스크랩 27. 한국의 부동산에 바닥은 없다

[굿과정보원]

1. 들어가며

심리적으로 볼 때 자산가격버블이란 소유자들이 미래에 항상 더 높은 가격에 되팔 수 있다고 믿기 때문에 자산 가격이 펀더멘탈을 초과했을 때이다. 모든 상품 가격은 오를 때가 있으면 반드시 내릴 때가 있다. 그러나 1621년의 튤립버블부터 가장 최근의 전세계적인 부동산버블까지 모든 버블의 역사에 사람들은 이 평범한 진실을 잊고 언제나 더 높은 가격에 되팔 수 있다고 믿었다.

안타깝게도 우리 사회에서 많은 사람들이 여전히 이런 부동산버블, 부동산투기 심리를 지니고 있다. 그리고 이때문에 정말로 중요한 문제들을 생각하지 못하고 있다. 이 글은 부동산이 왜 사망선고를 받았는지 소개하고 무엇이 우리에게 진정으로 중요한 문제인지 깨닫자는 취지로 쓴 글이다.

2. 주택가격 결정의 핵심은 이자 지불 능력

주택가격은 여러 가지 요인들로 결정이 되지만 본질적인 것은 '주택시장으로 유입되는 돈의 양'이다. 돈은 물론 한국은행에서 발행한 주화와 지폐를 말하지만 주택 가격에서 그보다 더 중요한 것은 돈을 주택시장으로 운반하는 신용(=부채)이다. 주택가격의 지불은 신용을 수단으로 이루어지는 경우가 대부분이기 때문이다. 신용은 돈과 같은 역활을 한다고 해서 '화폐의 대용물'이라고도 한다.

이 그림은 통화주의자들의 화폐 개념이 아니라 오스트리아 학파의 화폐 개념으로 협의의 화폐는 중앙은행이 발행하는 지폐와 주화, 광의의 화폐는 화폐 대신에 쓰이는 각종 지급수단들로 예금을 담보로 발행되는 수표 등의 화폐증서와 예금에 의해 담보되지 않는 신용카드 같은 순수한 신용수단들로 구분된다. 주택가격의 지불은 예금으로 담보되지 않는 순수한 신용을 수단으로 한다.    

주택가격의 지불은 대출에 의존하는 경우가 대부분이기 때문에 신용이 절대적으로 중요하다. 신용을 수단으로 하는 이상 거기에는 부채의 대가인 이자의 지불이라는 문제가 남기 때문에 결국 주택가격의 핵심은 신용을 이용할 수 있는 능력, 즉 이자의 지불능력인 것이다.

주택가격은 근본적으로 주택수요자들의 이자지불능력에 의존하기 때문에 소득 대비 과도한 부채 또는 주택가격 대비 과소한 소득은 언제나 무너지게 되어 있으며 주택수요자층의 실질소득이 가장 중요하다.

3. 일본의 부동산버블 붕괴와 잃어버린 20년을 부른 신빈곤층 확대

지면의 제약으로 인해 일본의 '잃어버린 20년'의 경험을 자세하게 소개하지는 못하겠지만 최대한 핵심을 정리해 보고자 합니다.원래 이 부분은 "우리는 왜 더욱 가난해질 수 밖에 없는가?" 라는 글에 쓸 예정이었습니다. 이 글을 읽는 분들은 우리의 삶이 앞으로 어떻게 될 지 깊이 생각해 보시기 바랍니다.  

일본의 부동산버블은 일본중앙은행의 저금리로 인한 신용팽창, 일본정부의 무분별한 국토개발계획, 금융부문의 방만한 부동산대출("땅 사세요. 돈 빌려 드립니다. 등기료도 빌려 드립니다": 당시 금융기관의 선전 문구), 가계와 기업의 과도한 부동산투자, 이런 모든 경제적 요인들에 의해 이루어진 것이지만 버블이 팽창하는데 걸린 시간은 약4년에 불과했다.

 

부동산버블이 붕괴되면서 경제가 급강하하자 일본정부와 중앙은행은 본원통화량을 급격히 증가시키고(현재 각국 중앙은행처럼 신용붕괴를 막기 위해 대규모의 Printing Money를 감행했다) 부동산버블을 막기 위해 6.0%까지 올렸던 금리를 제로로 낮추는 한편 재정지출을 확대해 SOC에 약100조엔을 투자했다(양적완화의 원조는 일본이 틀림없다).

