[보도자료] [경실련]보금자리주택건설 등에 관한 특별법 시행령 개정령안에 대한 의견서 제출

[광명경실련]

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수 신 :	각 언론사 경제․사회부, NGO담당기자
발 신 :	경실련 부동산감시팀
문 의 :	부동산감시팀 T. 02-766-9736(부장 최승섭)
시행일 :	2013. 11. 11.(월)
제 목 :	<보도> 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 시행령 개정령안에 대한 의견서 제출

민간분양 확대는 LH와 건설사 폭리 보장하는 것

- 「보금자리주택건설 특별법 시행령」 개정령안에 대한 경실련 의견서 제출

- 반값아파트 공급 지속하고 장기공공임대 주택 공급 확대해야

경실련은 지난 8일 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법 시행령 개정안」에 대한 반대 의견서를 국토교통부에 제출했다. 개정안은 보금자리주택지구의 공공분양 비율을 현 25%이상에서 15%이하로 대폭 줄이는 내용이다. 경실련은 이번 개정안을 민간분양 확대를 통해 부채에 시달리는 LH와 주택거래 침체로 어려움에 처한 건설업계의 폭리를 보장하기 위한 개정안으로 판단하며 즉각 철회할 것을 촉구한다.

이명박 정부에서 공급된 보금자리주택은 강남서초의 반값아파트를 포함해 여타지구에서도 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 주택 수요자들로부터 큰 인기를 끌었다. 또한 강남에서 3.3㎡당 1,000만원의 아파트 공급이 가능함을 증명해 여전히 우리사회의 아파트거품이 얼마나 심한 것인지 여실히 증명했다. 이를 통해 시민들은 거품낀 아파트의 거래를 스스로 거부해 정부의 각종 부양책에도 불구하고 주택가격은 꾸준히 하락하고 있다.

보금자리주택의 공공분양 물량을 줄이는 것은 그동안 건설사들이 꾸준히 제기했던 민원이다. 토건세력은 정부의 값싼 주택 공급을 막고 자신들의 비싼 아파트를 시민들에게 속여 팔기 위해 공공분양 공급 중단을 요구해왔다. 정부는 주택가격 하락이 이어지고 있는 좋은 기회에 아파트거품을 빼는 것이 아니라 거품을 되살리기 위해 건설사들의 민원을 정부정책으로 받아들이고 있는 것이다. 특히 개정안에서 공공분양 비율을 줄일 뿐, 공공임대 비율은 상향조정하지 않아 앞으로 민간분양은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 정부의 심사안도 이번 개정안의 의도는 공공임대 확대가 아니라 민간분양확대임을 밝히고 있다.

보금자리주택 민간분양은 3.3㎡당 1,000만원에 분양 가능한 강남에서 2,000만원대로 분양함으로써 LH는 택지 매각을 통한 폭리를, 건설사는 건축비 부풀리기를 통한 폭리를 보장했다. 경실련이 보금자리주택 시범지구에서 분양된 민간분양아파트들(2,803세대)의 입주자모집공고문과 건설사들이 LH에 제출한 준공내역서를 비교한 결과 강남서초 민간분양 3개 블록에서 총 1,069억원의 폭리를 거둬갔다. 3.3㎡당 1,234억원이고 세대당 3,800만원에 해당하는 금액이다. 특히 준공내역서는 원청건설사들의 도급금액 기준이기에 철저한 가격경쟁으로 공사비가 하락하는 하도급을 통해 건설사들의 이득은 더욱 커졌을 것으로 추정된다.

LH역시 민간분양이 확대될 경우 토지소유주로부터 값싸게 수용한 토지를 건설사들에게 비싸게 매각해 수익을 거둘 것이 뻔하다. 경실련이 수용가와 조성원가, 분양가를 비교한 결과 LH가 강남서초 공동주택지 매각으로 벌어들인 수익은 4,330억원으로 예상된다.

