임장 노하우 - 일등 부동산을 찾아라

[막내친형겸손]

막내 의 친형 겸손이라고 합니다..

제가 타 카페에서 작성했던 글을 약간 편집해서 올립니다..

카페가 좀 더 활성화 되길 바라는 마음도 있고..

조금이나마 도움이 되셨으면 하는 마음에 글 올립니다.

그 첫 번째 글로는 임장에서 좋은 부동산을 찾는 것의 중요성에 대한 글입니다..

막내가 임장반을 맡게 된 것으로 아는데..

임장반에서 풀어드릴 노하우 중에 하나라고 보시면 될 것 같네요^^

주거용 부동산을 기준으로 하여 작성하였는데..

경친모에서는 주거용 부동산보다는 다른 종류의 부동산을 하시는 분들이 많으신 것 같네요^^

초보자 분들은 아무래도 주거용부동산으로 시작하는 것이 쉽기도 하고..

주거용 이외의 부동산에서도 부동산 소장님의 역할은 중요하니..

감안하고 읽어주세요^^

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임장의 중요한 목표 중 하나는 좋은 부동산 중개소를 찾는 것이죠

또 다른 표현으로는 1등 부동산을 찾아라 라고도 합니다

(공교롭게도 행복플러스님 사무실 이름이 일등공인중개 인 것 같네요^^ 이름부터 1등이라는 자부심이 팍팍 ㅋ)

저는 처음 시작할때 그걸 잘 모르겠더라구요

도대체 누가 1등이지?


등수가 공개되어서 이집이 1등, 저집이2등, 그집이 3등이구나~ 알 수 있는것도 아니고..



1등 부동산 도대체 어떻게 알 수 있을까요???


제가 몇번 거래를 해보고

주변 투자자들이 거래를 하는것을 간접적으로 지켜보면서 조금씩 알 것 같습니다



좋은 부동산 찾는 것

좋은 물건 찾는 것보다 더 중요한 것 같습니다


왜??

1등 부동산은 좋은 물건을 갖고 있기도 하고

만들어내기도 하거든요



좋은 물건을 만들어낸다는게 참 의미가 있습니다

투자자들이 가끔 급매로 샀다 이런 말씀들 하시는데

저는 그게 진짜 급매라고 별로 생각 안합니다

특히나 처음시작하시는 분들이

"급매로 샀어요"

이건 진짜 어렵습니다

그냥 시세에서 200~300깍은걸 급매라고 하지는 않지요(물론 절대금액에 따라 다르겠지만)

급매가 그렇게 흔한 것도 아니구요



부동산 사장님이 하는말도 자기네가 30건 거래시켜주면 그 중에 급매는 1건 있을까말까 라고 합니다


근데 그런걸 우연히 얼굴도 모르는 투자자가 왔는데 준다??

절대로 안 줍니다


개념있는 부동산 사장님은 그런 급매는 자기가 사버립니다

소위 찍는다고 표현하죠

자기 배우자를 데리고와서 손님이라고 하고

매수하고(매도자에게 복비 받았고)

한달정도 후에 차익 붙여서 다시 팔아버립니다

(매수자에게 다시 또 복비 받고)


매매차익있죠. 매수할때 매도할때 복비 받았죠

괜찮쥬?

이런분들은 편법써서 양도세도 안냅니다

우리가 무서워하는 바로 그 세금이요



실력있는 부동산들은 이렇게 합니다



그럼 자기가 다 먹고 우리한테 안 주는거 아닐까요?

부동산중개사장님도 사람인데

친해지면 주겠죠

자기가 먹을꺼 안 먹고 친한 사람 줄수도 있죠

근데 생면부지 남한테 주지는 않죠



제 생각에 급매라면 1층 가격으로 중층 사면 급매인 것 같습니다


그런데 네이버 매물 암만 뒤져봐야 중층 매물이 1층 매매가로 나온거 없습니다


그럼 급매는 없는거네요?


그렇지 않아요

앞에서 말씀드렸듯이

급매는 거기 있었던게 아니라

만들어내는겁니다


누가?

매수자와 부동산 사장님의 연합 작전으로요


어떻게?

