이지스자산운용, 세운5구역 오피스 개발 1.1조 조달 (더벨)...대신자산운용 계약금 5%, 약 700억 납부

이지스자산운용, 세운5구역 오피스 개발 1.1조 조달

(더벨)

대신자산운용이 오피스 선매입을 확약하면서 본PF에 속도를 낼 수 있었다. 

선매입 가격은 평당 3500만원이다. 계약금을 5%, 약 700억원 납부했다고 알려졌다. 

이에 따르면 전체 거래가격은 1 조4000억원 안팎으로 추정된다. 

약 4만평 오피스를 개발 중인 셈이다.

대신자산운용 평당 3500만에 선매입 확약···시공 태영건설→GS건설, 2030년 준공 예정

이지스자산운용이 세운5구역 오피스 개발사업을 위한 1조 1400억원 본PF 조달을 마무리했다. 대신자산운용이 평당 약 3500만원에 오피스를 선매입 확약하면서 사업 리스크 를 덜었다. GS건설 시공으로 2030년 준공 후 소유권이 이 전될 전망이다.

2일 금융투자업계에 따르면 세운5구역PFV는 지난달 말 1 조1400억원의 본PF 조달을 완료했다. 대출기간은 2030년 11월 말까지로 총 5년이다. 신한투자증권이 대표주관사로 나섰다.

본PF는 세 개 트렌치를 나눠서 진행됐다. 트렌치 A 9700억원, 트렌치 B 1400억원, 트렌치 C 300억원으로 구성된다. 신한투자증권과 현대차증권 등이 트렌치 A 6000억원, 트렌치 B 400억 원에 대한 대출채권 유동화 및 잔액인수를 확약했다.

세운5구역PFV는 세운재정비촉진지구 5-1, 5-3구역에서 도시정비형 재개발사업을 진행하고 있 다. 중구 산림동 190-3번지 일원에 지하 8층~지상 38층 규모 업무시설 및 근린생활시설을 개발 할 예정이다. GS건설이 시공사로 참여한다.

대신자산운용이 오피스 선매입을 확약하면서 본PF에 속도를 낼 수 있었다. 선매입 가격은 평당 3500만원이다. 계약금을 5%, 약 700억원 납부했다고 알려졌다. 이에 따르면 전체 거래가격은 1 조4000억원 안팎으로 추정된다. 약 4만평 오피스를 개발 중인 셈이다.

개발사업의 주체는 이지스자산운용이다. PM(Project Management)사이자 본 개발사업에 최 대주주로 투자한 펀드의 자산관리회사(AMC)가 이지스자산운용이다.

지난해 말 기준으로 세운5구역PFV의 지분 31.05%를 이지스일반사모부동산투자신탁제454호 가 가지고 있는 것으로 나타났다. 이지스자산운용(16.46%)과 네오밸류블라인드일반사모부동산 투자신탁제1호(13.95%), 이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%), 교보자산신탁 (10.00%)도 10% 이상 지분을 확보 중이다.

지난해 말 기준으로 세운5구역PFV의 지분 31.05%를 이지스일반사모부동산투자신탁제454호 가 가지고 있는 것으로 나타났다. 이지스자산운용(16.46%)과 네오밸류블라인드일반사모부동산 투자신탁제1호(13.95%), 이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%), 교보자산신탁 (10.00%)도 10% 이상 지분을 확보 중이다.

시공사로 참여하는 GS건설의 지분도 16.20%에 달한다. 당초 이 지분은 2023년까지 태영건설 이 갖고 있었다. 태영건설은 2022년 이 사업의 시공사로 선정된 바 있다. 하지만 2023년 말 워크 아웃의 여파로 시공권과 지분을 GS건설에 넘겼다.

GS건설은 2030년 초 준공을 목표로 하고 있다. 본PF 만기는 같은 해 11월까지로 이때까지 대신 자산운용이 선매입을 마쳐야 한다. 브릿지론 만기는 내년 1월 도래한다. 브릿지론 상환을 마치면 바로 착공에 들어갈 것으로 보인다.

브릿지론 대주단으로 농축협대주단(2199억), 농협중앙회(200억), 우리은행(155억), 신한캐피탈 (150억), 신한투자증권(100억) 등이 참여했다. 농협은행(100억), 투모로우세운(100억), IM캐피 탈(50억), 에이에이엠제일차(245억), 한국증권금융(400억), 티아이세운제일차(100억)도 브릿지 론 대주단에 포함됐다.

