귀성길 고향 부동산 챙겨봅시다 - 부동산 관리 및 재테크 요령

[김영준]

민족 명절인 설이 성큼 다가왔다. 설 연휴기간 중 가족들이 모인 자리에서 ‘부동산 문제’는 단골 얘깃거리다. 올해에는 어느 곳 집값이 얼마 올랐다는 얘기에서부터 새 정부의 부동산 정책 방향과 한반도 대운하 건설 등 갖가지 소재가 화제에 오를 것 같다.

하지만 빼먹지 말아야 할 게 있다. 고향 부동산 점검이다. 집안 어른들이 모처럼 한자리에 모이기 때문에 비워둔 시골집이나 집안 대대로 내려오는 부동산 처리에 대해 논의하는 것도 좋다. 또 객지에서는 들을 수 없었던 생생한 현지 부동산시장 분위기도 접할 수 있는 기회로 활용할 만하다. 아울러 개발 재료를 많이 안고 있는 곳이라면 투자를 고려해 보는 것도 괜찮을 것 같다.

물론 유의할 점도 있다. 섣부른 기대로 앞뒤 재지 않는 막무가내식 투자는 금물이다. 전문가들은 “이번 귀성길은 가볍게 투자처를 둘러보는 기회 정도로 삼고 충분한 분석을 거친 뒤 투자 여부를 결정하는 것이 바람직하다”고 조언한다.

우리 고향엔 무슨 개발 호재가 있나

토지에 대한 규제가 강화됐다고는 하지만 개발 재료가 있는 곳은 국지적인 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 따라서 고향 주변의 개발 재료와 향후 이용 가치를 분석해 보는 것도 필요하다.

장기적인 관점에서 개발 재료가 있는 고향 땅이라면 계속 보유하는 게 유리하다. 장기 보유 유망지로는 LG필립스LCD 공장 건설과 신도시가 조성 중인 파주시, 판교·광교신도시 개발 수혜지면서 대규모 택지개발이 이뤄지는 용인시, 미군기지 이전과 평화신도시 개발이 예정된 평택시 등을 꼽을 수 있다.

지방은 행정도시 주변 지역이면서 첨단산업단지 조성 재료를 안고 있는 충북 청원 오창·오송 일대와 기업·혁신도시가 들어설 원주시, 기업도시와 국가산업단지 조성이 한창인 당진·서산시, 레저수요가 많은 강원 평창군과 제주도 등도 눈여겨볼 만한 곳 들이다.

관심 1순위는 대운하 건설 예정지

이명박 정부의 대운하 건설 계획으로 운하 여객·화물터미널 예정지와 주변 지역의 부동산에도 관심이 쏠리고 있다. 이명박 당선인의 핵심 대선 공약인 한반도 대운하는 경인운하, 경부운하, 호남운하, 충청운하는 물론 북한 내 운하까지도 연결하는 총 연장 3100㎞에 달하는 거대한 국토사업이다.

계획상 경부운하(파주~여주~충주~문경~구미~대구~밀양), 충청운하(충주~공주~부여~군산), 호남운하(광주광역시~목포)는 각각 2009년 착공해 이 당선인의 대통령 임기 내인 2011년 완공할 방침이다.

이명박 당선인의 자문그룹인 ‘한반도운하연구회’에 따르면 경기도 김포시 월곶면에서 부산 낙동강 하구언까지 전체 47개의 터미널이 들어설 것으로 보인다.

우선 주목할 곳으로 운하 통과로 인해 여객·화물터미널이 생기는 항구도시가 꼽힌다. 내륙도시에 항구가 들어선다면 물류수송은 물론 산업단지나 관광시설 접근성과 연계성을 높이기 위해 도로 등 기반시설이 대폭 확충될 수밖에 없다. 운하의 각 여객터미널은 관광유람선이나 페리처럼 사람을 실어 나르는 배가 정박하는 곳인 만큼 인근 지역의 개발도 뒤따를 것으로 예상된다.

그동안 항구도시 후보지로 검토된 곳은 경기 여주·충북 충주·경북 구미·대구·문경·상주·경남 밀양·광주·나주 등이다. 이 가운데 개발 효과와 인구 흡인력이 높고 산업시설 투자에 따른 자금유입이 많을 것으로 보이는 파주·여주·이천 등 수도권과 관광레저지구로 개발될 조령터널 부근의 충주와 문경, 신산업 물류기지로 거듭날 상주와 나주 등은 가장 많은 수혜를 입을 것으로 예상된다.

대통령 인수위 측의 행보를 감안할 때 ‘한반도 대운하’가 실제 실행될 가능성은 비교적 큰 편이다. 다만 아직까지 구체적인 개발계획이 없는 데다 토지거래허가구역 지정 등과 같은 사전에 투기억제조치가 취해질 공산이 크다는 점에서 성급한 투자는 삼가는 게 좋다.