그 결과는 대실패로 경제는 소생하지 못했고 부채는 지불불능만을 면한 채 악성부채가 되어 오늘날까지 남아있으며 비효율적인  SOC투자로 인해 재정만이 악화됐다. 당시의 SOC투자로 건설된 도로, 교량등은 오늘 날 사후관리가 안되어 두통거리로 남아 있다.  

불황이 장기화하고 경쟁이 격화되자 일본기업은 인력을 감축하고 인건비를 줄이는 방식으로 대응하여 정규직 고용자를 파트타임 근로자, 파견사원 등 비정규직 고용자로 대체하였다. 일본정부는 장기불황을 극복하기 위한 기업의 구조조정을 지원한다는 명목 아래 노동자 파견대상 업무를 종전 13개에서 26개로 확대하는등 규제완화를 추진한 반면 소득격차 축소를 위한 정책대응은 소극적이었다. 그 결과 저임금의 비정규직 노동자를 증가시켰을 뿐만 아니라 워킹푸어, 프리터족, 니트족등 대량의 신빈곤층을 양산하고 생활보호세대의 급증을 초래했다.

특히 고이즈미의 미국식 개혁은 일본의 소득격차 확대와 신빈곤층 양산에 지대한 공(?)을 세웠다. 고이즈미는 지금까지 일본사회의 평등의식은 오히려 좋지 않은 것으로 어느 정도 격차가 생기는 것은 나쁘지 않다고 반박하며 구조개혁을 통해 경제가 성장하면 소득격차가 자연히 해소될 것이므로 개혁이 격차 시정의 가장 좋은 해법이라고 주장하였다. 이러한 인식 아래 재정적자 악화를 방지하기 위해 사회보장지출 삭감 및 소비세율 인상을 단행함으로써 결과적으로 저소득층의 소득 감소를 초래한 반면 경기부양을 위한 상속세 감면조치와 고소득자에 대한 소득세율 인하 등으로 고소득자의 실질소득은 증가했다.

일본의 GDP 대비 사회지출비용의 비율은 OECD 평균(20.7%)을 하회하는 18.1% 수준이며 특히 GDP 대비 가족관련지출의 비율을 보면 일본은 OECD 평균(2.1%)을 크게 하회하는 0.8%로 주요국 중 한국(0.1%), 미국(0.7%) 다음으로 낮은 수준이다. 연금 등 공적이전에 대한 재분배 효과와 세금에 의한 재분배효과를 지니계수의 감소폭으로 비교해 보아도 일본은 OECD 주요국 중 최하위 수준에 머무르고 있다.

일본의 소득격차 확대는 경제에 소비지출 감소에 따른 명목GDP 감소, 사회보장지출 증가 및 세수 감소 등에 따른 재정악화, 가계저축률 저하 등의 영향을 끼쳤으며 사회에는 혼인률 저하에 따른 저출산 가속, 자살률 및 자기파산자 증가, 소득격차 세습 등의 영향을 미쳤다.

소비지출 감소에 따른 명목GDP 감소를 보면 중?고령 프리터(35세 이상의 비정규직 고용자 등)가 정규직 고용자로 전환되지 못함으로써 가처분소득 감소에 따른 소비지출 감소로 2021년 명목GDP는 1.2%p 하락할 것으로 추정되며(중?고령 프리터가 2001년 46만명 → 2111년 132만명 → 2016년 169만명 → 2021년 200만명을 초과할 것으로 추정하고 이에 대한 영향을 시산) 가처분소득 감소에 따른 소비지출액 감소는 5조 8,000억엔에 달한다.

재정부담 증가라는 면에서 보면 생활보호비 증가, 세수 및 사회보험료 감소 등으로 재정부담이 가중되어 왔는데 니트족 또는 비정규직 고용자가 된 "잃어버린 세대" (버블붕괴 후 취업이 곤란했던 시기의 청소년을 지칭하며 대졸의 경우 1970~1980년 출생자, 고졸의 경우 1975~1985년 출생자로 '취직 빙하기(1993~ 2005년) 세대' 라고도 부름)가 65세 전후가 되는 2025년의 생활보호비가 2008년 2.6조엔에서 7.7조엔~19.3조엔으로 급증할 것으로 예상된다.