[참조 기사 1]

종투사 진입 노리는 대신증권…사옥 매각 성사 '주목'

(MTN뉴스, 2024.07.25.)....(사옥 매각 후 이전 소문?)

또 대신자산운용이 최근 세운5구역 재개발사업의 오피스빌딩 선매입을 완료했는데,
향후 이를 사옥으로 활용할 경우에는 기존 사옥의 공실이 우려된다는 시선도 있다.

(기사 본문 중)

- 사옥매각 지연에…종투사 지정도 '안갯속' -

대신증권이 국내 10번째 종합금융투자사업자(종투사) 지정을 추진하고 있다. 상환전환우선주(RCPS) 발행, 계열사 중간배당 등을 통해 지정 요건인 3조원대 자기자본도 갖췄다. 다만 지정 요건을 안정적으로 충족하기 위해 사옥 매각을 추진하고 있는데, 매각작업이 지연되고 있어 종투사 신청이 늦어질 가능성도 있다.

대신증권, 종투사 지정 위한 추가 자본확충 과제

25일 금융투자업계에 따르면 지난 1분기 말 기준 대신증권의 별도기준 자기자본 규모는 3조1039억원이다. 지난해 3분기까지만 해도 2조원을 소폭 웃도는 수준이었지만 자기자본 규모를 빠르게 늘렸다.

자본시장법상 자기자본 3조원 이상의 요건을 갖춘 증권사가 종투사 지정을 신청하면 금융위가 지정 여부를 결정한다. 대체로 요건을 맞추면 통과될 가능성이 크다.

대신증권 역시 자기자본 3조원을 넘긴 만큼 금융당국과 종투사 지정을 위한 협의를 진행하고 있다. 종투사로 지정되면 기업 신용공여 한도가 2배로 늘어나고 헤지펀드 전담 프라임브로커리지서비스(PBS) 업무가 허용돼 사업기반 및 수익성 제고 효과를 기대할 수 있다.

다만 금융당국은 종투사 지정을 위해 대신증권이 더욱 충분한 자기자본 요건을 갖출 것을 요구하고 있다.

현재 대신증권 자기자본은 3조원을 소폭 웃돌고 있는데 이를 유지하지 못할 경우에는 지정을 취소할 수도 있는 만큼 지정 요건을 넉넉하게 넘을 정도의 자기자본을 확충해 달라는 것이다.

이미 대신증권은 다양한 방법으로 자기자본을 확충해왔다. 지난해 주요 계열사로부터 4800억원 규모의 중간배당을 받았고, 자산재평가를 통해 약 2000억원의 차익을 얻었다. 올해 3월에는 회계상 자본으로 인정되는 상환전환우선주를 2300억원 규모로 발행하면서 자기자본 규모를 더욱 늘렸다.

이에 따라 대신증권의 사옥 매각 성사여부가 더욱 주목을 받고 있다. 대신증권은 지배구조상 다른 은행계열 증권사처럼 대규모 유상증자를 통한 자금조달이 쉽지 않고, 연간 순이익 규모도 수백억원 수준으로 자기자본을 가파르게 늘리는 것이 어렵다.

반면 대신증권 사옥 가치는 6000억~7000억원대에 이르는 것으로 추산된다. 사옥 매각 작업이 순조롭게 진행되면 대규모 자금이 유입되고 자기자본 규모도 크게 늘어날 수 있다.

결국 사옥 매각이 종투사 지정에도 영향을 미칠 수밖에 없는 것이다. 대신증권은 사옥 매각을 통해 1600억원 이상의 자기자본 확충 효과를 얻을 수 있다고 기대하는 것으로 전해졌다.

사옥 매각 장기화로 불확실성 지속

대신증권과 NH아문디자산운용은 사옥 매각을 위한 협상을 진행하고 있다고 설명했다. 다만 대신증권 사옥 매각작업이 장기간 이어되면서 성사 여부에 업계의 관심이 몰리고 있다.

대신증권은 종투자 진입을 위해 지난해부터 사옥 매각을 지속적으로 추진해왔다. 지난해 8월에는 이지스자산운용을 우선협상대상자로 선정하고 양해각서까지 체결했지만 매각가에 대한 이견을 좁히지 못하면서 결국 협상이 해지됐다.

올해 들어서는 NH아문디자산운용과 사옥 매각 협상을 진행했다. 예상 매각가와 대신증권의 보통주 투자 방안 등 구체적 내용까지 거론되면서 매각 성사 기대감도 커졌다. NH아문디자산운용 등과 사옥 매각을 논의 중이라고 공시하기도 했다.

