해외 부동산 투자 실패! 누가 책임지나? - "대신증권 목표가 하향…해외 부동산 손실 여파" -NH투자 (비즈트리뷴)

"대신증권 목표가 하향…해외 부동산 손실 여파" -NH투자

(비즈트리뷴)

[해외 부동산 투자 실패! 누가 책임지나?]

NH투자증권이 대신증권의 목표주가를 하향 조정했다. 4분기 해외 부동산 관련 손실 반영 영향이다.

16일 윤유동 NH투자증권 연구원은 “2025년 4분기 연결 기준 지배순손실이 446억원으로 전년 대비 적자 전환해 컨센서스를 하회할 것”이라며 “투자의견은 ‘매수(Buy)’를 유지하되 목표주가는 기존 3만7000원에서 3만3000원으로 낮춘다”고 밝혔다.

윤 연구원은 “3분기 말 기준 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저는 1조1000억원(본 PF 8000억원, 브릿지 3000억원), 해외는 미국·유럽·일본 부동산을 합산해 9000억원 수준”이라며 “국내 PF는 경상적인 수준의 충당금을 인식 중이나, 4분기에는 독일 소재 FBC타워를 중심으로 영업외 손실이 반영될 예정”이라고 설명했다.

계열사 실적에 대해서는 “대신F&I는 부실채권(NPL) 투자 및 회수 확대를 통해 수익성이 개선되고 있으며, 저축은행 역시 3분기 흑자 전환 이후 유사한 흐름을 이어가는 것으로 파악된다”고 분석했다.

한편, 대신증권은 지난해 11월 말 상환전환우선주(RCPS) 3350억원을 발행하며 별도 기준 자기자본 4조원을 달성했다.

윤 연구원은 “자기자본 3조원을 상회한 지 1년 만에 사옥 매각과 신종자본증권, RCPS 발행 등을 통해 빠르게 자본을 확충한 결과”라며 “초대형 투자은행(IB) 및 발행어음 인가를 목표로 기업금융 중심의 사업 구조로 체질 개선을 시도하고 있는 것으로 해석된다”고 평가했다. 이어 “현 추세가 유지될 경우 2027년부터 인가 신청이 가능할 것”이라고 덧붙였다.

다만 그는 “자본 규모 대비 높은 부동산 금융 익스포저 축소와 대형 증권사로서 전반적인 수익성 확대 노력이 병행될 필요가 있다”며 “발행어음 사업의 성패 역시 리테일 충성 고객 기반과 우량 투자처를 발굴·운용할 수 있는 IB 및 운용 부문 역량에 달려 있다”고 지적했다.

[비즈트리뷴=황초롱 기자]

[참고 기사 1]	대신증권, 獨프랑크푸르트 'FBC타워'에 지분 투자 (아시아경제, 2019.12.12.) 신한대체투자운용PEF에 1200억 규모 출자
[참고 기사 2]	"지금 팔면 손해"…대신證 투자한 '독일 FBC 타워' 만기 3년 연장 (이데일리, 2023.06.29.)
[참고 기사 3]	대신證, 獨 FBC타워 펀드에 272억 추가 투입...대출유동화 보증 방식 (딜북뉴스, 2023.08.25.)

[참고 기사 1]

대신증권, 獨프랑크푸르트 'FBC타워'에 지분 투자

(아시아경제, 2019.12.12.)

신한대체투자운용PEF에 1200억 규모 출자

[아시아경제 임정수 기자] 대신증권 이 독일 프랑크푸르트 도심 오피스빌딩인 '에프비씨(FBC) 타워' 지분에 투자했다.

12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신증권 은 신한대체투자운용이 설정하는 사모펀드(PEF) '신한AIM부동산전문투자형사모투자신탁제24호'에 8880만 유로(약 1200억원) 규모의 출자를 약정했다. 초기에 2153만유로(약 285억원)를 출자하고 내년 1월과 3월에 단계적으로 출자총액을 약정액까지 늘려나갈 계획이다. 펀드 설정 기간은 44개월로, 조기에 상환받을 수 있다.

대신증권 은 특수목적법인(SPC)에 펀드 수익증권을 넘기고, 이를 기초자산으로 유동화증권을 발행해 투자자금을 마련했다. 이 과정에서 원리금 상환을 보증하는 신용공여를 제공했다. SPC에 유동화증권 상환자금이 부족할 경우 유동성을 보충해 주고, SPC가 사모사채를 발행하면 이를 모두 인수하기로 했다.

신한대체투자운용은 대신증권 등으로부터 출자받은 자금으로 유럽 조세회피처인 특수목적법인(SPV) 지분을 인수한다. 이 SPV는 독일 프랑크푸르트 중심업무지구(CBD) 금융구역에 있는 40층 높이의 오피스빌딩 '에프비씨타워' 지분을 소유하고 있다. 대신증권 은 이 오피스빌딩에서 나오는 수익을 보유 지분율대로 배당받게 된다.

