재개발지역 감정평가에 대한 연구자료

[순돌이]

먼저 카페지기님께 이슈가 될수도 있는 연구자료를 올린것에 대하여 양해의 말씀을 드립니다. 아래의 자료는 재개발지역에서 가장 이슈가 되고 있는 토지가격의 결정과 관련하여 토지 보상(평가)는 과연 어느선에서 이루어져야 하는가? 에 대한 사항을 중심으로 내용을 정리하여 보았습니다. 내용전개방식은 관련법규 및 지침, 가격결정 요인별 분석순으로 정리하였습니다. 그리고 내용중 일부 이견이 있을지도 모르겠습니다만 이론적 기초자료로서 활용되었으면 합니다

리서치 `토지보상(평가)가격의 결정`

-부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

-감정평가에 관한 규칙

-토지보상평가지침

-토지보상(평가)가격의 결정 요인 분석

-`거래사례비교법` 요약

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

(법)제9조 (표준지공시지가의 적용) ①국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

2. 국·공유토지의 취득 또는 처분

3. 삭제 <2005.12.7>

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정

(시행령)제13조 (표준지공시지가의 적용) 법 제9조제1항제4호에서 "기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정"이라 함은 다음 각호의 목적을 위한 토지가격의 산정을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지·주거용지·관광용지 등의 공급 또는 분양

2. 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업 또는 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업을 위한 환지·체비지의 매각 또는 환지신청

3. 토지의 관리·매입·매각·경매·재평가

(법)제10조 (표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

감정평가에 관한 규칙

제5조 (정상가격주의) 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적·대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.  

제17조 (토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 함. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

④건설교통부장관이 조사·발표하는 평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다.

제18조 (건물의 평가) 건물의 평가는 원가법에 의한다.

제19조 (건물과 토지의 일괄평가 등) ①제15조제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다..

②집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다.

토지보상평가지침

제7조 (개발이익배제평가)① 토지에 관한 평가에 있어서 다음의 개발이익은 이를 배제한 가격으로 평가한다.

1. 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 증가분

2. 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정ㆍ변경ㆍ해제 등으로 인한 지가의 증가분

3. 기타 당해 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분

제8조 (공시지가기준평가)토지에 관한 평가는 지가공시법에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 제11조의 규정에 의한 지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가상승률에 의하여 산정된 비율을 말한다. 이하 같다) 기타 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려한 적정가격으로 평가한다.

제15조의2 (격차율의 산정)

제16조 (기타요인의 보정)① 토지에 관한 평가를 함에 있어서는 지가변동률ㆍ생산자물가상승률ㆍ지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정하여야 한다

1. 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행 <개정 2003.2.14>

3. 공익사업의 시행이나 공공시설의 정비 <개정 2003.2.14>

4. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

5. 기타 지가에 영향을 미치는 사항 

② 제1항 각호에 해당하는 사항으로서 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영된 것 또는 당해 공익사업과 직접 관련된 개발이익은 이를 기타요인으로 보정하여서는 아니됨. 다만, 비교표준지의 적용공시지가에 당해 공익사업과 직접 관련된 개발이익이 이미 반영되어 있어 이를 배제하는 절차로서 필요한 경우에는 그러하지 아니하다

제17조 (보상선례의 참작)① 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 평가대상토지와 유사한 이용상황의 토지에 대한 최근 2년 이내의 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 등을 참작할 수 있다. 다만, 그 보상선례가 평가의뢰자 또는 토지소유자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 참작할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정에 의하여 보상선례를 참작할 경우에는 그 평가기준 등의 적정성을 검토하여야 하며, 제16조 제1항 제5호에 해당되는 사항으로 보고 이를 기타요인으로 보정한다.

토지보상(평가)가격의 결정 요인 분석

공시지가는 행정기관에 의한 평가가격으로서 규범적으로 시장가격을 통제하려고 하는 속성이 있으므로, 시장가격을 그대로 반영할 수 없는 속성을 가지고 있다.

표준지의 공시지가를 기준으로 비준하여 평가한 개별토지의 시산가격이 현실의 시장가격과 현저한 괴리가 발생하는 경우에는 인근 유사토지의 거래선례, 보상선례 등을 개별요인으로 참작하여 토지를 평가하게 되는데 이 때, 감정평가기관에 의한 토지평가액이 공시지가와는 현저한 차이가 발생하는 경우가 많다.

