재개발사업 보상평가 의뢰방법

[김은유]

재개발사업 보상평가 의뢰방법

1. 재개발 사업 현금청산을 위한 보상평가 시 감정평가사 선정 방법

가. 토지보상법에 따라 주민추천권 보장해야 함

○종전자산, 종후자산, 세입자 : 시장·군수가 선정+계약(법 제74조제2항)

○현금청산 협의보상금 평가(령 제60조제1항)

*재개발은 공익사업법 제68조제1항에 따름(아래 대법원 판결에 따른 분쟁 종결)

도시정비법 시행령 제60조 ①사업시행자가 법 제73조제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조제1항에 따른다.

*부칙 제14조(분양을 신청하지 아니한 자 등에 대한 현금청산절차에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 종전의 제48조에 따라 사업시행자와 분양을 신청하지 아니한 토지등소유자 등이 청산금을 협의한 경우에는 제60조제1항의 개정규정에 따라 청산금을 협의한 것으로 본다.

대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결

도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관하여 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면, 토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.

동지 : 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결).

○즉, 위 대법원 판결로 인하여 그동안은 주민추천평가사를 선정하지 않은 경우도 있었으나, 이제 2018. 2. 9.부터는 반드시 주민추천평가사를 선정하도록 기회를 부여하여야 한다. 불필요한 논쟁이 사라지고, 그동안 법무법인 강산이 줄기차게 주장해 온 위 대법원 판결의 폐해를 지적하면서 입법으로 해결하라고 요구해 온 것이 이번에 받아들여진 것이다. 다행이다.

나. 토지보상법

○조합 1곳 + 시·도지사 1곳 + 토지소유자 과반수(숫자+면적) 동의

법 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.6.1., 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정하여야 한다. <개정 2012.6.1.>

령 제28조(시ㆍ도지사와 토지소유자의 감정평가업자 추천) ① 사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시·도지사와 토지소유자가 감정평가업자(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 "감정평가업자"라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시·도의 시·도지사와 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다. <개정 2016.8.31.>

② 법 제68조제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자는 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 수 있다.

③ 제2항에 따라 시·도지사가 감정평가업자를 추천하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 지켜야 한다.

1. 감정평가 수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 징계 여부 등을 고려하여 추천대상 집단을 선정할 것

2. 추천대상 집단 중에서 추첨 등 객관적이고 투명한 절차에 따라 감정평가업자를 선정할 것

3. 제1호의 추천대상 집단 및 추천 과정을 이해당사자에게 공개할 것

4. 보상 대상 토지가 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있는 경우에는 관계 시·도지사가 협의하여 감정평가업자를 추천할 것

④ 제2항에 따라 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있다.

⑤ 제2항에 따라 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 해당 시·도지사와 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 감정평가업자를 추천하는 데 필요한 자료를 요청할 수 있다. <개정 2016.8.31.>

⑥ 국토교통부장관은 제3항에 따른 시·도지사의 감정평가업자 추천에 관한 사항에 관하여 표준지침을 작성하여 보급할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23.>

2. 감정평가 의뢰방법

○평가서 제출기한(30일 이내)을 명시하여 의뢰

○30일 이내에 제출되지 않을 경우 평가를 거부한 것으로 본다는 조건을 설정

규칙 제16조(보상평가의 의뢰 및 평가 등) ①사업시행자는 법 제68조제1항의 규정에 의하여 대상물건에 대한 평가를 의뢰하고자 하는 때에는 별지 제15호서식의 보상평가의뢰서에 다음 각호의 사항을 기재하여 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여야 한다.

1. 대상물건의 표시

2. 대상물건의 가격시점

3. 평가서 제출기한

4. 대상물건의 취득 또는 사용의 구분

5. 건축물등 물건에 대하여는 그 이전 또는 취득의 구분

6. 영업손실을 보상하는 경우에는 그 폐지 또는 휴업의 구분

7. 법 제82조제1항제1호의 규정에 의한 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

8. 그 밖의 평가조건 및 참고사항

②제1항제3호의 규정에 의한 평가서 제출기한은 30일 이내로 하여야 한다. 다만, 대상물건이나 평가내용이 특수한 경우에는 그러하지 아니하다.

③감정평가업자는 제1항의 규정에 의하여 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다. 이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다.

