Re:공매에 관해서....

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top width=10> <P> </P> <P><STRONG><FONT face=돋움>1.</FONT></STRONG></P></TD> <TD> <P><STRONG><FONT face=돋움></FONT></STRONG> </P> <P><STRONG><FONT face=돋움>신탁재산에 대한 강제집행의 <FONT color=#d40a00>[원칙적 금지]</FONT></FONT></STRONG></P><STRONG> <P><BR></STRONG><FONT face=돋움>신탁재산은 강제집행 또는 경매를 할 수 없다(신탁법 제21조제1항 본문)</FONT></P> <P><FONT face=돋움></FONT> </P> <P><FONT face=돋움></FONT> </P></TD></TR> <TR> <TD vAlign=top><STRONG><FONT face=돋움 size=2>2.</FONT></STRONG></TD> <TD> <P><FONT face=돋움><STRONG>신탁재산에 대해서도 강제집행을 할 수 있는 <FONT color=#013add>[예외]</FONT></STRONG></FONT></P> <P><FONT face=돋움>(신탁법 제21조 제1항 단서)</FONT></P> <P><BR><FONT face=돋움 color=#013add>1) 신탁전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우</FONT></P> <P><BR><FONT face=돋움>  ① 신탁전에 설정된 저당권, 신탁전에 매매계약이 체결된 경우등<BR>  ② 그러나 위탁자에 대한 신탁전의 일반 채권은 포함되지 않음<BR>  ③ 신탁전에 발생된 조세채권도 신탁후에는 압류불가</FONT></P> <P><BR><FONT face=돋움 color=#013add>2) 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우</FONT></P> <P><BR><FONT face=돋움>  ① 수탁자가 신탁재산을 관리ㆍ처분하는 과정에서 생긴 권리로서 신탁 재산 자체에서 연유하는 </FONT></P> <P><FONT face=돋움>      권리를 포함한다<BR>  ② 신탁후 발생한 조세채권, 신탁업무처리로서 매각한 신탁재산에 대한 하자담보책임(민법 제</FONT></P> <P><FONT face=돋움>      580조), 공작물등의 점유자ㆍ소유자의 손 해배상책임(민법 제758조)에 기한 상대방의 손해배상</FONT></P> <P><FONT face=돋움>      청구권.<BR>  ③ 신탁사무처리상의 비용이나 손해보상을 받을 권리(신탁법제42조) 나 신탁재산 또는 수익자로</FONT></P> <P><FONT face=돋움>      부터 보수를 받을 권리(신탁법제43조) 에 터잡아 신탁재산을 매각하여 다른 권리자보다 우선하</FONT></P> <P><FONT face=돋움>      여 그 권리 를 행사할 수 있는 권리가 인정됨</FONT></P></TD></TR></TBODY></TABLE> <P> </P> <P><FONT color=#013add><STRONG>♠</STRONG><FONT face=돋움> 본인의 권리와 자산을 적극적으로 지키기 위하여는 관련 서류 등을 가지고 변호사와 상담을 하시기</FONT></FONT></P> <P><FONT face=돋움><FONT color=#013add><STRONG>  </STRONG> 바랍니다.</FONT></FONT></P> <P><FONT face=돋움 color=#767173>------------------------------------------------------------------------------------------------</FONT></P> <P><FONT face=돋움 color=#013add> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="95%" border=0> <TBODY> <TR> <TD align=middle><SPAN class=NTitle><FONT color=#d40a00 size=2><STRONG>신탁부동산 공매의 허와 실</STRONG></FONT></SPAN></TD></TR> <TR> <TD align=middle height=30><SPAN class=NTitle2><FONT color=#013add size=2><STRONG>법원 경매보다 진행속도 빨라 관심 대상</STRONG></FONT></SPAN></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=100 border=0> <TBODY> <TR> <TD height=5><FONT size=2></FONT></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=READ-text> <DIV><FONT face=돋움 size=2>부동산신탁이란 부동산 소유자가 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 소유권을 신탁회사에 일시적으로 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>이전한 다음 부동산을 개발하는 방식이다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>신탁회사는 이때 풍부한 자금과 전문지식을 바탕으로 부동산 소유자의 의견을 반영, 신탁 부동산에 대</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>한 효과적인 개발, 관리, 처분 등을 대행해 준다. 물론 이 경우 신탁회사는 수수료만 받고 개발이익은 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>위탁자에게 돌려준다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>쉽게 말해 자산운용사가 금전을 신탁 받아 운용 후 수익을 되돌려주는 것처럼 부동산신탁회사도 소유</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>자로부터 부동산을 위탁받아 이를 개발·관리하고 수익을 되돌려준다고 생각하면 된다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 size=2><STRONG></STRONG></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 size=2><STRONG>▣ 신탁회사 자금관리로 안전성 높아...