아파트공동명의하는방법-절세

맞벌이로 열심히 살아온 J씨는 2003년 겨울, 분양받은 아파트에 입주하면서 소유권 등기를 부부 공동의 이름으로 했다. 남편과 함께 자신의 이름이 올라간 등기부 등본을 보면서 아내는 무척 좋아했다. 요즘은 J씨처럼 공동 명의를 하는 사례가 늘었다. 공동 명의는 남편의 재산과 아내의 재산을 별개로 보는 세법상 ‘부부별산주의’를 따르는 우리나라의 세법 원칙에서 출발한다. 공동 명의로 등기를 하면 여러모로 좋지만 모든 경우에 유리한 것은 아니므로 세무 전문가와 상의해 자신의 처지에 맞는 결정을 하는 게 바람직하다. 부동산의 소유권이 배우자 한 사람의 이름으로 되어 있으면 배우자 단독으로 부동산을 처분해도 막을 길이 없다. 살다보면 친지나 친구가 보증을 서 달라고 요청할 때가 있는데, 배우자와 상의하지 않고 응했다가 가정 파탄으로 이어지는 경우가 숱하다. 공동 명의로 등기가 되어 있었다면 배우자 동의 없이는 부동산을 담보로 제공할 수 없으므로 아무래도 신중한 결정을 내리게 된다. 공동 명의로 하면 대체로 세금이 줄어든다. 양도세는 부부 별도로 계산하므로 공동 명의를 하면 기본공제(연간 250만 원)를 부부가 각각 받고, 세율도 낮게 적용받는다. 보유세도 유리하게 작용한다. 재산세와 종합토지세는 세율이 초과누진세율로 과세되어 과표가 커지면 커질수록 세율이 높아진다. 그런데 공동 명의로 보유하면 과표가 분산되어 낮은 세율이 적용된다. 다만 공동 명의를 하더라도 취득세와 등록세는 줄어들지 않는다. 공동 명의를 하면 배우자 한 사람이 자신의 지분만을 담보로 제공했을 때 경매에 넘어가더라도 공유 지분 소유자의 동의가 없는 한 경매 개시 결정이 나지 않는다. 결정이 난다 해도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트는 경매 참여자들이 꺼린다. 또한 낙찰 결정이 나더라도 싼값에 낙찰될 확률이 매우 높다. 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수 신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 되살 수 있다. 공동 명의는 새로 입주하거나 샀을 때 필요 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단하다. 이미 부부 중 한 사람의 명의로 등기가 되어 있다면 증여의 형식으로 공동 명의로 바꿀 수 있다. 배우자끼리의 증여는 3억 원까지는 세금을 물리지 않는다. 이때 부부간 증여의 공제액인 3억 원은 10년간 합산한 금액이다. 종전에는 이 금액이 5억 원이었으나 2003년 1월부터 3억 원으로 낮아졌다. ◇새 아파트나 분양권의 공동 명의 새 아파트를 분양받았거나 분양권을 구입한 뒤 입주할 때 공동 명의로 하려면 잔금을 치르기 전에 하는 것이 낫다. 잔금을 치르면 일단 한 사람 이름으로 소유권 이전등기를 하고 나서 공동 명의로 전환해야 한다. 가령 남편이 분양을 받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주된다. 이때는 취득세를 한 차례 더 내야 한다. 건물 완공 후 잔금까지 냈다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야 한다. 따라서 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동 명의로 할 경우에는 잔금을 치르기 전에 해야 한다. 그러면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다. ◇공동명의 할 필요 없거나 불리한 경우 1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 양도차익이 적은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 이미 등기가 돼 있는 기존 주택의 경우 공동명의를 하기 전에 증여세, 취득·등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있다. 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커서 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안된다. 다음의 경우도 공동명의에 따른 실익이 없다. 1. 증여 재산의 액수가 커서 증여세 부담이 많은 경우 2. 양도차익이 적어 공동명의에 따른 세금 분산효과가 작은 경우 3. 1가구1주택 비과세 대상