결국 이번 개정안은 LH와 건설사들의 폭리를 보장하는 개정안으로 즉각 철회되어야 한다. 보금자리주택은 서민주거 안정을 위해 그린벨트를 해제하고 값싸게 수용한 용지이기 때문에 전량을 공공분양, 장기 공공임대 등 정부가 직접 공급해야한다. 정치권 또한 반값아파트를 로또아파트라며 폄하할 것이 아니라 공기업과 건설사들에게 더욱 큰 로또는 안기는 보금자리 민간분양을 금지하는 법안을 추진해야 한다. 반값아파트를 통해 우리사회의 여전한 아파트값 거품이 증명됐으며 정부는 지속적인 반값아파트 공급과 장기 공공임대 공급을 통해 서민주거 안정에 나서야 할 것이다. 끝

별첨1)

공동대표 : 보선 임현진 조현 최정표 박정두 󰂕110-809 서울시 종로구 동숭동 50-2번지 전화 : 02-765-6400 전송 : 02-741-8564,5 홈페이지 : www.ccej.or.kr
문서번호 |	부동산감시 2013-1108-01
수 신 |	국토교통부 공공주택총괄과
발 신 |	경제정의실천시민연합
문 의 |	부동산감시팀 부장 최승섭(T. 766-9736)
일 자 |	2013. 11. 08. (금)
제 목 |	보금자리주택 건설 등에 관한 특별법 시행령 개정안에 대한 경실련 의견서

1. 귀 부서실의 무궁한 발전을 기원합니다.

2.저희 경실련은 ‘89년 창립이래로 경제정의 실현이라는 목표를 이루기 위해 열정과 헌신을 다해 노력하고 있습니다. 부동산 감시팀은 부동산거품 제거 및 투기근절, 주거불안 해소를 위한 다양한 운동을 전개하고 있습니다.

3. 지난 9월 30일 입법예고된 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법 시행령」일부개정(안)에 대한 경실련 의견서를 별첨과 같이 제출합니다.

별첨) 의견서 전문

경제정의실천시민연합

「보금자리주택건설 등에 관한 특별법 시행령」

일부개정령안에 대한 경실련 의견서

2013. 11. 08

1. 검토의견 :보금자리주택 특별법 시행령 개정안 폐기

○ 개정령안처럼 분양주택 비율만을 낮춘다면 보금자리주택지구는 민간분양 증가로 LH의 땅장사와 건설사들의 건축비 거품 장사판으로 전락할 것임.

○ 결론적으로 이번 개정안은 폐기되어야 하며, 아파트값 거품 제거를 위해서는 지속적으로 반값아파트를 공급하고, 임대주택 확충을 위해 보금자리지구 임대주택 비율 확대 개정을 추진해야 함.

2. 세부 검토의견

(1) 정부의 개정이유

○ 민간기업 등은 과도한 공공분양주택 공급이 대기수요를 양산해 주택시장 침체 원인으로 작용하고 있다고 비판

* 공공분양 공급현황: 신규GB지구(28∼44.8%), 전환지구(25.8∼57.9%)

○ 보금자리지구 전체주택중 보금자리 임대주택은 35%이상, 보금자리 분양주택은 25%이상으로 비율을 규정하고 있으나, 공공분양주택의 규모를 축소하기 위하여 보금자리 분양주택의 비율을 15%이하로 하고자 하는 것.

<표> 보금자리주택법 시행령 개정안 제3조(보금자리주택의 건설 비율)

구 분	주택유형	주택비율
		현 행	개 정
보금자리주택	임대주택	지구전체주택의 35% 이상	(현행과 같음)
	분양주택	지구전체주택의 25% 이상	지구전체주택의 15% 이하

(2) 경실련 의견 및 근거이유

○ 개정안은 공공분양 축소만 명시하고 있을 뿐 공공임대 물량은 변화가 없음. 결국 개정안은 가격거품을 제거한 아파트와 공공임대주택 확대를 통해 서민주거안정을 도모하는 것이 아니라 민간분양을 확대해 건설사들의 이득을 보장해 주기 위함임.