</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>대개 부동산신탁회사는 좋은 아이템을 가지고 있어도 자금이 부족한 영세 시행사나 시공사 등을 대상</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>으로 프로젝트파이낸싱이나 자금 관리 업무를 수행해서 사업을 할 수 있도록 도와준다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>대형업체는 자체적으로 자금을 조달할 수 있지만 영세 시행사나 시공사는 자금조달 없이는 자체 개발</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>이 힘든 경우가 많다. 이때 신탁회사는 해당 프로젝트의 사업성을 판단해 개발비용 등을 지원해주게 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>된다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>물론 개인의 유휴 토지나 빌딩의 개발, 관리 등도 부동산신탁회사의 업무 대상이 된다. 이 경우 신탁회</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>사는 관리 사무는 물론 토지신탁 등 부동산으로 할 수 있는 모든 업무를 수수료만 받고 모든 업무를 대</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>행해준다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>일반분양자의 경우 만약 업체가 부도나면 중도금이나 계약금을 받을 수 없게 된다. 그러나 부동산 신</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>탁회사는 중간에서 자금관리를 해주기 때문에 부도가 나도 피해를 최소한으로 줄여주는 긍정적인 역</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>할을 수행한다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>부동산신탁회사는 담보신탁 관리신탁 처분신탁 자산관리 부동산 컨설팅 중개 대리사무 등의 업무를 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>수행하는 회사이기 때문에 덩치가 큰 부동산 즉 상가를 통째로 팔거나 하는 경우에 해당이 된다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>다시 말하면 작은 주거용 부동산 같은 것은 중개업소에서 큰 건물이나 토지의 경우는 신탁회사에서 처</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>분하는 것이 많다는 개념으로 보면 쉽게 이해가 된다. 부동산신탁회사는 재정경제부 장관으로부터 신</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>탁업법에 의한 신탁을 영업하도록 인가받아 영업하고 있는 업체다(신탁업법 제 3조). </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 size=2><STRONG></STRONG></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 size=2><STRONG>▣ 불황기 부동산테크…신탁회사 공매 두드려라...</STRONG></FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>신탁회사에서 공매하는 물건은 은행이나 저축은행 등 제2금융기관에서 부동산을 저당 등 담보로 잡고 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>대출해 주었다가 연체하였을 때 기한 이익(채무자로서 자격을 박탈함)을 금융기관 연체대출금 특례조</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>치법에 의하여 법원의 집행권원이 없어도 경매나 공매를 할 수 있다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>이에 비해 법원경매는 임의경매를 통해 매각하여 채권을 회수한다. 금융기관은 부동산을 담보로 잡고 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>대출해주는 대신 부동산신탁회사와 업무협약을 체결하여 신탁회사가 부동산을 담보로 잡고 금융기관</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>에 수익권증서를 발급해주면 금융기관은 이 증서를 담보로 고객에게 대출한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>금융기관은 주 채무자가 원금과 이자를 상환하지 않아 기한이익을 상실한 경우 부동산신탁회사에 부</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>동산을 환가하여 채권을 회수하기 위하여 부동산을 공매해달라고 요청한다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>그러면 신탁회사는 담보신탁에 의해 신탁등기한 부동산을 공매에 붙인다.</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>흔히들 부동산신탁이라 하면 일반적으로 '명의신탁'을 생각하기 쉬우나 이것과는 다르다.  </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움>부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 신탁업법에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적</FONT></FONT></DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움>(개발,</FONT></FONT><FONT size=2><FONT face=돋움> 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산</FONT></FONT></DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움>제도이다.(출처 : 조인스랜드 동호회 공매배우기 및 권오현 저 공매재태크론 중에서)<BR><BR></DIV><FONT class=NT2><STRONG></STRONG></FONT></FONT></FONT> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움><FONT class=NT2><STRONG>▣ 신탁회사 공매는 재입찰 전 수의계약도 가능해...</STRONG></FONT></FONT></FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 color=#d40a00 size=2>◈ 현재 공매를 진행하는 부동산신탁회사는 다음과 같다.</FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 대한부동산신탁 한국자산관리공사 출자 제정경제부 산하기관 <BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> KB부동산신탁 국민은행 계열한국부동산신탁 한국감정원 출자 건설교통부 산하기관한국 <BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 토지 신탁 한국토지공사 출자 건설교통부 <BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 주은부동산신탁 재정경제부 산하기관 주택은행 출자<BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 대한토지신탁 대한주택보증 출자 군인공제회 건설교통부 산하기관</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 생보부동산신탁 삼성생명․교보생명․흥국생명이 출자<BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 한국자산신탁 KAMCO(한국자산관리공사)계열 <BR><FONT color=#827e7f>▶</FONT> 다올부동산신탁 우리은행. 하나.신한은행 공동출자한 회사 등이 있다.<BR><BR>최근 신탁부동산의 매각절차는 간소되고 있는 추세에 있다. 필자가 9일 D신탁회사의 입찰을 오늘 참관</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>한 결과 한번 유찰된 물건 재입찰에 부쳐지는데 30여분이 소요됐다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>오전 10시에 입찰된 물건은 30분 뒤에 곧바로 2차 입찰에 부쳐졌다. 이 물건은 이날 2회 입찰에서 모두 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>유찰돼 12일 3차 입찰을 진행할 예정이다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>법원경매와 비교하면 진행 속도가 매우 빠른 편이다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>또 법원 경매와는 달리 1차에서 유찰된 물건은 2차 입찰이 시작되기전에 언제든지 최저 가격에 수의</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>계</FONT><FONT face=돋움 size=2>약 방식으로 매입할 수 있다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 size=2><STRONG></STRONG></FONT> </DIV> <DIV><FONT class=NT2 face=돋움 color=#013add size=2><STRONG>▣ 공매 입찰방식은 신탁회사에 따라 달라...</STRONG></FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>신탁회사의 입찰 방식은 각 회사별로 차이가 있다. 그렇지만 대부분 다음과 같은 방법과 순서로 진행</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>한</FONT><FONT face=돋움 size=2>다.<BR><BR><STRONG>1. 입찰</STRONG><BR></DIV></FONT> <DIV><FONT face=돋움 size=2>1인의 입찰도 유효하며 입찰서에 관계사항을 기입하고 서명날인하여 입찰 보증금을 동봉․제출하게 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>한다. 입찰자는 입찰가격의 10%이상을 현금 또는 금융기관․우체국이 발행한 자기앞수표를 입찰보증</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>금으로 납부해야하며, 낙찰되었을 때에는 계약 보증금으로 대체된다.<BR> </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2><STRONG>2. 개찰<BR></STRONG>입찰이 종료되는 즉시 공매집행자는 개찰을 선언하고 입찰자의 면전에서 개찰한다.<BR> </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2><STRONG>3. 낙찰<BR></STRONG>개찰결과 공매예정가액 이상인 최고액의 입찰자를 낙찰자로 결정하며 낙찰되었을 때는 당해 물건을 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>공포하고 당일 영업시간 내에 매매계약을 체결한다.<BR> </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2><STRONG>4. 