농업진흥구역 내 농가주택 지을수 있도록 허가받는 방법이 있을까요?

[둘리33]

농업진흥구역 내 농가주택

가능할까요?

농지법, 주택법

법적으로는 모든조건에 합당하나,

(고양시 대화동, 법곳동 쪽입니다)

해결방법이 있을까요?

제한을 받으니, 값이 안나가 토지를 팔수도 

 자신의 토지에 집도 지을수 없고 개발도 할수 없다니

좋은 방법 있으면 조언 구합니다.

예로부터 농사를 지으라고 절대농지로,  개발제한으로 묶어놨고, 난개발을 우려한다고 하지만

주변을 가보면 이미 도시화가 되었고, 지주들은 농사도 제대로 못짓고

각자가 제대로 활용하지 못해 고민에 고민을 하고 있습니다.

개발도 못하고, 팔지도 못하고, 경지정리가 된곳이라 하지만 엉망으로 변질되었고, 무질서한데

명목만 절대농지로 토지주인들만 골탕을 먹고 있습니다.

지자체에 의의신청을하고 재판을 해도 지주들만 고생한다고 합니다.

대책이 있을까요?

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=관련법=

농업진흥구역 내의 농가주택 신축

[1] 농업인 주택의 의미

우리가 흔히 사용하는 농가주택이란 말은 그냥 농촌에 잇는 허름한 주택이란 뜻이고 특별한 법률적인 용어는 아니다. 대개 대도시나 도시지역이 아닌 지방의 농촌, 산촌, 어촌 등의 시골에 지어진 그런 소규모의 주민주택을 말한다. 전원주택이라는 말도 많이 쓰고 있다만 전원주택은 좀더 좋은(?) 위치에 농가주택보다는 좀 더 잘 지은(?) 그런 주택을 연상케 한다.

농가주택이 실제 농림어업이나 축산업을 직접 영위하는 현지 주민의 실 주거용이라고 본다면 전원주택은 도시인의 실 거주용(메인하우스) 또는 주말 레저용(세컨드하우스) 또는 노인 은퇴자의 주택(실버하우스) 등을 모두 지칭하는 것이라 볼 수 있다. 여하튼 둘 다 우리 사회에서 일상적으로 쓰고 있는 그런 말일 뿐이다. 이 들 주택은 모두 건축법상 일반 주거용 주택으로서 건축법 등 관계 법령에 의해 신축하면 되는 것이다. 특별한 혜택이나 지원도 없다.

농업인이든 비농업인(도시인) 이든 별다른 제한도 따로 없다. 다만 통상 시골 시군의 읍 면지역에 소재한다는 이유만으로 농촌 인구유입 유인의 차원에서 소규모 농가주택에 대한 현행 세제상 금융상 약간의 혜택은 있다. (예컨대 농가주택에 대한 1가구 2주택시 양도세 면제. 3가구 비포함 특례. 농가주택 구입시 농협 저리대출 지원. 영월 등 지자체의 귀농자 정착금 지원 등)

여기서 농업인주택은 농지법. 산지관리법에 의해 일정 요건을 갖춘 농업인, 임업인에게만 일정 혜택과 특례가 주어지는 그런 법률적인 용어다. 즉 농가주택과는 다른 법률적이고 제한적인 그런 용어다.

[2] 농업인주택의 신축요건

첫째 농업인주택을 지으려면 우선 신축희망자가 농업인이어야 한다.

농업인은 단지 쌀·보리 등 곡물재재를 하는 농업인 뿐 아니라 축산업, 임업. 어업을 하는 사람까지 포함하는 용어다. 농지법상 "농업인"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개인을 말한다.

1. 1천제곱미터(300평)이상의 농지에서, 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1    년중 90일이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330제곱미터(100평)이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농업생산에     필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자

농업인에 있어서 원칙적으로 농업인이 되기 위한 요건으로는 법조문만 보자면 별도의 주민등록 이전이나 실거주 그리고 농지원부에 등록 작성이 필요하지는 않다. 그러나 실제 상기 농업인요건을 충족하거나 또는 농업인으로서의 증명 및 다른 많은 헤택을 받기 위하여는 농지원부의 작성이 필요하다. 아직 농업인은 아니나 귀농하려는 귀농자인 경우에는 농지의 구입 및 재배면적 농업경영형태 등을 종합적으로 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년 이내에 농업경영을 할 경우에는 농업인주택 신축을 신청할 수 있다는 농림부 질의응답이 있다.

둘째 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건은 다음과 같다.

○ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대의 세대주

- 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나

- 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것

○ 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것.

○ 관련근거 : 농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.

셋째 농업인주택의 면적 및 시설기준은 다음과 같다.

농업인주택의 부지면적 기준

○ 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.

농업인주택의 시설 기준

○ 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설

※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고)신청 가능(예:축사 시설부지)

[3] 농업인주택 신축에 주어지는 혜택

농업인이 농업인주택을 신축할 때 농지법 기타에서 주어지는 혜택(특례)은 다음과 같다.

첫째로 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있다. 농업인은 관리지역과 농업진흥지역중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있다. 그때 지을 수 있는 농업인주택의 조건은 위와 같은 것이다. 이에 반해 일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 결코 농가주택을 지을 수 없다.

다만 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택(전원주택)을 지을 수 있다. 농업진흥지역은 농업진흥지구(농지정리 된 곳)과 농업보호구역으로 나눌 수 있는데, 이 중 농업진흥구역에서는 농업인만이 농업인주택을 지을 수 있고, 일반인은 농가주택을 지을 수 없다는 말이다. 다만 농업진흥구역 내의 농지에 짓는 농업인주택이나 농가주택은 어떠한 경우에도 예외없이 농지전용의 허가 절차를 밟아야 한다.

둘째 농업인주택은 농지전용시에 대체농지조성비가 면제된다. 농지를 주택신축 등 다른 목적으로 쓰고자 할 때에는 농지조성비를 납부해야 한다. 농지조성비는 현재 농림부 고시로 나와 있으며 다음과 같다.

대체농지조성비 재곱미터당  단가

1. 경지정리가 시행된 논 13,900원

2. 용수개발이 시행된 논 18,300원

3. 경지정리와 용수개발이 시행된 논 21,900원

4. 밭 경지정리가 시행된 밭 12,500원 (용수개발이 시행된 밭도 포함)

5. 기타(1,2,3,4 제외)농지 10,300원

농업인주택과 그에 준하는 임업인주택에 관하여는 농업진흥구역. 농업보호구역. 눙업진흥지역 밖 모두 대체농지조성비가 100% 감면된다.

셋째 무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능하다. 농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 요건은 다음과 같다.

농지전용신고 할 수 있는 조건

○ 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.

- 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것.

- 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 함.

- 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를

   받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)

○ 관련근거 : 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고

[4] 농업인주택의 사후관리의무

농업인주택으로 사용된지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 한다. 임업인주택의 경우에도 같다. (최근 개정 신설 됨) 다만 양도하는 경우에도 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 한다. 용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지조성비를 납부해야 한다.

[둘리33]

법규는 정당하나 지자체의 권한으로 난개발을 우려하여 제제한다고 합니다.
허가든 신고든 지자체가 관여하잖아요 어디든...

[둘리33]

법규는 정당하나 지자체의 권한으로 난개발을 우려하여 제제한다고 합니다.
허가든 신고든 지자체가 관여하잖아요 어디든...??