저소득 계층 증가에 따라 전체 세대에서 차지하는 무저축 세대의 비율이 1990년대에는 10% 수준이었으나 2005년에는 23.8%로 사상 최고수준을 기록하였으며 독신세대의 경우에는 41.1%가 무저축 세대로 나타났다. 이에 따라 일본의 가계 저축률은 1970년대에는 20% 대를 유지하였으나 점차 하락하여 1990년대 후반에는 10% 이하로 하락하였고 2007년에는 3.3%를 기록했다. 저축의 감소는 결국 내수의 뿌리가 흔들린다는 의미다.(우리나라도 개인부문의 저축률이 1980년대 후반 16.9%에서 최근에는 4.8%로 하락하여 개인부문이 경제 전체의 저축률 하락을 주도)

결혼 적령기의 청?장년층이 소득감소로 결혼을 미루거나 포기함으로써 출산율 저하와 노동인구 감소를 초래하고 장기적으로는 저출산?고령화를 심화시켜 경제의 잠재성장력을 잠식하고 있다.

장기불황 탈출을 위해 구조조정을 단행함에 따라 실직자가 속출하고 임금이 삭감되는 등 경제적 문제로 인해 실의에 빠진 근로자들의 자살률과 자기파산자가 급증하여 특히 생활고로 인한 자살인구가 1990년 1,272명 → 2007년 7,318명으로 5.8배 증가하였으며 또한 버블붕괴 이후 저소득, 생활고로 인한 자기파산자도 1995년 4.3만에서 2005년 18.4만으로 4.3배 증가하였다.

유럽의 경우 비정규직 고용자가 3년 후에 비정규직인 채로 머무는 비율은 대체로 30% 이하이나 일본의 경우에는 70% 이상으로 나타나며 비정규직 고용자들은 본인뿐만 아니라 그들의 자녀들도 학력격차를 통해 저소득층에 머물게 되는 등 소득격차의 대물림 현상이 나타나고 있다.

 

왜 일본의 부동산에는 바닥이 없는가? 수요자가 사라졌기 때문이다. 수요자가 사라진 이유는 첫째, GDP대비 약80%의 높은 가계부채가 여전히 사라지지 않은 채 남아있고 둘째, 위에서 쓴 이유들로 인해 소득과 저축이 완전히 가라앉았고 셋째, 수요자층인 생산가능인구의 절대적인 감소다. 소득의 감소가 갖가지 사회적, 경제적 문제들을 발생시키는 동시에 수요자를 사라지게 했기 때문에 일본의 부동산은 20년이 지나도 바닥이 어디인지 모른다. 그리고 앞으로도 마찬가지다. 

일본의 '잃어버린 20년'은 여전히 현재진행형이며 언제 끝날지는 아무도 모른다. 화폐발행량을 두배로 늘리겠다는(그렇게 되면 일본의 화폐발행량은 GDP의 50%인 약300조엔에 달하게 된다) 아베노믹스는 그의 좌충우돌 극우성향과 함께 광기의 극치를 보여준다. 아마도 이는 갈 곳 없는 일본의 마지막 몸부림으로 보여진다.

4. 일본의 잃어버린 20년의 데쟈뷰 한국경제

 

일본을 '(얼마나 더 길어질지 모르는)잃어버린 20년'으로 몰아넣은 부동산버블이 팽창하기까지는 단 4년 남짓한 시간이 걸렸을 뿐이다. 한국도 2005~2009년 사이에 도시재개발의 광풍이 불면서 주택버블이 팽창했고(토지에 낀 거품은 그보다 더욱 크고 경제에 미치는 악영향도 더욱 나쁘다) 한도를 넘기도록 가계부채를 부풀렸다.

경제가 위기를 맞을 때마다 기업은 구조조정이라는 명목 아래 인원을 감축하고 비정규직을 늘려왔으며 기업의 이익은 해마다 사상최대의 흑자를 노래하지만 노동자의 몫은 늘지 못했다. 중소상공인과 자영업자의 삶의 영역은 날이 갈 수록 무너져 가고 있으며 빈부격차를 해소하고 서민층의 소득을 늘리기 위한 정부의 공적기능은 거의 제로수준이다. 그 결과로 중산층이 빠른 속도로 줄고 있으며 '절대적 빈곤'이 늘어가고 있다.