대운하 예정지 주변지역을 ‘선점’하는 것도 중요하지만 구체적인 로드맵이 확정된 후 투자에 뛰어들어도 늦지 않는 것이다. 단기 시세차익을 기대해 성급하게 투자에 나서기보다는 중장기적인 안목으로 접근하는 것이 필요하다는 얘기다.

농가주택은 어때?

소형 농가주택에도 관심을 둘 만하다. 일정 규모 이하의 농가주택의 경우 토지거래허가나 외지인 매매 제한이 없기 때문이다. 단, 농가주택의 경우 지적도로가 있는지를 살펴야 한다. 지적상 도로가 없으면 리모델링 등의 행위가 어렵다.

농가주택 양도소득세 비과세 조건도 잘 살펴봐야 한다. 수도권·광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등에 있는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 없다. 또 농가 주택이라도 대지면적 660㎡(200평) 이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 132㎡(40평) 이하 등의 요건을 갖춰야 비과세 대상이 된다.

이에 따라 서울 수도권에서 2시간 이내 거리에 위치해 있으면서 토지거래허가 등 규제를 벗어난 지역의 농가주택을 눈여겨볼 볼 필요가 있다. 수도권 주변지역이나 강원권은 접근성이 뛰어난 데다 경관이 수려한 곳도 많다. 기업도시나 행정복합도시 등 자체 호재도 적지 않아 향후 가치가 더욱 상승할 가능성이 크다.

전통적인 전원투자지역인 한강 주변의 남양주나 춘천·홍천 인접지 등이 1급지로 꼽히고 있다. 가격이 이미 오른 곳이 많지만 여전히 투자와 실거주 입장에서 매력적인 곳이다. 충청권에선 행복도시 인근인 공주·연기·논산·청원·진천 등을 중심으로 괴산과 보은, 제천 등이 유망지역으로 꼽힌다.

빈 농가주택을 매입할 때는 지적도를 잘 살펴봐야 한다. 매입 후 증·개축을 하려고 관청을 찾았다가 지적도상 주택 옆에 도로가 없어 증·개축 허가를 받지 못하는 경우도 있기 때문이다.

은퇴 후 고향으로 돌아갈 생각이라면…

지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 지역 분양 물량과 미분양 물량에도 관심을 가져볼 만하다. 대통령직 인수위원회와 정부는 미분양 아파트가 넘쳐나는 지방 분양시장을 살리기 위한 조치로 울산 남구·울주군, 부산 해운대구 등 지방에 남아 있던 투기과열지구·투기지역을 지난달 30일자로 모두 해제했다.

이로써 서울·수도권을 제외한 지방에서는 투기과열지구·주택투기지역으로 지정된 지역이 한 곳도 없게 됐다. 투기과열지구에서 해제되면 분양권 전매 제한 기간이 없어지고, 5년 이내 당첨자에 대한 청약 1순위 자격 제한도 풀린다. 또 주택투기지역에서 해제되면 주택에 대한 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고, 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 신규 주택담보대출 1건 제한 규제 등도 없어진다.

따라서 노후를 고향에서 보내려는 사람이라면 이번 귀향길에 고향 주변 알짜 분양 물량과 미분양 아파트에 관심을 기울여 보는 것도 좋은 방법이라고 전문가들은 조언한다.

고향 부동산 체크 포인트

고향으로 출발하기 전에 인터넷이나 신문기사 등을 통해 고향 주변에 어떤 개발계획이 있는지 확인하는 것이 좋다. 지도를 갖고 귀향길에 오르는 것도 방법이다. 최근에 발행된 3만분의 1 교통지도를 보아도 새로 뚫린 도로, 예정된 큰 도로 노선도가 나온다. 신설 고속도로 노선을 살핀 뒤 IC(인터체인지) 예정지를 인터넷이나 신문 기사로 확인하면 투자 유망지역이 어디인지 감을 잡을 수 있다.

마을 이장이나 고향에서 직장을 잡고 있는 친구들에게 최근 도시계획공청회 등이 열렸는지 알아보는 것도 필수다. 도시계획변경 공청회 때 제시된 내용으로 그 지역 개발방향을 미루어 알 수 있다.

부동산중개업소 명함을 얻어두는 것도 잊지 말아야 한다. 해당 지역 개발 정보와 시세를 가장 잘 꿰고 있는 사람은 그 지역 중개업자들이다. 중개업자와 친해두면 나중에 좋은 매물을 소개받을 수도 있다.

투자 전 가장 주의할 점은 향후 개발이 가능한 땅인지 알아보는 것이다. 땅은 용도에 따라 논밭·임야·녹지 등으로 구분되는데 임야는 경사가 가파르거나 개발하기 어렵다. 접근이 쉽고 경사가 없는 곳이 매도하거나 건축허가 받기가 쉽다. 경치가 좋은 곳은 간혹 경관지구로 묶여 건물을 짓는 데 규제가 따를 수도 있다.

자료원:중앙일보 2008. 2. 4