# 임대차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권에 관한 사건~

[김형학]

# 임대차보증금 반환채권 담보 목적의

전세권에 관한 사건~

-이글은

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<옮긴이 법무사 김형학>

-

1. 임대차보증금 반환채권 담보 목적의

전세권이 무효인지 여부,

2. 임대차보증금 반환채권 담보목적의

전세권에

근저당권이 설정된 후~

그 전세권 근저당권부 채권이 압류된 경우,

전세권설정자가

그 압류 채권자에 대하여

연체차임 공제 주장으로 대항할 수 있는지

여부-

자~

전세권이

용익물권적 성격과 담보물권적 성격을

모두 갖추고 있고,

# 목적물의 인도는~

전세권의 성립요건이 아닌 점 등에

비추어 볼 때,

당사자가 주로 채권담보의 목적으로

전세권을 설정하였고,

그 설정과 동시에~

목적물을 인도하지 않은 경우라 하더라도,

장차 전세권자가

목적물을 사용․수익하는 것을~

완전히 배제하는 것이 아니라면

그 전세권의 효력을 부인할 수는 없답니다.

전세금의 지급은~

전세권 성립의 요소가 되는 것이지만

그렇다고 하여

전세금의 지급이 반드시 현실적으로

수수되어야만 하는 것은 아니고~

기존의 채권으로

전세금의 지급을 갈음할 수도 있답니다.

(대법원

1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 등 참조).

자~

임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채권을

담보할 목적으로~

임차인과 임대인 사이의 합의에 따라

임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우,

전세금의 지급은~

임대차보증금 반환채권으로 갈음한 것이고

장차 전세권자가~

목적물을 사용․수익하는 것을

완전히 배제하는 것도 아니므로

전세권설정등기는 유효하답니다.

자~

임대차보증금은

임대차계약이 종료된 후

임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는

차임과 그 밖의 채무를 담보한답니다.

(대법원

2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결

등 참조).

자~

임대인과 임차인이

위와 같이

임대차보증금 반환채권을 담보할 목적으로

전세권을 설정하기 위해~

전세권설정계약을 체결하였다면,

임대차보증금에서

연체차임 등을 공제하고 남은 돈을

전세금으로 하는 것이

임대인과 임차인의 합치된 의사라고

볼 수 있답니다.

그러나

전세권설정계약은 외관상으로는

그 내용에~

차임지급 약정이 존재하지 않고

이에 따라

전세금에서 연체차임이 공제되지 않는 등

임대인과 임차인의 진의와 일치하지 않는

부분이 존재한답니다.

따라서

전세권설정계약은~

위와 같이

임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서~

통정허위표시에 해당하여

무효라고 봄이 타당하답니다.

다만

전세권설정계약에 따라 형성된 법률관계에

기초하여~

새로이 법률상 이해관계를 가지게 된

제3자에 대해서는

그 제3자가~

그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만

무효를 주장할 수 있답니다.

(대법원

2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389

판결,

대법원

2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 등

참조).

따라서

임대차계약에 따른 임차보증금 반환채권을

담보할 목적으로~

전세권설정등기를 마친 경우~

임대차계약에 따른 연체차임 공제는

전세권설정계약과 양립할 수 없으므로,

전세권설정자는

선의의 제3자에 대해서는~

연체차임 공제 주장으로 대항할 수 없답니다.

여기에서

선의의 제3자가 보호될 수 있는

법률상 이해관계는~

전세권설정계약의 당사자를 상대로 하여

직접 법률상 이해관계를 가지는 경우

외에도

법률상 이해관계를 바탕으로 하여

다시 위 전세권설정계약에 의하여

형성된 법률관계와~

새로이 법률상 이해관계를 가지게 되는

경우도 포함된답니다.

(대법원

2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 참조).

자~

임대차보증금 반환채권 담보목적의

이 사건 전세권에 근저당권이 설정된 후~

피고들이

조세채권에 기초하여

그 전세권 근저당권부 채권을 압류하였는데,

전세권설정자인 원고가

이 사건 전세금이 연체차임 공제로~

모두 소멸하였다고 주장하면서

피고들에 대하여

전세권설정등기 말소에 대하여

승낙의 의사표시를 청구한 사건인데요.

자~

원심은

피고들이

이 사건 전세권설정 등기가

임대차보증금 반환채권 담보 목적임을~

알고 있었음을 인정할 증거가 없으므로,

원고는 피고들에 대하여

연체차임 공제를 주장할 수 없다는 이유로

원고의 청구를 배척하였답니다.

자~

대법원은

위와 같은 판시를 바탕으로

원심판결이 정당하다고 하였답니다. 

-See You Again-

<옮긴이 법무사 김형학>