겸용주택 ( 상가 + 주택 ) 신축시 세무 유의 사항 - 상담시 자료준비 주황규 작성

[E-noch]

① 건물신축시 건축업자는 상가부분(면적안분)과 1가구당 국민주택초과 주택부분에 대하여 세금계산서를 발행하고

1가구당 국민주택이하(전용면적 85㎡/25.7평)부분에 대하여는 계산서를 발행합니다.

※ ps : 건물 등기소유자명의 자금출처 (증여세 관련여부)

② 건물주는 사업자등록을 1층상가부분이 있으므로 겸업(부가가치세 과세,주택임대면세 혼합)사업자로서

간이과세자 또는 일반과세자로 사업자등록신청을 합니다.

(단, 다른 사업장에 일반과세자인 개인사업자가 있으면 간이과세자 신청 불가 합니다.)

・ 간이과세자의 경우 : 신축시 세금계산서에 대하여 매입부가가치세세액을 공제 받지 못합니다.

부가가치세신고는 1.1~12.31귀속에 대하여 다음연도 1월 25일까지 신고납부합니다.

또한 매월 월세가 2백만원이하인 경우, 신고의무만 있고 부가가치세 납부면제 됩니다.

간이과세자 부가가치세 1년 2천 4백만원이하 부가가치세 납부면제

・ 일반과세자의 경우 : 신축시 세금계산서에 대하여 매입부가가치세세액을 공제 받습니다.

상가부분임대에 대하여 매월 월세에 대하여 세금계산서 발행의무가 있습니다.

부가가치세 신고는 7월25일, 1월25일 신고 납부해야 합니다. 또한 4월25일, 7월25일 세무서에서

사업장으로 부가가치세 예정고지 납부서를 송부하오니 납부하셔야 합니다.

단점 : 임차인이 간이과세자일 경우 임차인 부가세 10%를 임대인에게 지불해야 하지만

간이과세자이므로 매입세액공제를 못받음.

※ 단서조항 : 단 , 국민주택초과부분에 대한 매입세금계산서에 대해서는 간이과세자이건 일반과세자인건

공제를 받지 못합니다.

※ 공제받지 못한 매입세액은 취득원가를 산입(구성)합니다.

※ 직영의 경우 매입증빙자료(인건비등☞ 계좌이체)를 갖추는데 어려움이 있습니다. 권장하지 않음.

③ 종합소득세 : 일반과세자 이건 간이과세자이건 종합소득세 신고는 동일하게 1.1.~12.31. 귀속에 대하여

다음연도 5.1~5.31일까지 자진 신고 납부하셔야 합니다.

. 종합소득세 신고시 건물 감가상각으로 필요경비 계상시에 양도소득세 계산시 감가상각한 금액에 대하여

취득가액에서 차감되어 양도차익이 증가하게 됩니다.

・ 종합소득세 신고 다른 소득과 합산하여 종합소득세 신고합니다.

(사업소득,부동산임대소득,근로소득(직장생활 월급생활자),연금소득,기타소득,이자소득,배당소득)

단서. 부부포함 주택이 1주택이고 기준시가 9억원이하 주택(개별주택가격고시)이면 비과세됩니다.

2016.12.31.까지 월세에 대하여 수입금액이 2천만원이하이면 비과세되며 그 2017.1.1. 이후에는 과세

(2017년 소득분부터는 분리과세)

④ 양도소득세 : 원룸등에 대하여 구분등기를 안할 경우 1주택으로 봅니다. 부부합산과 같은 세대원이 다른주택이

있는 경우 주택 양도시 양도소득세 과세됩니다. 또한 1주택이라도 양도가액이 9억원초과 1주택

(고가주택)일 경우 안분하여 9억원 초과분에 대하여 양도소득세를 과세합니다.

・ 겸용주택상가건물 취득시 모든 영수증,세금과공과,세금계산서를 양도시까지 소중히 보관하셔야 합니다.

양도시에 실가신고하므로 취득가액으로 증빙으로 사용, 증빙없으면 양도차익으로 양도소득세 증가

・ 일반과세자로 사업자등록시 양도시에 포괄양수도계약서를 작성하고 양도해야 합니다.

그렇지 않을 경우 상가 및 국민주택초과부분에 대하여 세금계산서 발행

선우회계법인 주홍선 회계사 ・ 세무사

041) 567-6764 fax 041) 567-7996

주황규팀장 직통 070-7836-1641

홈페이지 : www.tax4041.co.kr

세무카페 : http://cafe.daum.net/transtax

겸용주택(상가 건물) 관련 - 주황규.hwp

 

Q. 원룸과 주인집으로 구성된 주택 양도시 1세대1주택 비과세여부  등록일 2015-12-24

겸용 주택임
1층 50평은 음식점으로 사용하고 있고
2층 50평은 원룸 6개를 세를 놓고 있음
3층 20평에 주인이 살고있는 주택이 있음
위 주택이외에 다른주택은 없음
이경우 위 상가주택을 일시에 한사람에게 팔았을때 1세대 1주택 비과세 여부에 대하여 문의드림
원룸은 임대사업자를 내지않고 대학생들에게 임대를 주고있은 상태이고 주인이 3층에서 거주하면서 원룸관리를 하고 있는 상태임
이경우 1주택으로 보아 주택면적이 상가면적보다 크므로 전부 주택으로 보아 1세대1주택 비과세가 되는지요
아니면 원룸때문에 1주택으로 보지 않아서 세금을 내야 하는지요?

A.

비과세 여부         

답변일  2015-12-24

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

1. 1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨)

2. 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분만 주택으로 보고, 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것입니다.

이 경우 겸용주택의 용도는 사실상 용도에 따라 구분하는 것으로, 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따릅니다.

3. 귀 사례 해당 건물이 호별로 개별 등기가 되어 있지 않는 경우로서 해당 겸용주택 면적 중 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우라면 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

단, 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됩니다.

* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.