이는 지가를 공시지가로 단일화한 제도의 취지에 반하는 것이므로 공시지가를 시가에 근접하도록 상향조정하는 것이 시급한 과제이다`

`감정평가의 실무에서 가장 중요한 부분이 개별요인의 분석이고 감정평가서의 대부분이 개별요인의 분석에 치중하고 있는 실정이다`

표준지 공시지가가 정상가격에 접근하는 가격이고, 개별토지의 감정평가가 표준지 공시지가와 비교하여 적정한 토지가격비준율에 따라 산정되었다면, 토지감정평가에 있어서 원칙적으로 기타요인은 참작할 필요성이 없다.

공시지가 자체가 행정목적을 달성하기 위한 당위가격이므로, 대상토지를 지역요인과 개별요인에 있어서 표준지와 아무리 정교하게 비교평가한 다음 지가변동률 또는 도매물가상승률에 의해 시점수정을 한다고 하더라도 적정가격과 괴리가 발생하는 경우는 피할 수 없다

이와 같은 경우를 대비하여 감정평가에관한규칙 제17조 제6항(토지보상평가지침 제16조 제1항에도 비슷한 내용으로 규정하고 있다)은 지가변동 영향을 미치는 다음 각호의 사항을 기타요인으로 보정하여야 한다고 규정하고 있다.

즉, ① 관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제, ② 도시계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행, ③ 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, ④ 토지의 형질변경이나 지목의 변경, ⑤ 토지개량비 등 유익비의 지출, ⑥ 은행 등 금융기관의 이자율의 변동, ⑦ 기타지가에 영향을 미치는 요인 등이다.

(토지보상평가지침 제16조 제2항). 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결에 의하면, 토지를 평가함에 있어서 개발로 인하여 인근 토지인 이 사건 토지의 지가가 상승한 지가형성요인 자체를 기타요인으로 보정하거나, 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 한다는 취지로 판시하고 있다.

감정평가의 실무상 위와 같은 기타요인을 개별요인의 기타조건 항목에서 평가하는 사례가 많고, 실제 기타요인으로 평가하는 것은 인근ㆍ유사토지의 정상거래가격ㆍ보상선례가 대부분인 것으로 보인다. 

지공법 제2조 제2호에 의하면, “적정가격이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.”고 규정하고

지공법 제4조 제1항에 의하면, “건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 ∙∙∙ 적정가격을 조사ㆍ평가하여 ∙∙∙ 공시하여야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 공시지가는 적정가격에 상응하여야 하므로….

헌법 제23조 제3항에 의하면, “공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”고 규정하여 정당보상주의를 천명하고 있다. 재산권 보장의 본질은 개인에게 재산을 소유할 자유와 그 소유재산의 사용ㆍ수익ㆍ처분에 있어서 정당한 가치를 향유할 권리를 포함하고 있다. 따라서 공시지가에 의한 평가결과가 경제적 가치의 정당성을 해치는 정도에 이른 경우에는 재산권 보장을 규정한 헌법에 위반될 소지도 있다.

감정평가에관한규칙 제4조 제1호에 의하면, “정상가격이라 함은 평가대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 ∙∙∙ 말한다.”고 규정하여 적정가격을 정상가격과 같은 의미로 보고 있다.

헌법상에 규정된 “정당한 보상” 가격을, 실정법에서는 정상가격, 적정가격, 정상시가, 시장가격, 통상가격, 시가 등으로 다양하게 쓰고 있으나, 이러한 가격은 모두 정당한 시장거래가격을 기초로 결정되는 가격이라는 점에서는 동일하다.

공시지가를 기준으로 한 평가결과가 토지의 객관적 가치로서 정상가격으로 인정되면 공시지가 이외의 다른 자료는 참작할 여지가 없지만, 그 결과가 정상가격으로 인정되지 아니하면, 다른 거래사례, 보상선례, 평가선례 등 사례자료를 참작하여 정상가격을 결정할 수 있는 것이다.

토지는 개별적인 특성이 있고, 평가목적에 따라서  평가방법 및 근거 법령이 다르기 때문에, 개별 공시지가에 의한 평가 일원화, 컴퓨터에 의한 토지평가는 한계가 있을 수밖에 없다.

