서울 아파트 전세·분양가 동반 상승…미분양 단지 노려볼까

[장경철]

올해 상반기가 끝나가지만 분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 수도권과 지방을 가리지 않고 매달 발표될 때마다, 신기록을 경신 중이다.
 
이에 따라 오래전 공고를 내고 분양에 들어가 일부 잔여 가구를 분양중인 곳은 합리적 가격이 주목받으며 계약에 가속도가 붙고 있다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 4월 말 기준 서울 아파트 분양가는 1년 전보다 26.7% 급등했다. 특히 매월 발표될 때 마다 분양가가 거침없이 올라 ‘오늘 분양가가 가장 싸다’는 말이 현실화됐다.

개별 단지로 보면 서대문구에 올 3월 청약을 받은 아파트는 전용면적 59㎡ 분양가가 10억4875만원(최고가 기준)에 달했다. 하지만 1순위 평균 124.4대 1을 기록하며 후끈 달아올랐다. 작년 12월 청약을 진행한 성동구의 대단지 59㎡ 타입도 10억원을 넘겼지만, 단기간 100% 계약 완료됐다.

공사비 인상은 원자재비 및 인건비 상승이 이끌었다. 특히 앞으로도 분양가는 급등할 것으로 전망된다. 제로에너지건축물 인증 의무화라는 복병이 대기하고 있어서다. 내년 시행 예정으로 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축을 의무화해야 한다. 건축물의 5대 에너지(냉방·난방·급탕·조명·환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도다. 한국건설산업연구원은 제로에너지 건축물이 기존 대비 공사비가 치솟을 것으로 보인다.

◆ 서울 아파트 전세가도 치솟아

서울 아파트 전세 가격도 치솟고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 전세 가격이 전주 대비 0.07% 올랐다. 이는 지난해 5월 둘째 주 이후 52주 연속 상승세다.

직방은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 4월 서울 아파트 전세 거래를 분석한 결과, 1년 내 직전 거래가보다 가격이 오른 상승 거래가 발생한 비중이 48%로 집계됐다고 밝혔다.
 
◆ 서울 5월 초 기준, 올해 예정된 분양 물량 7분의 1밖에 풀리지 않은 것으로 집계
 
공사비 상승과 미분양 적체, 금융 조달 환경 위축 등으로 신축 아파트 공급이 지연되고 있다. 서울은 5월로 접어들어서도 올해 예정된 분양 물량의 7분의 1밖에 풀리지 않은 것으로 집계됐다. 전국적으로도 3분의 1이 안 된다.

우리은행 자산관리컨설팅센터 데이터를 보면 올해 들어 5월 9일까지 서울에서 분양한 아파트는 7078가구로 올해 계획된 5만1979가구의 13.6%에 그쳤다. 10채 중 8~9채꼴인 4만4901가구가 아직 묶여 있다는 얘기다.
 
올해 서울에서 분양 일정이 뒤로 밀리는 건 공사비 증액에 대한 조합과 시공사 간 이견 때문이다.
 
부동산 시장 위축 상황에서 조금이라도 더 높은 분양 성적을 낼 수 있는 시기를 엿보느라 공급을 미룬 지난해와는 사정이 다르다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울은 향후 입주 절벽 수준이고, 새로 공급될 아파트도 없어서 전세가격은 더 오를 수 밖에 없다”라며 “이는 집값을 밀어 올리는 요인으로 작용할 가능성도 높다”고 말했다.
 
다음은 서울에서 공급중인 미분양 단지 현황이다.
 
●상도 푸르지오 클라베뉴=서울 동작구 상도동 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’가 회사 보유분 잔여세대 선착순 분양에 들어갔다.
 
단지는 후분양 단지로 즉시 입주 가능한 아파트이다. 막 입주를 시작한 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 지하철 7호선 장승배기역 2번 출구에서 도보로 약 7분 정도 걸리며 가는 길 좌측에는 종합행정타운이 건설 중이고, 우측에는 상도역권 도시개발 사업 진행 중이다.