④감정평가업자는 평가를 한 후 별지 제16호서식의 보상평가서(이하 "보상평가서"라 한다)를 작성하여 심사자(감정평가업에 종사하는 감정평가사를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 1인 이상의 심사를 받고 보상평가서에 당해 심사자의 서명날인을 받은 후 제1항제3호의 규정에 의한 제출기한내에 사업시행자에게 이를 제출하여야 한다.

⑤제4항의 규정에 의한 심사자는 다음 각호의 사항을 성실하게 심사하여야 한다. <개정 2013.4.25>

1. 보상평가서의 위산ㆍ오기 여부

2. 법 제70조제1항 및 제76조제1항 등 관계 법령에서 정하는 바에 따라 대상물건이 적정하게 평가되었는지 여부

3. 비교 대상이 되는 표준지의 적정성 등 대상물건에 대한 평가액의 타당성

⑥보상액의 산정은 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

3. 재평가

○①부당하게 평가, ②최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과, ③평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우 재평가

○주민추천평가사가 평가서 제출을 기한 내에 제출하지 아니할 경우

규칙 제17조(재평가 등) ①사업시행자는 제16조제4항의 규정에 의하여 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 필요하면 국토교통부장관이 보상평가에 관한 전문성이 있는 것으로 인정하여 고시하는 기관에 해당 평가가 위법 또는 부당하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. <개정 2013.4.25.>

②사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다. <개정 2006.3.17., 2007.4.12., 2013.4.25.>

1. 제1항 전단의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우

2. 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 대상물건이 지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다.

3. 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우

③사업시행자는 제2항에 따른 재평가를 하여야 하는 경우로서 종전의 평가가 영 제28조에 따라 시·도지사와 토지소유자가 추천한 감정평가업자를 선정하여 행하여진 경우에는 시·도지사와 토지소유자(보상계약을 체결하지 아니한 토지소유자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에게 영 제28조에 따라 다른 감정평가업자를 추천하여 줄 것을 통지하여야 한다. 이 경우 시·도지사와 토지소유자가 통지를 받은 날부터 30일 이내에 추천하지 아니한 경우에는 추천이 없는 것으로 본다. <개정 2007.4.12., 2013.4.25.>

④제1항 및 제2항의 규정에 의하여 평가를 행한 경우 보상액의 산정은 각 감정평가업자가 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

⑤제2항제2호에 해당하는 경우 사업시행자는 평가내역 및 당해 감정평가업자를 국토교통부장관에게 통지하여야 하며, 국토교통부장관은 당해 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지 여부를 조사하여야 한다. <개정 2008.3.14., 2013.3.23.>

[재개발재건축 현금청산금 어는 만큼 더 받는다] 책 참고

[법무법인 강산]

■ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙[별지 제15호서식] <개정 2016. 6. 14.>

사업시행자의 명칭

수신자

(경유)

제 목 보상금 산정을 위한 감정평가 의뢰

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조제1항 및 같은 법 시행규칙 제16조제1항에 따라 아래와 같이 보상액의 산정을 위한 감정평가를 의뢰합니다.

사업시행자

성명 또는 명칭

주소

공익사업의 명칭

가격시점

평가서 제출기한

평가 의뢰 물건

(토지 및 물건의 명세)

평가조건 및 참고사항

사업시행자

인

기안자 직위(직급) (서명 또는 인)

검토자 직위(직급) (서명 또는 인)

결재권자 직위(직급) (서명 또는 인)

협조자

시행

처리기관-일련번호(시행일자)

접수

처리과명-일련번호(접수일자)

우편번호

주소

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홈페이지 주소

전화번호( )

팩스번호( )

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전자우편주소

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작성방법

1. "평가 의뢰 물건(토지 및 물건의 명세)"란에는 아래 사항을 적습니다.

가. 토지의 명세에는 토지의 소재지, 지번, 지목, 이용상황, 면적 및 토지소유자 등과 취득 또는 사용을 구분하여 적습니다.

나. 물건의 명세에는 물건의 소재지, 지번, 물건의 종류, 구조ㆍ규격, 수량ㆍ면적, 소유자 등과 취득 또는 사용을 구분하여 적습니다.

다. 대상물건이 건축물 등 물건인 경우에는 이전 또는 취득, 영업인 경우에는 폐업 또는 휴업을 구분하여 물건의 명세에 적습니다.

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제16조제1항제7호의 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항은 "평가조건 및 참고사항"란에 평가조건 등과 구분하여 적습니다.

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