하지만 대신증권 사옥 매각 작업은 아직 끝을 맺지 못하고 있다.

일각에서는 대신증권이 6월 중 딜을 마무리할 계획이었지만, NH농협그룹이 시장에 매물로 나온 '디타워 돈의문' 인수를 우선순위에 두면서 협상이 지연되고 있다는 말도 나온다.

또 대신자산운용이 최근 세운5구역 재개발사업의 오피스빌딩 선매입을 완료했는데, 향후 이를 사옥으로 활용할 경우에는 기존 사옥의 공실이 우려된다는 시선도 있다.

대신증권 본사인 '대신343(옛 대신파이낸스센터)'은 서울 중구 명동 도심권역에 위치해 있으며 2017년 준공됐다. 지하 7층~지상 26층, 연면적 5만3369.3㎡ 규모로 도보 15분 내 5개 지하철노선 이용이 가능하다. 대신증권과 대신자산운용, 대신저축은행, 대신자산신탁 등 대신그룹 계열사들을 비롯해 우티, 티맵모빌리티, 위워크 등이 입주해 있다.

금융투자업계 관계자는 "대신증권 사옥은 프라임급 오피스로 입지가 좋은 데다 사옥 용도로 준공돼 효율적인 공간 활용도 가능하다"며 "매력적인 자산이지만 연이어 거래가 무산되면 매물로서의 자산 매력도가 떨어질 수도 있을 것"이라고 말했다.

[참조 기사 2]

'워크아웃' 태영건설 손뗀 세운5구역, 대신자산운용이 선매입

(NEWSTOF,  2024.06.21.)

- 계약금 700억원, 3.3㎡당 3500만원대 -

서울 중구 세운5구역 재개발사업 조감도. (제공=태영건설) 

대신자산운용이 서울 세운5구역 재개발사업의 오피스빌딩을 선매입한다. 워크아웃을 진행 중인 태영건설이 진행하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론 사업장 중 한 곳이다. 

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 대신자산운용이 부동산펀드를 통해 서울 세운5구역 재개발사업의 오피스빌딩을 선매입하기로 약정을 맺었다. 선매입 가격은 3.3㎡당 3500만원 가량이다. 주변 시세가 3.3㎡당 3000만원 후반~4000만원 초반대로 형성된 것을 감안하면 저렴한 수준이다. 대신자산운용은 계약금으로 700억원을 납부한 것으로 알려졌다. 

이 사업은 서울 중구 산림동 190-3번지 일대에 업무시설과 근린생활시설 등을 짓는 재개발사업이다. 지난 2022년 태영건설이 시공사로 선정됐다.  

태영건설은 시공과 더불어 시행을 맡은 세운5구역피에프브이(PFV)의 지분 16.20%를 가지고 있다. 작년 말 기준 주주구성은 이지스자산운용(16.46%), 교보자산신탁(10%), 이지스제454호일반사모부동산투자신탁(31.05%), 이지스네오밸류블라인드일반사모부동산투자신탁제1호(13.95%), 이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%) 등이다. 

대신자산운용이 선매입을 결정하면서 멈췄던 사업 진행에도 속도를 내게 됐다. 태영건설은 세운5구역PFV의 지분과 시공권을 인수할 건설사도 검토 중이다.

새로운 시공사가 선정된 뒤 브릿지론을 본PF로 전환할 것으로 예상되고 있다. 지난 17일 세운5구역PFV의 브릿지론 2880억원의 대출 만기도 7월18일로 연장됐다. 세운5구역PFV는 교보생명, KB증권, DGB캐피탈, 신한캐피탈, MG새마을금고중앙회 등 5개의 금융회사와 9곳의 유동화회사로부터 브릿지론을 받았다. 태영건설은 이중 미래에셋증권과 현대차증권이 유동화한 500억원에 대해 자금보충 미이행시 채무인수 방식으로 연대 보증을 서고 있다.

다음달 브릿지론 만기가 다가오기 전 새로운 시공사가 선정될 것으로 예상된다. 한 IB업계 관계자는 "세운5구역 재개발사업은 토지를 싸게 매입해 높은 수익성이 기대되는 사업장이었다"면서 "시행 지분 매각과 시공사 변경이 완료되면 태영건설의 브릿지론 사업장이 정리되는 첫번째 사례가 될 것"이라고 설명했다.

본사 옮기는 거 아닙니꽈~~~???

1년전에 약정한거 이제 계약금 지불했단 말이네요