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BDI는 최근 ▷부암 2주거환경 ▷구포8재개발 ▷구포9재개발지구 거주자 300명에게 설문조사를 했다. 우선 '도시정비사업에 따른 3.3㎡당 희망 분양가'를 물었더니 가장 많은 44.1%가 200만~400만 원이라고 응답했다. 이는 지난해 부산지역 아파트 3.3㎡당 매매가 605만 원(부동산114 조사)에 훨씬 못 미친다. 재개발지구 주민들이 정비사업으로 새 아파트를 분양받기에는 재정 부담이 크다는 것을 보여준다.
희망 주택형은 60.5%가 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 33평 이하를 선호했다. 정비사업 1순위 고려 사항으로 '세입자 주거 안정'(48.7%)을 꼽았다. 공공시설 공급 확대(18.5%)와 '임시 주거시설 및 임대주택 공급' 및 '재정착률 제고'(각각 12.1%)가 뒤를 이었다.
'거점 개발형 주거환경개선사업 시행에 동의하느냐'는 질문에는 응답자의 69.9%가 "그렇다"고 답했다. 고층 아파트 위주인 전면 철거 방식의 재개발보다 점진적인 재정비를 더 원하고 있는 것이다. 거점개발의 가장 중요한 전제조건인 주민공동체(주민협의회)에 참여할 의향에 대해서는 63%가 "있다"는 반응을 보였다. 적정 개발 규모에 대해선 중층 규모인 11~15층 이하가 30%로 가장 많았다.
■공적 자금 투입이 성공의 열쇠
BDI가 거점 개발에 따른 사업성을 분석했더니 원주민 부담률이 적지 않았다. 구포8재개발지구(2만5000㎡)의 거점지역(8726㎡)에 높이 5층과 10층의 아파트(전용면적 85㎡)를 지어 분양했을 때 추가 부담금은 각각 7390만 원과 7290만 원으로 산출됐다. 부암2지구에 15층과 20층 아파트를 분양하면 부담금이 각각 3990만 원과 2199만 원으로 떨어진다. 고층으로 개발하면 지주 부담금은 감소하지만 민간 사업자들의 참여는 떨어진다.
따라서 공공기관이 거점 개발지에 1, 2동의 커뮤니티 시설을 만들어 이주민 거처로 활용하는 한편 민·관 도시재생기구(가칭)를 통해 계획 수립부터 준공에 이르는 과정을 관리할 필요가 있다. 이 연구위원은 "거점 개발형 사업은 수익성보다 낙후된 물리적 주거환경을 개선한다는 공공성 측면에서 접근할 필요가 있다. 그동안 주로 도로 정비에 투자됐던 공적 자금을 커뮤니티 재생 자금으로 활용한다는 발상의 전환이 필요하다"고 지적했다.
▶거점 개발형 사업이란
전면 철거 방식인 기존의 재개발·주거환경개선사업은 수익성에 의해 성패가 좌우된다. 입지 여건이 나쁘면 민간 사업자가 참여하지 않아 방치되는 경우가 많다. 거점 개발형은 공공기관이 정비구역의 일부분(10~30%)을 수용·개발해 그 성과를 주변으로 확산한다. 마스터플랜과 건축 계획은 공공기관과 주민협의회가 공동 수립한다. 주민(세입자 포함)들은 공공기관이 마련한 순환용 임대주택이나 커뮤니티시설(이주민 임시거주처)에 거주하면서 단계적으로 주택 개량이나 재개발을 추진한다. 지주 10명이 모여 공동빌라를 신축하는 식이다. 전면 수용되는 공동주택 방식과 달리 순환 정비가 가능하므로 원거주민 재정착이 쉽고, 재정 능력에 맞는 주민 주도형 정비사업이 가능하다.
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