잘~^^



이정도 말씀드리면 센스 있는 분들은 충분히 아실겁니다


투자도 좀 타고나는 사람들이 있는것 같아요

저는 전혀 타고나지 못했는데

저랑 비슷하게 시작한 사람중에 타고난 사람들이 몇명있는데 그 사람들이 빠르게 성장하는걸 지켜보고 노하우를 듣다보니

저도 많이 배운 것 같아요



부동산 사장님 잘 만나는게 왜 중요한지 장황하게 설명했네요

급매로 설명했지만

임대도 마찬가지입니다

급매 잘 만드는 사장님이 세도 잘 놓는것 같습니다



그럼 1등 부동산을 어떻게 구별하느냐

다시 본론으로 돌아와야겠네요



우선 여사장님들이 일을 더 잘하십니다

남자손님이 여자사장님을 더 편하게 느끼구요

여자손님은 원래 여자사장님을 편하게 느낍니다 ㅎㅎ


보통 그렇습니다

남자사장님들은 보통 무뚝뚝하고

고지식한 사람들이 많은 것 같습니다


부동산 가면 말씀 잘 하시는 사장님들이 있어요

솔깃하게 말씀 잘하는 분들

이런분들이 세입자나 매도자도 잘 구슬립니다


그리고 이야기나눠보면 호감형인 분들이 있고 비호감인분들이 있지요


내가 느끼는것처럼 매도자 세입자 다 똑같이 느낄겁니다

이왕이면 다른 사람에게 좋은 기운을 주는 사장님이 좋겠죠


가장 중요한 것은

딜을 기가막히게 하는 사장님들이 있어요

무슨 말했는데

"그건 안되요"

이런 말하는 사장님은 별로입니다

"어떻게든 만들어봐야죠"

이런 분들이 좋습니다



물건을 너무 사랑한 나머지 꼭 사야겠다 마음먹으시면 절대 싸게 못 삽니다

마음속으로 가이드 라인을 세우세요

나는 이정도 가격이라면 진짜 잘 사는것 같다

사장님께 그것보다 조금 낮은 가격을 툭 던져봅니다


에이~ 그건 안되요~

하면 안하면 됩니다

다른 지역을 가시든 다른 부동산을 가시든

물건은 많으니까요



그런데 사장님이

"그 가격에는 어렵고 내가 이정도로 한 번 해볼께

일단 매도자한테 사장님이 이야기한 가격을 말해주고 내가 설득해서 이정도까지는 맞춰볼께"


그 가격이 원래 내가 사고싶은 가격 정도라면 오케이 해주시면 됩니다


매도자가 설득 안된다?

그럼 어쩔수없죠

그 매도자는 급매로 던질 생각이 없는 사람입니다


급매에서 중요한 포인트는 매도자가 싸게라도 팔아야하는 이유가 있어야한다는 것이죠

싸게 팔 이유가 없는 사람한테 아무리 1등 부동산이 달라붙어서 싸게 팔라고해도 안 팝니다

부동산 사장님만 그 동네에서 욕먹겠죠



간혹 책에서 복비를 두배준다고 이야기하고 부동산 사장님을 내 편으로 만들라고 하는데

저는 그렇게 말해본적 없습니다


지인들은 아주 자주 써먹더군요

실제로 아주 좋은 결과를 내고 있는것도 봤습니다

같은 사장님한테 급매를 세 개 받은 경우도 보았습니다

4억대 아파트를 10프로 싸게 샀으면 급매 맞죠?^^



저는 복비가 아까워서 더 안 주는게 아닙니다


다만 미리 그렇게 말 안합니다


너무 돈으로 몰아가는게 좀 비인간적인 것 같아서요


부동산과 인간적인 유대관계가 더 중요한거 아닐까요?


역지사지로 부동산 입장에서

서울에서 왔다는 젊은 놈이 보자마자

사장님 내가 복비 두 배 드릴께

좋은거 하나 주셔

라고 하면 부동산에서는 뭐라고 생각할까요?



그보다는 내가 젊지만 열심히 살려고하고

그래서 이런저런 투자하면서 열심히 하고 있다

사장님이 도와주시면 정말 감사할 것 같다


이게 오히려 더 먹히지 않을까요?