표준지 공시지가에 의하면 산정된 지가를 특정한 정책목적을 달성하기 위하여 탄력적으로 적용하는 것을 허용하고 있는 것이다.

현행 지가체계가 표준지 공시지가를 연결고리로 하여 일원화되었다는 것이 곧 토지가격의 공시지가로의 단일화 내지는 평가방법 단일화를 의미하는 것은 아니다.

따라서 개별공시지가와 감정평가가액은 밀접한 관련이 있지만 반드시 일치하여야 하는 것은 아니고, 표준지 공시지가 또는 개별 공시지가가 적정가격에 미달하거나 초과한다면 기타요인 등으로 이를 보정할 수 있는 것이다.

공동주택(아파트.빌라.연립)에 대하여 감정평가할 경우에는 정부에서 매년 1월1일을 기준으로 발표하는 공동주택공시가격 및 거래사례를 중요시 한다. 따라서 공동주택가격의 기준이 되는‘공동주택공시가격’에 대하여 좀더 자세히 파악해 보도록 한다.

2005년도까지 국세청에서 공동주택기준시가를 고시하였던 것을 동일한 업무내용에 대하여 2006년도 부터는 건교부에서 공시를 하게 되었다. 처음으로 공동주택소유자에게 통보되는 공동주택 가격 결정 통지문에 기재된 금액은 국세 및 지방세 과세목적(일반적으로 재산세)으로 산정된 가격이며, 공시의 대상은 집합건축물 대장상 주택으로 등재된 공동주택(아파트,연립주택,다세대주택)이다.

시세 반영률은 80%로 전국 871만가구의 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 가격을 산정한 결과 2006년의 경우 전년도 보다 공시가격이 16.4%나 오른 것으로 나타났으며. 가장 많이 오른곳은 경기 성남시 분당구의 공동주택 공시가격은 39.1% 올라 전국 최고치를 기록했으며, 분당을 포함해 수도권 신도시(상승률28.4∼ 39.1%)와 서울 강남권 3구(23.2∼28%)는 전반적으로 공시가격이 크게 올랐다. 

또한 2007년도의 공동주택 공시가격은 2006년 가을 이후 확산된 집값 급등의 영향으로 전년도 공시가격 상승률을 크게 웃돌았다. 특히 강남 3구와 양천 등 ‘버블세븐’ 지역과 함께 신도시 등 개발 호재가 있는 파주 지역, 서울과 인접한 과천, 평촌, 산본 등이 크게 올랐다. 이러한 폭등세는 6억원을 넘는 고가·대형주택일수록 두드러진것으로 파악되었으며 이들 지역 주택소유자들의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.  

2006년 집값폭등은 ‘버블세븐’에서‘비(非)버블 지역’으로 확산되었으며, 지난해 판교 분양으로 촉발된 집값 상승은 ‘분당→강남→신도시→수도권’으로 이어졌다. 신도시 개발이 확대되고, 버블세븐에서 시작된 집값 폭등의 영향으로 인근지역까지 집값이 들썩였기 때문이다.

실제 지난해 공시가격 상승률이 30%를 넘은 곳은 분당(39.1%)과 평촌(30.1%) 두곳에 불과했지만 올해는 40%대의 상승률을 보인 지역이 수도권 전역에 퍼져 있는 것으로 나타났다.

강남 대체신도시 후보지역이란 소문과 함께 재건축 아파트의 영향으로 과천의 공시가격 상승률은 49.2%로 전국 최고를 기록했다. 이는 지난해(2006년) 최고 상승률을 기록했던 성남 분당의 상승률보다 10%포인트 높은 수치이다.

개발 호재 지역의 공시가격 상승률도 두드러졌다. 파주 운정신도시가 들어서는 파주는 48.1%, 인근 일산은 40.3% 상승률을 보였다. 서울에서는 9호선 개발과 마곡지구 개발이 예정된 강서구가 38.6%로 양천구에 이어 상승률 2위를 차지했다. 용산역 인근개발, 뉴타운 등의 개발재료가 몰린 용산구는 33.3% 올랐다. 목동이 속한 양천구(46.1%)를 비롯, 강남(31.6%), 송파(28.5%), 서초(27.8%) 등 버블세븐 지역도 상승률이 지난해보다 높았다.