○ 정부의 심사안을 보면 이미 이번 개정안의 의도는 공공임대 확대가 아니라 민간분양확대임을 밝히고 있음.

※개정령안 신설․강화규제 심사안(공공주택건설추진단 공공주택총괄과, 2013.09)

2) 규제의 강화 필요성

□ 정책목표

ㅇ 4.1 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책) 및 7.24대책 등에 따라 공공분양을 민간분양으로 전환*하도록 제도화

* 다만, 선의의 피해자 발생 방지를 위해 사전입주자 모집 등이 진행되어 공공분양 축소 조정이 어려운 지구 등은 적용 제외

ㅇ 특히, 행복주택이 지구전체가 임대주택으로 건설되는 점을 감안, 주택유형별(임대, 분양) 비율에 대한 조정 필요

1)민간분양 확대로 건설사 폭리 보장

○ 경실련이 보금자리주택 시범지구에서 분양된 민간분양아파트들(2,803세대)의 건설사 수익을 분석한 결과 총 1,000억원의 이득을 거둬감. 이는 공공분양(3.3㎡당 1,000만원)보다 2배 높은 분양가가 주원인으로, 건설사들의 폭리를 보장해 주고 있는 상황임.

○ 정부와 정치권 등 반값아파트를 비난하는 세력은 보금자리주택을 로또아파트로 폄하하고 있음. 그러나 민간분양 보금자리주택이야말로 건설사들의 로또아파트로, 건설사들은 건축비 부풀리기를 통해 서민들의 이득보다 수십배나 많은 금액을 폭리로 취해가고 있음.

○ 아래 표에서 볼 수 있듯 입주자모집공고문과 건설사들이 LH에 제출한 준공내역서를 비교한 결과 강남서초 민간분양 3개 블록에서 총 1,069억원의 이득을 취함. 3.3㎡당 1,234억원이고 세대당 3,800만원에 해당하는 금액. 특히 준공내역서는 원청건설사들의 도급금액 기준이기에 철저한 가격경쟁으로 공사비가 하락하는 하도급을 통해 건설사들의 이득은 더욱 커졌을 것으로 추정됨.

<표> 강남A1․A2지구 공공분양아파트 건축공사비 비교

(총액 : 백만원, 3.3㎡ : 천원)

블록	분류	입주자공고문		준공내역서²		차액
		총액	3.3㎡당	총액	3.3㎡당	총액	3.3㎡당
강남A1	직접공사비¹	120,876	4,959	97,073	4,004	27,741	1,138
	간접공사비	3,939	162
	합계	124,815	5,121
강남A2	직접공사비¹	139,731	4,883	114,679	4,007	28,543	997
	간접공사비	3,491	122
	합계	143,223	5,005
서초A2	직접공사비¹	154,491	4,588	114,022	3,386	50,620	1,503
	간접공사비	10,151	301
	합계	164,643	4,889
합 계						106,904	1,234 (세대당 3,814만원)

주1)건축비 가산비는 직접공사비에 포함함.

주2)시공사의 일반관리비, 이윤은 준공내역서 상 직접공사비에 포함되어 있음.

주3)간접공사비는 시공사의 간접공사비.

○ 특히 최근 첫 번째 민간분양 보금자리주택인 서초 참누리의 부실시공 논란으로 수분양자들은 막대한 피해를 받았음. 건설사들은 후분양제라는 잘못된 제도를 이용해 입부자모집시보다 훨씬 낮은 공사비를 사용해 차액을 부당이득으로 취해가고 있음. LH와 정부는 토지를 고가에 매각한 이후 민간분양이라는 이유로 아무런 책임을 지고 있지 않음.

2) 땅장사를 통한 LH 폭리 보장

○ 민간분양이 확대될 경우 LH는 토지소유주로부터 값싸게 수용한 토지를 건설사들에게 비싸게 매각해 수익을 거둘 것이 뻔함.

