 재건축(재개발) 주택 완공 후 2년 이내에 세대원 전원 이사
& 해당주택에서 1년 이상 계속 거주
조합원입주권 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도해야 비과세가 적용되는데
(소득세법 시행령 제156조의 2 3항)
그때까지 입주권이 준공되지 않아 입주할 수가 없어
종전 주택을 양도하지 못했습니다.
이럴 경우 준공 전 또는 후 2년 이내에만 종전 주택을 양도하게 되면
비과세를 적용해줍니다. 다만, 실수요자를 위한 법 취지에 맞게
입주권 준공일로부터 2년 이내에 그 주택에 세대 전원이 이사를 가야 하고,
완공된 주택에 1년 이상 거주해야 합니다.
주의하셔야 할 점은,양도할 종전의 주택은 양도 당시 비과세 요건(2년 보유)을 갖춰야 합니다.
(17.8.2 이후 조정대상지역 내 취득한 주택은 2년 보유&거주)
또한
종전 주택의 양도에 대해 비과세를 적용받은 후
준공일로부터 2년 이내 이사를 가고,
완공된 주택에서 1년 이상 거주 요건을 갖추지 못한 경우
먼저 양도한 주택의 비과세가 취소되니 주의하셔야겠습니다.
현재 주공 1단지 미이주 세대는 약 145세대 정도로
강제집행까지 이루어진 세대는 여전히 2세대정도 밖에 안되네요.
저번 달보다 뚜렷한 진행이 없고, 이사한 세대만 좀 늘어난 상태이다 보니
조금 더 적극적으로 대응하면 좋겠다는 생각이 듭니다.
내년 2월 입주를 앞둔 래미안 블레스티지의 임차 문의가
생각보다 지지부진한데, 비단 블레스티지뿐만 아니라
루체하임, 헬리오시티 등 더 빠른 입주를 앞둔 아파트 단지들도
상황은 마찬가지인 것 같습니다.
그래서 그런지 소폭 조정된 가격으로 매물이 접수되기도 하고
많은 건수는 아니지만 나와 있는 금액에서 조금 조정되어
계약이 이루어지기도 하는 상황입니다.