‘비 버블세븐’ 지역의 상승률도 눈에 띄었다. 안양 동안(47.8%),군포(47.7%) 와 성남 수정(47.3%)도 버블세븐 지역을 능가하는 가격 상승률을 보였다.

이들 지역은 집값 담합이 상대적으로 빈번했으며, 버블세븐 지역 집값에 대한 부담으로 상대적인 반사이익을 얻었기 때문으로 풀이된다.

광역시·도별로는 경기가 31.0%, 서울이 28.5%로 큰 폭의 조정이 이뤄진 가운데 주거지 개발이 한창인 울산(20.3%)과 영종·송도·청라지구가 들어서는 인천(17.0%)이 그 뒤를 이었다.

2007년도에도 지난해와 마찬가지로 고가·대형 주택의 공시가격 상승폭이 컸다. 1억원 미만 주택이 9.7% 상향 조정됐으며, 1억원 초과~2억원 미만은 16.6% 올랐다. 이에 반해 9억원 초과 주택의 상승률은 32.3%, 6억원 초과~9억원 미만은 30.6%로 고가 주택의 상승률이 저가 주택보다 컸다.

산정된 금액은  현지에서 거래가능한 가격 중 가장 거래가 빈번하고 거래 가능성이 가장 높은 안정적인 가격(일반적으로 가장 낮은 금액)을 기준으로 산정되고

공시되는 가격은 산정된 가격에서 일정 공시비율(시세의 80% : 건교부 발표자료 인용)이 적용된 금액이다.

공동주택공시가격은 재산세 세액 산출 이외의 다른 목적(담보, 경매, 분양전환, 보상평가 등)으로는 이용되지 아니한다는 것이다.

그러나 위와 같이 2006년도부터 발표되기 시작하는 전국의 공동주택공시가격은 단순히 세제의 목표달성 이외 공동주택의 가격 즉 시세정보를 제공하고 있다. 아울러 이러한 공공성 있는 정보를 감정평가 분야에서 활용하고 있다는 것은 당연한 현실이라 여겨진다.

물론 앞의 감정평가에 관한 법률.제도에서 살펴 건교부 규칙인 ‘감정평가에관한 규칙’ 에는 표준지 공시지가를 기준으로 하라고 명시되어 있으나, 정부기관에서 고시되고 있는 아주 좋은 정보를 평가실무에 적용하고 있는 것은 다행스럽다고 보아야 할 것이다.

이제부터는 공동주택공시가격이 감정평가업무에 어떻게든지 적용할 수밖에 없는 현실을 말씀드리고자 한다.

공동주택공시가격이 고시되기 시작하면서 가장 먼저 귀중한 정보를 활용한 곳이 감정평가 분야이다. 그동만 공공성 감정가격산정을 위해 많이 힘들어 햬는데 이렇게 좋은 정보를 감정평가 실무에 적용하는것이 오히려 타당하다고 보고 있는 것이다.

감정평가 업무는 공공의 개념과 철학 등이 가미된 분야라 할 수 있다. 왜냐하면 타인의 재산을 감정하기 위해서는 중립성을 갖고 임해야 하며 흔들림이 없는 공정성이 요구되기 때문이다.

그만큼 신중하게 평가해야 한다는 의미도 지니고 있다. 아무리 감정평가 업무에 능한자라 하더라도 객관적인 가격산정의 기준이 되는 시세를 정하기는 매우 어렵다. 시장에서 물건의 값을 정하듯이 흥정하는것도 아니고 적정가격 즉 토지등소유자를 이해시킬수 있는 공공성을 지닌 가격을 제시해야 하는데 결코 쉬운일이 아닐 수 없다.

그러나 한편에서 생각하면 감정평가사가 종전까지 공공의 입장에서(토지등소유자/조합/시공사) 합리적인 보상(평가)가격 산정에 과다한 부하가 결렸던 것에 대하여, 국세청과 건교부의 유사업무를 통폐합하는 과정에서 건교부에서 재산세 세액 산출 적용자료의 국세청 지원과 토지가격 등 전국의 부동산 종합관리를 위해  공동주택에 대한 공시가격을 산정.고시하였다.

감정평가에 있어 주택형태(단독/다가구, 빌라/연립, 아파트, 상가)별 감정평가 기법은 잘 알려져 있지 않고 있다. 이는 감은 지역내에서도 보상(평가)금액 산정시 주관적 측면이 다소 있을 수 있고, 평가가 쉽지않기 때문이라고 판단된다.