이 건물은 노후화로 인해 리모델링을 추진 중이다. 2021년까지 리모델링을 완료하면 우량 기업이 장기임차(마스터리스)해 사용할 계획인 것으로 알려졌다. 기존에는 영국 최대이자 글로벌 3대 로펌인 클리포드챈스 등이 임차해 사용해 왔다. 독일계 드레스너은행이 장기간 소유하고 있다가 2007년 골드만삭스 펀드로, 2016년에 건설회사인 PBM 독일법인 등으로 주인이 바뀌었다

대신증권 은 지난해부터 본격적으로 해외 대체투자를 확대하기 시작했다. 지난해 미국 뉴욕 맨해튼 도심부 건물에 1227억원 규모의 지분투자를 단행했고, 올해 초 대신자산운용이 일본 도쿄의 상업용 건물을 매입할 때에도 일부 자금을 투자했다.

IB업계 관계자는 " 대신증권 은 자본 배분이 국내외 부동산에 치우쳐 있다는 주주들의 압력을 받고 있지만, 수익성 다변화를 위해 해외 대체투자를 계속 늘려나갈 것으로 보인다"고 말했다.

[참고 기사 2]

"지금 팔면 손해"…대신證 투자한 '독일 FBC 타워' 만기 3년 연장

(이데일리, 2023.06.29.)

펀드 만기, 8월 11일서 3년 연장
독일 중앙은행, 2029년까지 임차
공실률 0%…대신증권 매입보장
라가르드 ECB 총재 "7월 금리인상"
유럽 부동산 급랭…"회복되면 매도"

[이데일리 김성수 기자] 대신증권이 투자한 독일 프랑크푸르트 ‘FBC타워’ 관련 펀드 만기가 오는 8월에서 ‘3년 연장’된다. 미국과 유럽에서 상업용부동산 가격이 급락해 매각 여건이 좋지 않아서다.

FBC타워는 독일 분데스방크와 장기 임대차계약을 맺어 공실률이 0%인 만큼 추후 시장상황이 좋아졌을 때를 대비해 펀드 만기를 연장하는 것으로 가닥이 잡혔다.

독일 중앙은행 장기임차…‘공실률 0%’

28일 금융투자업계에 따르면 사모부동산펀드(REF) ‘신한AIM부동산전문투자형사모투자신탁제24호’는 종전 만기가 오는 8월 11일이었지만 3년 연장된다.

이 집합투자기구(펀드)는 집합투자업자 신한자산운용(신한대체투자운용이 합병됨)과 신탁업자 NH농협은행이 제반 업무를 맡고 있다. 펀드는 특수목적기구(SPV)를 통해 독일 프랑크푸르트 소재 ‘FBC타워 오피스’에 간접적으로 투자했다.

펀드가 지난 2019년 룩셈부르크 소재 SPV 지분을 매입했고, SPV가 FBC타워 오피스에 지분투자한 구조다.

FBC타워 오피스는 프랑크푸르트 남서쪽 지구에 있는 높이 142m 빌딩이다. 지난 1981년 준공됐고 지하 2층~지상 40층, 연면적 5만2000㎡ 규모다.

이 빌딩은 프랑크푸르트 암 마인의 기차역인 프랑크푸르트하우트반호프에서 걸어서 10분 거리에 있다. 독일 중앙은행인 분데스방크(연방은행)이 오는 2029년까지 장기임대차 계약을 맺고 있어서 공실률이 0%다.

펀드는 지난 2019년 12월 11일 최초 설정됐다. 당초 만기는 최초설정일로부터 3년 8개월(44개월) 지난 올해 8월 11일이었다. 다만 이번 결정으로 만기가 오는 2026년 8월 11일로 연장될 예정이다.

대신증권은 펀드의 수익증권을 유동화하는 거래의 주관사이며 업무수탁자, 자산관리자 역할도 맡고 있다.

대신증권 매입보장…유동화 위험 통제

펀드는 룩셈부르크 SPV 지분을 매입할 당시 수익증권을 발행해서 특수목적법인(SPC) 한가람제일차 및 기타 투자자로부터 자금을 조달했다.

펀드가 발행한 수익증권의 총 투자약정금은 1억1880만유로(약 1692억원)에 상응하는 원화 납입금이다. 또한 SPC 한가람제일차의 유동화자산(기초자산)은 8880만유로(약 1265억원)에 상응하는 원화 납입금이다.

한가람제일차는 지난 2019년 12월 11일 약 285억원(2152만7273유로)을 납입해서 수익증권을 인수했고, 이후 약 867억원(6727만2727유로)을 납입해서 추가발행 수익증권을 인수했다.

한가람제일차는 이 수익증권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 1243억원 한도로 차환발행돼 왔으며, 오는 8월 11일이 만기다.

유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 한가람제일차는 대신증권과 ‘수익증권 매입확약 등에 관한 약정’을 맺었다.

기존 발행된 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우 대신증권은 유동화자산 매입, 사모사채 인수, 자금보충 방식을 통해 1243억원 한도로 한가람제일차에 자금을 지급해야 한다.