○ 보금자리 시범지구 민간분양의 경우 LH공사는 논, 밭, 임야 등을 342만원에 수용한 후 택지조성공사를 거쳐 중대형평형 공동주택지는 건설사에 매각했음. 이때 매각금액에서 논밭임야를 수용하고 택지를 조성하는데 소요된 조성원가를 제외한 나머지는 LH공사의 택지판매 수익인데, 서초A2 한 블록에서만 1,240억원의 수익을 가져간 것으로 추정됨.

○ 강남A6블록의 경우 LH가 공개한 조성원가는 3.3㎡당 647만원으로 매각수익은 1,270만원, 총 3,090억원으로 추정됨. 결과적으로 LH가 강남서초 공동주택지 매각으로 벌어들인 수익은 4,330억원으로 예상됨.

<표> 강남 A6블럭 택지판매수익 추정

(단위 : 만원/3.3㎡당)

구분	면적(3.3㎡)	공시지가	수용가	조성원가	판매가	수익
						3.3㎡당	총액
A6	24,333	214	233	647	1,917	1,270	3,090억원

주1) 공시지가는 해당지역 표준지 공시지가의 평균값(2011년)

2) 조성원가는 LH공사 홈페이지

○ 이미 정부는 올해 8월 민간분양택지 가격기준을 「조성원가의 120 퍼센트. 다만, 감정가격이 조성원가의 120 퍼센트 미만인 경우는 감정가격」에서 「감정가격」으로 개정해 이후부터는 감정가격이라는 미명으로 더욱 비싸게 토지를 매각할 수 있게 되었음.

3. 경실련 대안

1) 보금자리지구 민간매각 금지

○ 보금자리주택지구는 서민주거 안정을 위해 그린벨트를 해제하고 값싸게 수용한 용지이기 때문에 전량을 공공분양, 장기 공공임대 등 정부가 직접 공급해야함. 이를 민간건설사들에게 매각하는 것은 LH는 땅장사, 건설사는 아파트장사를 통해 막대한 이득을 거두겠다는 것을 반증하는 것임.

○ 정치권은 이명박 정부의 반값아파트에 대해서는 여야 할 것 없이 로또아파트로 폄하하고 있으나, 건설사와 LH가 막대한 이득을 거둬가는 민간매각에 대해서는 아무런 입장이 없음. 더 이상 건설업계의 민원 해결에 앞장 설 것이 아니라 서민을 위해 보금자리특별법에 민간매각을 금지하는 법안을 시급히 도입해야 함.

2) 반값아파트 및 장기임대아파트 지속 공급

○ 정부는 주택거래 침체를 핑계로 공공분양 주택 비율을 낮출 것이 아니라 지속적인 반값아파트를 공급하고, 장기임대 비율을 높여 분양전환아파트가 아닌 서민들을 위한 임대주택을 공급해야 함.

○ 강남과 서초에서 공급된 반값아파트가 로또아파트로 폄하되었으나, 반값아파트가 지금의 주택거품 하락을 이끌었다는 것음 명확함. 로또아파트 등 몇몇 부작용은 전매제한 등 정부의 의지만 있으면 충분히 막을 수 있음. 정부는 강남서초 반값아파트에서 건축비 거품을 제거해 진정한 반값아파트를 공급하고 지금의 주택가격 거품을 제거하는 것이 서민주거 안정을 이룰 수 있는 방법임을 명심해야 함.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제3조(보금자리주택의 건설 비율) ① 법 제2조제2호 후단에 따른 보금자리주택지구의 보금자리주택 비율은 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. (생 략) 2. 법 제2조제1호나목에 따른 분양을 목적으로 공급하는 주택: 주택지구 전체 주택 호수의 25퍼센트 이상 ② (생 략)	제3조(보금자리주택의 건설 비율) ① ------------------------ --------------------------------------------------------. 1. (현행과 같음) 2.------------------------- ------------------------: 주택지구 전체 주택 호수의 15퍼센트 이하 ② (현행과 같음)