정부가 전국의 공동주택공시가격을 공개하기 전까지(2006년 상반기) 재개발지역에서는 주택가격의 상승추세가 비교적 완만하였던 관계로 인하여 대체적으로 큰 혼란없이 주택형태별로 일정한 평가기법을 적용하였다.그러나 아시다시피 2006년 하반기 이후 수도권 아파트를 중심으로한 공동주택의 부동산 가격 폭등으로 정부에서는 부동산 가격상승 억제방안의 일환으로 종합부동산세 제도의 도입에 따른 효과 극대화를 위하여 가격상승분 가량 공동주택가격도 크게 상승함에 따라 종전의 평가기법을 그대로 적용하기가 불가능하다는 판단 아래 개발지역별 지수를 추가로 재산정 및 반영해야 올바른 감정평가라 할수 있를 것이다.

그 이유는  가격상승분이 반영된 공동주택가격 상승율 만큼 표준지공시지가의 상승율이 상승하지 못하고 있다는 것이다. 이러한 현상이 일어나는 이유는  공동주택가격을 크게 상승시킨 목적은 세금과 직접적인 관계가 있으나 표준지공시지가는  재개발지역에서 토지보상(평가)의 잣대로 활용되고 있기 때문입니다. 다시말하면 토지가격의 상승분과 비례하여 토지보상(평가)비용은 어느정도 같아야 하기 때문이다.  따라서 최근 재개발지역내에서 불거져 나오는 목소리를 보면 점차 커지고  있다  “공동주택공시가격에 해당하는 재산세를 내고있으니 그 금액에다가 20%를 더한 가격만큼 보상(평가)하라. 시세만큼 보상(평가)를 받는것은 당연한 권리이다” 라는 것이다. 최소 그것만큼은 반영해 달라는 목소리라고 봐야 할 것이다.

정부에서는 재산세를 낼 때는 고시된 공동주택가격에 의거 내라. 즉 시세의 80%이니 이 가격을 기준으로 재산세를 납부토록 하라는 것이다.

그리고 감정평가시에는 표준지 공시지가를 기준으로, 그리고 개발이익이 배제된 시세대로 토지 보상(평가)를 하라고 하고 있다. 그러면 여기서 공동주택공시가격이 개발이익이 반영된 시세라 할 수 있느냐 하는 것인데 앞에서 기술한 내용을 살펴보면 물론 지역별로 차이가 많이 나는 것을 볼수는 있지만 그 지역이 개발이익이 반영된 시세를 형성하고 있다고 단언하기는 어려울 것이라 판단된다. 예를 들면 분당을 비롯하여 수도권 대부분 지역의 땅값이 비수도권 지역에 비하여 급등했음을 보여주고 있기 때문이다.

그렇다고 표준지공시지가 만으로 토지보상(평가)금액을 산정하기에는 토지등소유자에게는 공동주택공시가격과 표준지공시지가로 산정시의 차이만큼 불이익이 돌아간다고 보면 될것이다. 다시 말하면 표준지 공시지가가 시세 즉 공동주택공시지가의 시세를 반영하지 못하고 있기 때문이라 볼 수 있다. 다시말하자면 토지등소유자와 보상(평가)금액 차이에 대한 협상의 여지를 남겨두고 있다고 봐야 할 것이다.

물론 몇 년 후 표준지공시지가 상승으로 공동주택공시지가 시세와 일치된다면 이같은 차이로 인한 불이익은 해소 될 것으로 판단 된다.

땅값이 상승하면 아파트분양가도 상승한다는 것은 상식으로 누구나 알고 있는 것이다. 그러나 정부의 태도는  엿보면 “표준지공시지가는 상승시켜 주지만 분양가 인상은 안된다.” 또한 “공동주택공시가격을 많이 올려 세금을 많이내도록 하겠지만 토지보상(평가)에 활용하라는 말은 없다. 다만 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가 하라” 는 것이다.

그리고 한뻠 아래 우물을 들어다 보면 “공동주택공시가격을 기준으로 삼아 토지보상(평가)시 시세로 보상(평가)하라고 꼭 찝에서 말할수 없다. 그렇다고 공식을 만들어 줄 수도 없다. 최소한 협상의 여지는 남겨두어야 한다.”는 것이다. 최소한 그 몫만큼은 손 안대겠다는 깊은 의도가 있는 것으로 여겨진다.

