11월 30일 개포주공 1,4단지 최저시세 / 시영 예외조항 및 현황

[정애남]

며칠 전 일시적 1세대 2주택 비과세에 대해 글을 쓴 적이 있는데

오늘은 그에 이어서 연계되는 내용을 쓰려고 합니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 취득한 날로부터

1년 지난 후 다른 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.

(2019. 9. 14 이후 조정대상지역 내 취득분은 2년 이내 양도해야 비과세)

만약 1주택자가 추가로 주택 대신 조합원입주권을 승계 취득하는 경우에는

조합원입주권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 원칙적으로 대체주택으로 인정되지 않지만

조합원입주권을 취득해도 일시적 1세대 2주택 비과세를 해주는

소득세법 시행령이 있다고 저번에 설명드렸습니다.

즉, 국내 1세대 1주택자가 취득일로부터 1년 경과 후

주택이 아닌 조합원 입주권을 취득하더라도

3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 1주택을 양도하면

일시적 1세대 2주택 특례와 같이 마찬가지로 똑같이 비과세가 적용됩니다.

(소득세법 시행령 제156조의 2 3항 및 4항)

자세한 사항은 저번 글을 참고하시기 바랍니다.

주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례

https://cafe.naver.com/0117644650/8699

만약

기존 보유한 주택이 관리처분계획인가로 인해

조합원입주권(A)으로 전환된 상태에서 다른 입주권(B)을 추가로 취득하고

3년 이내에 기존 조합원입주권(A)을 양도하는 경우에도

비과세가 적용될까요?

얼핏 보면 다른 입주권을 취득한 날로부터

3년 이내에 기존 조합원입주권을 양도하면

일시적 1세대 2주택으로 비과세가 적용되는 것처럼 보이지만

사실상 비과세 적용이 되지 않습니다.

소득세법 제89조 1항 4호에서 조합원입주권의 비과세 양도소득에 대한

특례가 규정되어 있는데

관리처분계획인가 당시 비과세 요건을 갖춘 주택이

입주권으로 전환되고 나서

① 양도일 현재 다른 주택이 없거나

② 1조합원입주권 외의 1주택을 소유한 경우로서

해당 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에

해당 조합원입주권을 양도하면 비과세가 적용됩니다.

위 법조문 4항 나목을 보면 조합원입주권 외 “주택”을 소유한 경우로써

3년 이내 종전 입주권을 양도해야 비과세가 적용되는 것이지,

주택이 아닌 입주권을 소유한 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

즉, 양도 당시 입주권 + 입주권 인 상태에서

그 중 한 개의 입주권을 양도하는 경우에는

비과세 적용이 되지 않습니다.

사례 1.

가락시영 아파트를 보유한 자가 관리처분계획인가로

입주권으로 전환된 상태에서 주공1단지 입주권을 승계취득했습니다.

주공1단지 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에

가락시영 입주권을 양도하면 비과세가 적용될 것이라고 생각되지만

양도 당시 입주권(가락시영) + 입주권(주공 1단지)

2개의 입주권을 보유한 상태이기 때문에 1개의 입주권 양도시에는

일시적 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.

사례 2.

재건축 예정지인 일반 주택A을 보유한 자가 주공 1단지 입주권을 승계취득했습니다.

주공 1단지 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에

재건축 예정지인 일반 주택A를 양도하려고 했더니

재건축 진행이 잘 되어 관리처분계획인가로 주택 A가 입주권으로 전환되었습니다.

이럴 경우

입주권으로 전환된 A를 양도할 시

입주권(주공 1단지) + 입주권(A)

2개의 입주권을 보유한 상태이기 때문에

1개의 입주권 양도시에는 비과세가 적용되지 않습니다.

cf. 물론, 현재 투기과열지구 내 재건축사업지에서 조합설립이 된 경우에는

전매금지로 양도가 불가능하나 이해를 돕기 위해 예를 든 것이니 참고하시기 바랍니다.

제가 상담했던 경험 중에도 위와 비슷한 사례가 있었습니다.

손님 한분이

일반 주택 A와 주공 1단지를 갖고 계셨는데

주공 1단지가 관리처분계획인가로 입주권으로 변환되었습니다.

그리고 그 와중에 일반 주택 A도 관리처분계획인가로 입주권으로 변환된 상태에서

“사장님,

주택 A를 매도하려고 하는데 비과세 맞죠?“

당연히 일반적인 일시적 2주택 비과세 요건을

갖췄다고 생각되어 확인차 물으셨는데

두 개다 입주권 상태이기 때문에 비과세는 안된다고 상담해드렸던 적이 있습니다.

주택 A는 투기과열지구 소재지가 아니라서

양도가 가능한 상황이였기 때문에

의례 비과세가 되는 줄 알고 양도하려고 계획을 세우셨다가

안되는 걸 아시고 양도하지 않은 기억이 나네요.

  제가 몇 사례나 들어 설명한 이 내용은

세무사들도 많이 실수하는 부분으로 상당히 중요한 내용입니다.

비과세로 신고하였더라도 나중에 추징당하는 경우가 있기 때문에

꼭 잘 알아보셔야겠습니다.

작년 8.2대책 때보다 이번 9.13대책의 후폭풍이 더 거센 것 같습니다.

매수세가 뚝 끊어진 개포동 부동산시장은 몇달째 이어진 거래절벽을

고민해야 하는 정도로 부동산시장이 죽어있는 상황인데

'앞으로 부동산 시장이 계속 하락세일까요? 어떨까요? '

여쭤보는 분들이 많지만 정답은 아무도 모릅니다.

부동산 시장이라는게 오르락 내리락을 반복해

지금 시점이 저점인지 고점인지는 그 시점을 지나고 난 후

지난 데이터를 가지고 파악할 수 있습니다.

하지만 확실한 것은 결국 양호한 입지는 우상향 곡선으로 간다는 것입니다.

가격이 오를것이다, 내릴 것이다 라는 주변 말을 듣고 막연하게 판단하기보다는

지금 내 자금 여력이 충분한 상태에서

주변 시세보다 저렴한 매물이 나오면 매수하는게 현명한 선택이지 않을까 싶습니다.

[준희]

위 글과 관련하여 여쭙겠습니다. 개포1단지 1세대 1주택 보유, 개포1단지 사업시행 인가후 B 재개발 지역 주택을 구입하여 1년 이상 거주 후 B 주택이 재개발이 되어 입주권으로 전환 되었습니다. 개포 1단지 완공 전 B 주택 매도시 입주권 + 입주권이라서 대체주택 비과세 해당이 안되나요? 비과세 혜택을 받으려면 개포1단지 아파트 완공 후 B주택을 매도해야 하나요?