재입찰<BR></STRONG>개찰결과 유찰되었을 경우 동일 물건에 대하여 2인 이상의 응찰요청이 있으면 1회에 한하여 재입찰할 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>수 있다. 동일물건에 대하여 2인 이상이 동일조건으로 낙찰되었을 경우에는 즉석에서 공매부서마다 방</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>식이 달라 재입찰 및 추첨하여 그 중 1인을 결정한다.</FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2><STRONG>5. 공매 종료</STRONG><BR>공매가 종료되었음을 선언하고 폐회한다.<BR></FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움><STRONG>6. 공매상황 보고 및 통보</STRONG><BR>공매 종료후 즉시 신문공고 등의 관계기록과 함께 공매실시 내용에 대한 증빙서를 작성하여 비치하고 </FONT></FONT></DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움>그 결과를 전결권자에게 보고해야 하며 낙찰된 경우에는 그 사실을 이해관계인에게 통보해야 한다.<BR><BR></DIV><FONT class=NT2 color=#013add><STRONG></STRONG></FONT></FONT></FONT> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움><FONT class=NT2 color=#013add><STRONG>▣ 신탁회사 직원은 공매에 참가할 수 없어</STRONG></FONT></FONT></FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>다음 각 호에 해당하는 자는 공매참가를 제한해야 한다.</FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>1. 입찰을 하고자 하는 자의 공매참가나 최고가격 입찰자의 결정 또는 매수인의 매수대금 납부를 방해</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>   한 사실이 있는 자로서 2년이 경과하지 아니한 자<BR></DIV></FONT> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>2. 공매에 있어 부당하게 가격을 하락시킬 목적으로 담합한 사실이 있는 자로서 2년이 경과하지 아니</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>   한 자</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2><BR> </DIV></FONT> <DIV><FONT face=돋움 size=2>3. 허위명의로 매수신청한 사실이 있는 자로서 2년이 경과하지 아니한 자<BR></FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>4. 공매집행자의 직무를 방해한 자<BR></FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움>5. 신탁회사 직원<BR><BR><FONT class=NT2></FONT></FONT></FONT></DIV> <DIV><FONT size=2><FONT face=돋움><FONT class=NT2 color=#013add><STRONG>▣ 신탁방식, 위험성은 없나?...</STRONG></FONT></FONT></FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>신탁회사에서 매각하는 부동산은 소유자가 신탁회사에 신탁한 부동산인바 처음 신탁시에는 문제가 </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>없는데 종종 도중에 소유권 및 채권에 대한 소송이 발생되어 문제가 되는 경우가 많다. 오늘 입찰대상</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>물건도 이 경우이다. </FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>즉 자기 부동산에 가압류나 가처분등 보전처분을 대비하여 채권자들이 손을 댈 수 없게 부동산신탁회</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>사에 신탁하는 즉 부동산을 신탁회사에 빼돌리는 행위를 사해신탁이라고 한다. </FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>원래 부동산신탁회사에서는 사해신탁은 받아주지 않는다. 그런데 신탁회사에서는 사후 발생되는 사해</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>행위사건을 알수 가 없기 때문에 이러한 사태를 미리 선별할 변별력이 없다.</FONT></DIV> <DIV><BR><FONT face=돋움 size=2>사해행위로 인한 사건을 살펴보면 원고가 승소할 경우 낙찰을 받은 매수자가 소유권을 박탈당하고 대</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>금도 돌려받을 수 없는 중태한 사태가 발생될 수 있기 때문에 조심해야 한다. </FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2></FONT> </DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2>그러나 전문가는 알 수가 있다. 위장사해행위소송이나 결과를 예측할 수 있는 변별력을 갖춘 법률지식,</FONT></DIV> <DIV><FONT face=돋움 size=2> 경험을 살려 파악한다면 대박을 터트릴 수 있는 투자방법이기도 하다.</FONT> </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></FONT></P> <P><FONT face=돋움 color=#013add></FONT> </P>