종전의 감정평가 기법의 잣대로서 일괄적용하기에는 전혀 불가능함에 따라 지역별 새로운 평가지수를 적용해야 공정하고 합리적인 감정가를 산정할수 있다.

물론 공동주택가격은 그 주택의 시세를 정부에서 감정평가사로 하여금 주변시세 등을 감정평가한 것이고 공동주택공시가격이 시세의 80% 선이니 이 가격에다가 20%를 더한 가격이 토지보상(평가)가격이 된다는 논리로 집약되 수 있을 것이다. 여기서 수학자들은 복잡할것 같으면서도 그다지 어렵지 않은 비례식을 만들어 내고 있습니다. 여기에 그 해법이 숨어 있는 것이다.

주택형태별로 2006년 상반기까지 공동주택가격이 폭등하기 전까지 종전에 재개발지역에서 일반적으로 적용해온 평가모델은 아래와 같다.

-단독.다가구

(면적×표준지공시지가×지가변동률×지역요인×개별요인

×기타요인 130%)+(건평x100만원) =

-빌라.연립

(면적×표준지공시지가×지가변동률×지역요인×개별요인

×기타요인 140%)+(건평x150만원) =

-상 가

(면적×표준지공시지가×지가변동률×지역요인×개별요인

×기타요인 160%)+(건평x150만원) =

`거래사례비교법` 요약

1.개념

여러가지 정의가 가능할것이나 우리나라 감정평가의 기준에 관한 규칙 제4조 2호에서 정의한 바에 따르면 거래사례비교법이란 "대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 가격을 산정하는 방법"이라 정의되어 있다. 

2.거래사례비교법의 이론적 근거

"유사한 물건은 유사한 가격으로 시장에서 거래된다"는 사고에 그 이론적 근거를 두고 있으며 우리나라,일본,미국(AIREA)에서 들고있는 이론적근거가 대동소이 하기 때문에 가장 폭넓은 근거를 들고있는 AIREA를 예로들면 첫째,수요공급의 원칙, 둘째,대체의원칙, 셋째,균형의 원칙, 넷째,외부성의 원칙등이 있다. 

3.거래사례비교법의 적용과정

거래사례비교법의 궁극적 목적은 거래사례비교법의 적용을 통한 대상물건의 합리적 가격의 도출이므로 이러한 가격의 도출에 이르는 과정은 다음의 7단계 과정으로 불수 있다. 

<1단계>동일성 또는 유사성 있는 거래사례의 선택 단계

단,이때 인근지역 또는 동일수급권내의 유사지역을 선택해야 하며 토지의 경우는 공시지가를 사례로 봄.거래사례 선택의 기준으로는 물적유사성,위치의 유사성,시간적 유사성 내지는 시점수정 가능성, 사정보정의 가능성 등이 있음. 

<2단계>사정보정의 단계

가격의 산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 게재되어 있거나 시장사정에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 아니 하였을 때에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 정상화하는 작업의 단계 

<3단계>시점수정의 단계

가격의 산정에 있어서 거래사례자료의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례가격을 가격시점의 수준으로 정상화하는 작업의 단계 

<4단계>지역요인비교의 단계

사례자료가 유사지역에 속할 경우 지역요인을 비교하여 지역격차 수정 단계

<5단계>개별요인비교의 단계

개별적요인 예를들면 획지조건, 규모, 도로접면관계 등등의 요인항목의 격차율을 조정함으로써 정상화하는 단계로 비교방법으로 종합적비교법과 평점법이 있음

<6단계>면적비교의 단계

당해 지역의 최유효이용 상태를 기준으로 대상토지의 증감비율을 정하는 단계 

<7단계>비준가격의 도출단계

위의 6단계과정을 거쳐 도출한 비준가격은 거래사례가격으로 적당하다 할 수 있음. 그 이유는 거래사례가격은 시장에서 성립된 가격이고 따라서 비준가격도 시장에서 성립된 가격이라고 할 수 있기 때문임

[민권식]

이번 칼럼과 대비되는 부분은 없어^^...법이란 집행자의 응용력에 따라 약간의 견해의 차이는 있지만, 그 또한 내부적인 법입니다...이해가 않되는 부분은 질문하시기 바랍니다