나는 우리가 정말로 솔직하게 현실을 인정할 때가 왔다고 생각한다. 우리는 허황된 통계가 보여주는 만큼 잘 살지 못한다. 국민소득 2만2700달러? 기업의 몫과 세금 및 부담금을 제외한 1인당 개인총처분 가소득은 지난 해 1만3150달러에 불과하며 최근 수년동안 거의 늘지 못했다. 1만3150달러는 약1470만원 월122만5천원이며 이마저도 극심한 부의 편중을 생각해 보면 5분위 중 하위 3분위의 소득은 과연 얼마나 될 지 궁금하다. 1100만명 정도의 경제활동인구가 100만원 정도의 월수입으로 살고 있으며 2200만에 달하는 인구가 절대적 빈곤상태라는 말이 과장이 아닌 것이다. 

수출과 부동산투자를 중심축으로 움직이던 우리 경제는 부동산버블로 인해 내부적으로 더이상의 성장은 기대하기 힘든데다가 수출전망도 어둡다. 삼성, 현대를 비롯한 대기업들은 살 길을 찾아서 중국을 비롯한 해외의 생산기지에 투자하고 있으며 중소기업들은 먼 동남아까지 나가있다. 가계는 한도를 훨씬 넘는 빚을 지고 있으며 소득은 나날이 쪼그라들고 있다. 저축은 바닥까지 줄었고 출산율은 세계 최저 수준으로 낮아져서 일본보다 더 빨리 고령화사회로 향하고 있다. 우리 나라의 자살률은 이미 세계 최고가 된지 오래이며 특히 노인자살률은 더욱 심각하다.

어느 모로 보나 일본의 '잃어버린 20년'을 판박이처럼 닮고 있으며 내수 기반이 취약하기 때문에 더 빠른 속도로 더 나쁜 쪽으로 진행되고 있다. 

5. 글을 끝내며

나는 경제이론 측면에서, 일본의 역사적 경험의 측면에서, 한국경제의 현실이라는 측면에서 

부동산의 미래에 대해 썼다. 지금 한국경제의 흐름이 이대로 계속된다면 일본과 마찬가지로 부동산에 바닥은 영원히 없을 것이라고 생각된다.

소득 대비 부동산가격으로 보았을 때 부동산버블의 정도가 일본보다 더 심하고 가계부채는 더 많으며 그 위에 소득격차 확대로 인한 중산층의 몰락과 빈곤층의 증가가 더 깊이 더 빠르게 진행되고 있기 때문이다. 그리고 한국 경제의 이런 흐름은 정권이 교체된다고 하더라도 세금과 복지지출이 약간 증가할지 모르지만 근본적으로는 바뀌기 어렵다고 생각된다.

이 글을 읽은 분들은 스스로 생각해 보시기 바란다. 한국의 부동산이 앞으로 어떻게 될지. 우리를 기다리고 있는 것이 무엇인지. 우리들의 미래를 위해 진정으로 중요한 것이 무엇인지.

우리 경제에서 생활물가, 세금 등의 삶의 비용은 해마다 높아져만 가는데 실질소득은 이를 따라가지 못했다. 모든 문제의 뿌리는 여기에 있다. 실질소득이 인플레이션을 따라가지 못하는 이상 다른 무엇인가로 보완해야 하는데 정상적인 프리마켓이라면 저축을 통한 예금금리가 인플레이션 헷지 수단이 되어야만 한다.

그러나 통화주의자들은 중앙은행을 장악하고 인플레이션타겟팅 정책(우리 나라에서는 어떤 돌팔이 놈이 물가안정목표제라고 번역을 해놓았다. 물가안정이 아니라 일정수준의 인플레이션이 목표다. 현재 한국은행의 인플레이션 목표는 2~4%다)을 써서 인플레이션을 일으키기 위해 금리를 낮게 조작하고 은행들이 한도 이상의 위험한 신용을 제공하게 했다. 이런 상황에서 일반인들에게 주택은 한계를 넘은 버블이 폭발할 때까지 최상의 인플레이션 보완재 역활을 해왔다.