그렇게 해서 좋은 결과가 나오면 그때가서 도와주셔서 너무 감사하다고 사례하면 되는것이죠

최근에 경기도에서 전세사는 친구에게 아파트를 살 것을 권유하였습니다..

제 생각에는 2016년 올해와 2017년 내년에 이 동네 집 값이 뛸 것 같았습니다..

재건축 재개발로 멸실이 많은 반면.. 갈 수 있는 곳이 없거든요..

주변에서도 집 값이 싼 축이라.. 여기서 밀려날 수 있는 곳이 없습니다..

더 밀려나가면 서울 출퇴근이 어려워집니다..

친구가 사는 동네에 알고 지내는 부동산 사장님이 있습니다(경공매 투자자 출신 부동산 사장님)

이 사장님께서 32평 탑층을 2.8억에 매입해주셨습니다..

1층 시세가 3억인 아파트입니다..

최근에 2층이 경매에 나왔는데.. 2.92억에 낙찰되었습니다..

친구도 저랑 상의도 없이 멋대로 입찰했는데.. 2.76억에 입찰해서 패찰했더군요..

괜찮나요?

1층 실거래가가 3억에 여러건이 찍혀있고.. 올해들어서도 기준층들이 3.2억에 거래되고 있고..

작년에 최고가는 3.45억까지 찍은 아파트입니다..

그 집은 샷시까지 올수리되어있었다고 하네요..

그런 아파트 탑층을 2.8억이라니..

전세는 2.6~2.8억 갑니다..

올수리해서 전세 놓을 계획입니다..

이게 가능했던 단 한가지 이유는..

사장님께서 친구를 어여삐 여겨주셔서

좋은 물건을 하나 주셨다는겁니다..

아.. 그리고 막내의 최근글을 보면 나오는데...

명도도 부동산 소장님이 대신해주신 경우도 있습니다^^

부동산은 항상 사람을 중심에 놓고 생각하셔야 합니다


저도 아직 1등 사장님과 관계가 많지는 않습니다

차츰차츰 늘려가야죠


좋은 물건 찾는것도 중요하지만

좋은 부동산 찾는것

그게 돈 버는 방법인 것 같습니다


많이 만나보세요

중개인도 사람마다 다 다르니 많이 만나시다보면 옥석을 가려내는 눈이 생기실겁니다

[막내친형겸손]

아는게 별로 없지만.. 아는데까지는 알려드릴께요^^

[행복플러스]

글을 읽어면서 저 자신을 돌아보게 되네요!
좋은글주셔서 감사합니다. ^^

[막내친형겸손]

아무래도 투자자입장이다보니.. 현직에 계신 분들의 입장은 반영이 안 되었을수도 있을 것 같아요.. 양쪽의 입장을 모두 이해하시는 행플님 입장에서는 또 다르게 보실수도 있을 것 같아요^^

[편하게살자]

좋은 글 보고 갑니다^^

[막내친형겸손]

감사합니다^^

[프로워킹맘]

좋은글 잘읽고 갑니다 ~^^

[막내친형겸손]

특수물건 고수님이시군요^^ 낙찰 글 잘 읽었습니다

[스모커]

음~ 정말 잘 읽었습니다. 좋은 글 감사드립니다~^*

[막내친형겸손]

동생한테 스모커님 이야기 많이 들었습니다^^ 대단한 분이신 것 같아요

[산수유]

살아있는 실전 투자 경험이네요 ^^

[막내친형겸손]

제가 초보라서 초보 입장에서 써봤습니다^^

[한해]

감사드립니다
이런 소중한 경험담을 주시고

역쉬 1등 부동산 ㅡㅡ

[막내친형겸손]

일등부동산을 찾아야죠^^

[냉수한그릇]

좋은 글 감사해요.

[막내친형겸손]

저도 읽어주셔서 감사합니다

[고나래]

막내님이 든든한 형님을 두셨네요~~
앞으로도 경험담 가끔 올려주시면 감사하겠습니다~~~^^

[막내친형겸손]

네 그렇게 하겠습니다

[섬예]

잘보았습니다~ ^^

[막내친형겸손]

감사합니다^^

[심온]

형만한 아우 없다 카더니 역시 막내형 답습니다.
정독 잘 했습니다..!!

[난징 대박이]

좋은 글 잘 읽었습니다.