동작구는 서초구와 맞닿아 있지만 그동안 강남 4구에 밀려 상대적으로 저평가됐었다. 9호선·7호선·2호선·1호선 등을 타고 영등포, 여의도, 용산까지 근접한 위치로 서남권 교통의 요충지라 할 수 있다.

또한 동작구는 입지적 장점을 누릴 수 있을 뿐 아니라 개발호재와 교통호재가 더 있는 상황이다.

우선 오는 2024년 하반기 동작구청과 구의회가 장승배기 종합행정타운에 신청사를 건립해 이전한다. 상도동 영도시장 일대 1만4025㎡(4250평)터에 들어서는 행정타운에는 보건소·문화복지센터·시설관리공단·복합문화시설 등들 비롯해 특별임대상가도 입점하게 된다.

또한 2030년 개통되는 경전철 서부선 노선에 장승배기역도 신설될 예정이다. 장승배기역이 서부선 경전철 시작점이라, 단순 7호선을 넘어 여의도까지 한 번에 갈 수 있어서 더 좋아질 것이란 전망이다.

여기에 동작구는 최근 분양불패 타운인 뉴타운 전성시대를 맞이하고 있다. 서울 핵심 재개발 사업으로 꼽히는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 자리해 있고, 그 외에도 정비사업을 준비중인 사업장이 많아 대책 실행 시 이들 사업이 속도를 내며 빠르게 변모할 가능성이 높기 때문이다.

노후 주택이 즐비한 동작구 상도동 일대도 환골탈태 할 전망이다. 최근 서울시의 도시재생사업인 신속통합기획과 모아타운 등 다수의 사업이 이뤄지고 있어 상전벽해가 이뤄지는 모습이다.
 
상도 뉴타운 11구역인 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 동작구 상도동 일원에 지하 5층~지상 18층, 10개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 771세대 규모로 공급된다. 1차 계약금 정액제, 중도금 30% 무이자 혜택을 제공하고 있다.
 
관계자에 따르면 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 2020년 6월 분양한 상도역 롯데캐슬 이후 3년 만에 분양하는 신규 아파트로, 단지 전체가 남향 위주로 배치돼 조망과 채광을 극대화했다. 단지 내에는 보행녹도를 설치했으며 전용면적 74㎡와 84㎡ 타입은 안방 파우더룸 및 드레스룸이 있다.
 
즉시 입주 가능한 후분양 단지로 전 세대 발코니 확장을 비롯해 침실2 붙박이장, 시스템에어컨, 하이브리드쿡탑, 전기오븐, 식기세척기 등 다양한 옵션들을 무상제공하고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 ‘그린 파티오’, 아이들이 뛰어놀 수 있는 테마 놀이터와 물놀이 공간으로 꾸며진 ‘어린이 놀이터’ 등이 조성돼 있다.
 
반경 700m 내에 지하철 7호선 장승배기역이 위치해 강남구청역까지 환승 없이 20분대 이동이 가능하며 서울 전역을 편리하게 이동할 수 있다. 단지 바로 인근에 서부선 경전철 신상도역(가칭)이 신설될 예정이다.
 
단지에는 '상도 푸르지오 클라베뉴'만의 조경이 눈에 띈다. 단지 중앙에 위치한 '워터가든'에는 석가산과 휴게공간이 설치됐다.
 
또 단지 내 곳곳에 깔끔한 느낌의 조경과 휴식 공간이 마련돼 있다. 소나무와 정원으로 만들어진 휴식 공간 '라운지가든'도 자리 잡고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 '그린 파티오', 초화원과 돌담, 수목 등으로 조성된 '스텝가든'도 설치돼 있다. 또한 단지 내에는 구립어린이집이 위치해 있다.

분양문의 1668-0970