부동산 경매와 공매는 모두 부동산을 매각하는 방법이지만, 그 과정과 법적 근거, 절차 등이 달라 여러 가지 차이점이 있습니다.
첫 번째로, 법적 근거가 다릅니다.
경매는 민사집행법에 따라 법원이 주관하여 진행됩니다. 반면, 공매는 국세징수법에 따라 세무서나 한국자산관리공사(캠코) 같은 공공기관이 주관합니다.
두 번째로, 주관 기관이 다릅니다.
경매는 법원이 주관하고, 공매는 한국자산관리공사나 해당 행정기관이 주관합니다. 경매는 법적인 절차를 통해 진행되므로 법원의 감독하에 이루어지며, 공매는 세금 체납자나 공공기관의 재산을 매각하기 위해 행정기관이 주관합니다.
세 번째로, 매각 대상이 다릅니다.
경매는 채권자의 신청에 의해 채무자의 재산이 매각되는 방식입니다. 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원이 해당 재산을 경매에 부치게 됩니다. 공매는 주로 세금 체납자나 공공기관 소유의 재산을 매각하는 방식입니다. 체납된 세금을 회수하기 위해 세무서가 체납자의 재산을 압류하고 공매 절차를 진행합니다.
네 번째로, 절차 시작 방법이 다릅니다.
경매는 채권자가 법원에 경매 신청을 해야 절차가 시작됩니다. 법원은 신청을 받고, 해당 재산에 대한 감정평가를 진행한 후 경매 일정을 잡습니다. 공매는 세무서나 해당 공공기관이 체납 재산을 압류한 후 공매 절차를 시작합니다. 공매 기관이 직접 재산을 평가하고, 공매 일정을 공고합니다.
다섯 번째로, 입찰 방식이 다릅니다.
경매는 법원 경매 사이트에서 진행되며, 입찰자는 법원에 직접 입찰서를 제출하거나 전자입찰을 통해 참여합니다. 입찰자는 법원 경매장에서 직접 입찰에 참여할 수도 있습니다. 공매는 온비드(OnBid) 사이트에서 온라인으로 입찰이 이루어집니다. 공매는 대부분 온라인으로 진행되기 때문에 입찰자들은 인터넷을 통해 입찰에 참여할 수 있습니다.
여섯 번째로, 최저가 설정 방식이 다릅니다.
경매는 재산의 감정가를 기준으로 최저가가 설정됩니다. 경매가 유찰될 경우 최저가는 점점 낮아지며, 통상적으로 20-30%씩 내려갑니다. 공매는 공매가가 설정되며, 유찰 시 최저가가 낮아질 수 있지만, 그 폭은 상대적으로 경매에 비해 크지 않을 수 있습니다.
일곱 번째로, 매각 기한이 다릅니다.
경매는 법원의 일정에 따라 진행되며, 보통 몇 개월이 소요됩니다. 법원의 절차가 복잡하고 시간이 걸리기 때문에 경매는 상대적으로 긴 시간이 필요합니다. 공매는 공매 기관의 일정에 따라 진행되며, 경매보다는 비교적 빠르게 진행될 수 있습니다. 공매는 주로 행정기관이 주관하기 때문에 절차가 단순하고 빠르게 진행됩니다.
여덟 번째로, 낙찰자 결정 방식이 다릅니다.
경매는 최고가 입찰자가 낙찰자가 됩니다. 법원 경매에서는 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자로 결정되며, 유찰될 경우 다시 경매가 진행됩니다. 공매도 최고가 입찰자가 낙찰자가 되지만, 간혹 유찰된 물건은 재입찰 기회가 주어지기도 합니다. 공매는 유찰된 경우에도 빠르게 재입찰 절차가 진행될 수 있습니다.
아홉 번째로, 소유권 이전 방식이 다릅니다.
경매는 낙찰 후 법원의 인도명령에 따라 소유권이 이전됩니다. 법원은 낙찰자에게 인도명령을 발부하고, 이를 통해 소유권 이전 절차가 진행됩니다. 공매는 낙찰 후 공매기관의 인도 절차에 따라 소유권이 이전됩니다. 공매기관은 낙찰자에게 소유권 이전 절차를 안내하고, 이를 통해 소유권이 이전됩니다.
열 번째로, 낙찰 후 권리 문제가 다릅니다. 경매는 낙찰자가 기존의 모든 권리 문제를 인수할 수 있으며, 권리 분석이 매우 중요합니다. 경매 물건은 다양한 권리관계가 얽혀 있을 수 있어, 이를 면밀히 분석하고 이해해야 합니다. 반면, 공매는 공매기관이 권리 분석을 제공하며, 상대적으로 안전하다고 여겨집니다. 공매기관은 낙찰자에게 명확한 권리관계를 제공하기 때문에 비교적 안전하게 물건을 인수할 수 있습니다.
이와 같은 차이점들을 통해 경매와 공매의 특성을 이해하고, 상황에 맞는 매각 방법을 선택하는 것이 중요합니다.