인플레이션타겟팅 정책은 프리마켓이 아니라 화폐. 금융 통제를 통한 시장조작이고 그 결과는 언제나 나쁘다. 프리마켓은 자연이자율의 안내에 따라 팽창과 수축을 반복하며 발전하기 때문에 영원한 인플레이션 따위는 있을 수 없으며 인플레이션타겟팅 정책 따위는 말도 않된다.   

[모라모라모]

좋은 글 잘 봤습니다. 미래에 대한 예측이 어느 정도 가능하겠습니다.

[우주해적]

오랜만에 보는 프로메테우스님의 글이군요. 감사히 읽었습니다.
프로메테우스 같은 분이 계시는 반면 논점을 이해 못하는지 일부러 그러는지 흙탕물 만드는 사람도 있죠.

[라티노]

그러나, 일본의 부동산이 망했다고 해도, 임대료는 아주 비싸더이다. 미국도 LA에 올림픽 블러버드와 윌쉐어에서 한참 떨어진 곳에도 방두개짜리 방이 우리돈 200만원에 육박하구요.
세계적으로 임대료가 너무 비싼게 현실입니다.
우리나라도 임대료가 너무 비싸서 직장초년생들이 살기가 너무 힘듭니다.

[부동산대폭락전령사]

그래여? 귀하의 말은 믿음이 없으니...

개~한민국은 조금 있으면 널리고 널린 것이
빈집이라 관리비만 내고 살아 달라고 애원할거여.

꿈도 야무지네...

허허허허허허허허허허허허허허허허허허허허

[아이스1]

미국 아파트 임대통계사이트입니다.
주별 통계가 나옵니다.
한번 보십시오.

평균임대료는 그 나라 1인당국민소득의 20~30%범위에서 움직입니다.
한국도 지금 그 정도 수준에서 움직이고 있습니다.
일본도 마찬가지고요.

그러니 임대료를 올려받고 싶으면 정부에게 가구소득이 올라가는 정책을 꾸준히 요구하십시오.
그럼 임대료는 자연히 올라갈 것입니다.

http://www.myapartmentmap.com/rental_data/
참고로 미국 원룸은 한국처럼 엄청나게 작지 않습니다.
미국 원룸과 스트디오가 비싸니깐 한국도 비싸야 한다고 생각하는 분은 없겠죠?

[굿과정보원]

제가 아는 뉴욕주 변호사님 2005년 미국 거주시 2룸 렌트비가 월80만원 정도였다고 합니다.

[바보왕자]

빙신아 뉴욕은 세계 최고의 도시인데....거기가 80이면 우리는 얼마나 받아야 하냐? 강남이 비슷한데, 강남하고 뉴욕하고, 삶의 수준이나 소득이 비슷하냐?

[굿과정보원]

기독교 신자라는 분이 입이 왜 그리 거치신지요? 님같은 사람들 때문에 개독교라고 욕먹는 거 아닌가요?

쪽지 확인하세요..차마 카페에다 험한 말은 못하겠고 쪽지 남겨드렸어요..^^

[장난감만들기]

찌라시에 선동되어서 발담그신 분들 말입니다. 이제는 가재는 게편이 되었답니다. 예전에 뉴타운 구라에 열심히 투표들 하신 분들도 게편이지요. 아무튼 MB구라에 넘어가신 분들 참으로 안되었습니다. 힘든 세상이지만 자기가 뿌린 씨는 자기가 거두어 들여야 되겠지요. 조금 개념이 다르지만 저도 제가 뿌린 씨앗 제가 거두고 있답니다.

[굿과정보원]

장애로 군대도 못간 범죄대통령 쥐명박을 대통령으로 만든 분들...머리 속에 뭐가 들었는지 궁금합니다..

[wldrjadl]

그래도 잘한다고 밀어주는 그분들이 있는 한 요원한 일....

[굿과정보원]

탐욕에 눈이 먼 바보들이죠.

[꿈코치]

공감은 합니다. 저는 올 지방선거 끝나고 어떤 기사가 나서 부동산경제를 쥐박말락 할지 걱정입니다. 뭔 느낌으로 오지 말고 공감하는 현상이 왔으면 합니다. 너무 조용하니 겁이 납니다.

[굿과정보원]

저도 6.4 지방선거 후 하반기부터 본게임 시작이라 생각합니다..