입대의가 구성되기 전 사업주체의 계약 효력에 대해

[이현성]

입대의가 구성되기 전 사업주체의 계약 효력에 대해,

작성일   2024-03-07

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질문 :


해당 공동주택 입주는 2024년 2월 1일부터 시작되었고, 3월 4일 현재 실제 입주율은 20입니다. 아직 입주자대표회의가 구성 전이고, 법적으로는 사업주체 관리기간이기도 합니다. 다만 사업주체에서 선정한 위탁관리업체에서 입주자대표회의 구성 전까지 관리를 맡아서 하고 있습니다.

[질의사항]
입주자대표회의가 구성되기 전 사업주체(위탁관리업체와 위수탁관리계약 체결)에서 입찰 또는 수의계약으로 선정한 용역계약의 계약기간이 1년 또는 2년으로 체결하였 경우에 입대의가 구성(통상 입주 후 6~7개월 소요) 된 후에 그 계약기간의 만료 이전에 그 계약기간의 효력없음을 내세워 계약기간 중도에 해지할 수 있는지 궁금합니다.


답변 : 


안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
 고객님께서 인터넷(홈페이지)을 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하며(공동주택관리법 제11조 제1항), 입주자등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성(같은 법 제11조 제2항)하고, 구성된 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다(같은 법 제11조제3항)고 규정하고 있습니다.


다만, 입주자대표회의 구성 전 사업주체에 의해 선정된 주택관리업자(관리주체가)가 체결한  입찰 또는 수의계약으로 선정한 용역계약이 입주자대표회의 구성 이후 입주자대표회의 구성에 따라 계약기간 등이 변경되는지 또는 중도해지 할 수 있는지 여부에 관하여 공동주택관리법령에 별도로 규정하고 있지는 않아 우리 지원센터에서 답변 드리기 어려운 점 양해하여 주시기 바랍니다.


참고로 대법원에서는 구 주택법 제43조 제6항 본문(현 공동주택관리법 제13조)은 사업주체와 새로운 관리주체 사이에서 관리업무를 사실상 이전하여야 함을 규정하는 것이고, 구 주택법 제2조 제14호(현 공동주택관리법 제2조 제10호)가 정하는 관리주체에도 해당하지 아니하는 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정이라고 볼 수 없다“고 판시(대법원 2016.2.18. 선고 2012다119450 판결)한 사례가 있음을 알려드리니 참고하시기 바라며, 질의와 관련하여 보다 자세한 사항은 구체적 사실관계를 가지고 법률전문가 또는 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 공동주택관리에 관한 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체로 문의하여 주시기 바랍니다.


※ 국토교통부에서 발간한 ‘첫 입주 단지에 추천하는 관리 안내서’에서는 사업주체의 최초 관리시 관리업체를 선정하는 경우 그 계약기간을 공동주택관리법 제11조에 따라 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주자대표회의가 구성되어 관리방법이 결정되고 이를 사업주체에게 통지 및 관할 시장·군수·구청장에게 신고하는 시점까지가 사업주체가 선정한 주택관리업자의 계약기간으로 보고 있어 이점 참고하여 주시기 바라며, 첫 입주 단지에 추천하는 관리 안내서는 중앙공동주택관리지원센터 자료실 매뉴얼등 16번 첫단추 공동주택관리 안내서를 게시하고 있으니 참고 하여 주시기 바랍니다.



 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-4750)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변  드리겠습니다
 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강  유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.
  ※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로 서의 효력은 없을 수 있습니다.