입주자대표회의 미구성시 중요사항 결정방법에 대한 질의

[이현성]

입주자대표회의 미구성시 중요사항 결정방법에 대한 질의

작성일   2024-01-18

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질문 :


아파트 입주자대표회의와 주택관리업자와의 위수탁관리 계약기간이 2024년 1월 31로 만기일을 앞두고 있습니다.

현재 제10기 동별대표자(임기 2024.01.18.~2026.01.17.)를 구성하기 위한 선거를 진행중에 있으나 후보등록자 미달로 동대표 선출을 위한 투표를 진행하지 못하여 제10기 입주자대표회의가 구성되지 않았고, 제9기 동별대표자(임기 2022.01.18.~2024.01.17.)는 임기가 만료되었습니다.

2023년 12월 제9기 입주자대표회의(2023.12.18.)에서 공동주택관리법 제7조 및 주택관리업자 및 사업자선정지침 제4조 의거하여 주택관리업자를 선정하기위한 입찰을 (제한경쟁입찰/적격심사/전자입찰)로 실시하기로 의결하여 입찰주요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수 동의를 구하는 전자투표를 실시하고 있습니다.

1차 투표(2024.01.02.~01.04)와 2차투표(2024.01.09.~01.11) 두 차례에 걸쳐 전체 입주자등을 대상으로 전자투표 실시하였으나 두 차례 모두 전체 입주자등의 과반수 동의를 받지 못해 3차투표(2024.01.16.~01.18)을 실시하고 있습니다.

그러나, 3차투표(2024.01.16.~01.18)에서 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻더라도 2024년 01월 22일에 예정된 선거관위위원회 회의를 통해 투표결과를 확정하고 입찰공고를 등록할 수밖에 없고, 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제15조제1항에 따라 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 하고, 제2항에 따라 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 하여야 하여 위수탁관리계약기간 만료일인 2024년 01월 31일 이전에 주택관리업자를 선정하는 것이 불가능하게 되었습니다.

이에 제9기 입주자대표회의 임기 만료전인 2024년 01년 17일에 현 주택관리업자와의 위수탁계약기간을 한시적으로 연장하는 안건을 상정하여 긴급회의를 개최하였으나 구성원 9명중 5명이 회의에 참석하지않아 의결정족수 미달로 회의가 성립되지 않아 한시적 계약연장이 의결되지 않았습니다.

이에 다음과 같이 질의하오니 답변주시기 바랍니다.

질의 1. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제13조제1항제1호에 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원과 입주자대표회의가 선정한 평가위원(단, 입주자대표회의 구성원 이외의 입주자등 또는 외부위원 1명 이상을 포함하여야 함).으로 명시되어 있고, 현재처럼 기존 동별대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별대표자를 미처 선출하지 못하여 입주자대표회의가 구성되지 않은 상태로 주택관리업자를 선정을 위한 입찰을 시행하여 적격심사를 할 경우 평가주체는 어떻게 결정해야 되는지?

질의 2. 기존 동별대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별대표자를 미처 선출하지 못한 경우 의사결정 방법은 어떻게 되는지?

질의 3. 기존 동별대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별대표자를 미처 선출하지 못하여 전체 입주자등의 과반수 동의로 의사결정을 할 경우 선거관리위원회에서 위수탁관리 계약 연장기간을 결정하여 전체 입주자등에게 제안하고 과반수 동의를 묻는 투표를 진행할 수 있는지?


답변 : 


안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

「공동주택관리법」 제7조에 따라 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아래 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다.
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정할 것. 다만...(이하 생략).
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
 가. 경쟁입찰 : 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
 나. 생략
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식에 따를 것
위 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식이 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 '지침'이라 함)인데, ‘지침’ 제4조 제4항 후단에 따르면 주택관리업자를 선정하는 경우에는 영 제14조제1항에 따른 입주자대표회의 의결로 제안하고 법 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 하고 있습니다.
귀 공동주택의 경우 2023.12.18.에 개최한 입주자대표회의에서 경쟁입찰과 관련한 중요사항을 의결하여 제안하였다고 하더라도 ‘지침’에 따라 입찰의 진행과정에서 입주자대표회의의 구성원들이 수행해야 하는 사항(입찰공고, 적격심사평가 등)이 있으므로 입찰진행주체의 임기가 만료된 경우에는 새로운 입주자대표회의를 구성한 후 그 구성원들이 주택관리업자를 선정해야 할 것으로 사료됩니다.
다만, 이 때 기존 주택관리업자는 새로운 주택관리업자가 선정된 후 법 제13조제2항 및 같은 법 시행령 제10조제3항에 따라 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한다)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하므로 위수탁계약내용으로 달리 정한 바가 없다면 기존 주택관리업자는 새로운 주택관리업자가 선정되어 관리업무를 인계할 때까지 관리업무를 계속 수행해야 할 것으로 사료되오니 참고하시기 바라며 이와 관련한 보다 자세한 사항은 귀 공동주택 관리의 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.             



 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-5091)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.
 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.
※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.