유럽 부동산 급랭…“상황 개선시 매도”

이번에 펀드 만기가 연장된 것은 유럽 상업용부동산 가격 하락으로 매각 여건이 악화됐기 때문이다. 코로나19 후 재택근무 확산으로 유럽 오피스 공실률이 높아졌고, 유럽중앙은행(ECB)의 급격한 금리인상으로 투자심리가 위축됐다.

블룸버그통신은 글로벌 부동산자문사 세빌스를 인용해서 프랑스 파리, 독일 베를린, 네덜란드 암스테르담 프라임 오피스(연면적 1만평 이상 오피스) 가격이 지난 1년간 30% 이상 하락했다고 이달 보도했다.

ECB가 1년 새 기준 금리를 급격히 인상하자, 수요자들이 고금리와 공실 위험을 보상받기 위해 더 높은 투자수익률을 요구하면서 매입가격이 하락한 것이다.

게다가 최근 크리스틴 라가르드 ECB 총재는 다음달에도 금리를 올릴 것이라는 입장을 밝혔다.

27일(현지시간) 블룸버그통신과 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 라가르드 총재는 포르투갈 신트라에서 열린 ECB 연례 정책 콘퍼런스에서 “금리가 정점에 도달했다고 완전히 확신할 수 없다”며 “전망에 중대한 변화가 없다면 우리는 7월에도 금리를 계속 인상할 것”이라고 말했다.

현재 ECB의 기준금리는 3.75%며, 수신금리와 한계대출금리가 각각 3.25%와 4.00%다. ECB가 지난달 4일(현지시간) 0.25%포인트(p)씩 올린 결과다. 이에 따라 FBC타워를 추후 시장상황이 개선된 후 매물로 내놓기 위해 펀드 만기를 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔다.

금융투자업계 관계자는 “유럽 부동산시장 환경이 우호적이지 않아서 매각 시기를 늦추기로 했다”며 “더 좋은 가격에 팔 수 있는 시기가 올 것을 대비해서 펀드 만기를 연장하기로 했다”고 말했다.

[참고 기사 3]

대신證, 獨 FBC타워 펀드에 272억 추가 투입...대출유동화 보증 방식

(딜북뉴스, 2023.08.25.)

독일 FBC타워

독일 프랑크푸르트 소재 FBC타워 지분을 소유한 '신한AIM부동산사모펀드24호(신한AIM24호)'가 대신증권 보증으로 272억원의 유동화자금을 조달했다. 이 자금은 FBC타워에 추가 투자된다.

 펀드 수익자는 대신증권이 보증한 유동화증권(한가람제일차)이어서  추가 투자금도 대신증권이 신용 보강한 것으로 풀이된다.

21일 금융투자업계에 따르면 이날 신한자산운용이 운용하는 신한AIM24호는 FBC타워의 추가 투자금을 위해 272억5000만원의 유동화증권 자금(지음제일차)을 조달했다.  만기는 오는 2026년 2월이며  유동화 주관사인 대신증권이 '대출채권 매입 및 사모사채 인수' 의무를 부담한다.

프랑크푸르트 도심(CBD)권인 뱅킹 스트리트에 소재한 FBC타워는 독일연방은행과 임대차계약을 체결해 운용되고 있다.

앞서 대신증권은 지난 2019년 이 오피스에 간접 투자한 신한AIM24호에 투자했다.  펀드는 FBC타워의 지분을 보유한 룩셈부르크 소재 특수목적비히클(SPV)의 지분을 취득하는 간접투자 방식으로  투자했다.  대신증권은 또 다시 이 펀드에 직접 투자하지 않고 펀드 수익증권 유동화에 대한 유동성 및 신용공여를 제공하는 형태로 투자했다.

펀드가 발행한 수익증권의 총 투자약정금은 1억1880만유로(1692억원)에 상응하는 원화 납입금이다.  대신증권이 신용 공여한 유동화증권(한가람제일차)은 8880만유로(약 1265억원)에 상응하는 원화 납입금이다.  

신한AIM24호펀드의 설정기한이 지난 8월 도래했지만 수익자 동의를 거쳐 연장됐다.  설정 기간은 지난 2019년 12월 첫 투자금 납입일로부터 6년 2개월이 되는 2026년 2월까지다.

금융투자업계 관계자는 "유럽 부동산시장 환경이 우호적이지 않아  자산 매각 시기를 늦추고 추가 투자금이 투입된 것"이라며  "좋은 가격에 팔 시기가 올 것을 대비해 펀드 만기를 연장한 것으로 안다"고 말했다.

1980년 준공된 FBC타워는 40층 142m 높이의 초고층 빌딩이다.   2021년 리모델링을 완료하고 독일연방은행을 장기 임차인으로 유치한 것으로 알려졌다.

최고 경영자가 당연히 책임져야함
그리고 손해본 만큼 성과급도 삭감되어야함