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농림지에 관광농원/캠핑장을 만드리위해 알아야 할 지식 및 필요한 내용들 정리해 보았습니다. 농지에 관광 농원 허가를 받고 캠핑장을 운영하시려는 분들을 위해서 정리해 보았습니다. --------------------------------------------------------------------------------------------- 농업보호구역이란 ? 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수확보와 수질확보를 위해 지정된 지역을 말한다.
농업보호구역에서 할 수 있는 행위
(1) 농업인주택, 농산물가공처리시설 등 농업진흥구역에서 허용되는 모든 행위 (2) 관광농원 2만제곱미터 미만, 태양광발전소 1만제곱미터 미만, 주말농원 3천제곱미터 미만 (3) 단독주택 : 그 부지가 1,000㎡ 미만
(4) 그 부지가 1,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중
가목(소매점), 라목 (의원ㆍ치과의원ㆍ 한의원ㆍ 침술원ㆍ접골원ㆍ조산소), 마목(탁구장ㆍ체육도장), 바목 (지역자치센터ㆍ파출소ㆍ소방서ㆍ우체국ㆍ보건소등), 사목(마을회관ㆍ마을공동작업소ㆍ마을공동구판장), 자목(지역아동센터)
(5) 그 부지가 1,000㎡ 미만인 제2종 근린생활시설
가목 중(기원), 다목(서점), 라목 중(테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 물놀이형 시설),마목(공연장ㆍ종교집회장), 바목(금융업소ㆍ사무소ㆍ부동산중개업소ㆍ소개업소ㆍ출판사), 아목(청소년게임 제공업의시설ㆍ복합유통 게임제공업의 시설 등), 자목(사진관ㆍ표구점ㆍ학원ㆍ직업훈련소ㆍ 장의사ㆍ동물병원ㆍ 독서실ㆍ총포판매소 기타 이와 유사한 것)
(6) 그 부지가 3,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중 아목 (양수장ㆍ정수장ㆍ대피소ㆍ공 중화장실)
농업보호구역에서 할 수 있는 행위
1. 농업진흥구역에서 허용되는 모든 토지의 이용행위
2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 아래 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설 - 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터(6050평) 미만인 것 - 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터(907평) 미만인 것
3. 태양에너지를 이용하는 발전설비
3.그 밖의 아래 건축물?공작물,시설 1).단독주택으로 그 부지가 1천제곱미터(약 302평) 미만인 것
2).수퍼마켓과 일용품(식품?잡화?의류?완구?서적?건축자재?의약품?의료기기 등)등의 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
3).의원?치과의원?한의원?침술원?접골원(接骨院), 조산원 및 안마원
4).탁구장 및 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
5).지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역건강보험조합, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
6). 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 그 밖에 이와 비슷한 것
7). 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니한 것을 말한다)
8). 기원
9). 휴게음식점 또는 제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
10). 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
11). 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 물놀이형 시설(「관광진흥법」 제33조에 따른 안전성검사의 대상이 되는 물놀이형 시설을 말한다. 이하 같다), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
12). 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다) 또는 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(際室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
13). 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
14).청소년게임제공업의 시설 및 복합유통게임제공업의 시설(청소년 이용 불가 게임물을 제공하는 경우는 제외한다)로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것과 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
15). 사진관, 표구점, 학원(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것만 해당되며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다),
16). 직업훈련소(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을 말하되, 운전?정비 관련 직업훈련소는 제외한다), 장의사, 동물병원, 독서실, 총포판매사, 그 밖에 이와 비슷한 것
17). 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것
* 결론: 농업 보호 구역에서는 생각보다 다양한 Biz 를 할수 있습니다.
-------------------------------------------------------------------------------------------- 농업인 주택 농업인이라면 농업인주택을 지을 수 있다』에 대해 알아보겠습니다. 농지법시행령 제3조에는 농업인의 범위를 다음과 같이 네 가지로 정해놓고 있는데 그 중 하나만 해당이 되면 농업인의 범위에 들어갑니다.
1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는 자 2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의 농업생산시설에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
이상이 농업인의 범위이지만 농업인에 해당된다고 해서 돌아오는 혜택은 별로 없습니다. 단지 법률적 용어로 부르기 쉽게 편의상 규정을 해놓은 것입니다. 옛날 코메디에 나오는 "김수한무거북이와두루미삼천갑자동방삭......."처럼 몹씨 긴 이름을 부르기 불편해서 세 마디로 줄여놓은 것입니다. 위의 네 가지를 다 열거하는 대신, "농업인"이라 하면 얼마나 부르기 좋습니까. ^^
농지원부를 가지고 있다 해도 위의 조건 중 하나 이상을 만족시키지 못하면 농업인이 아니지만, 농지원부를 가지고 있을 정도라면 극히 일부를 제외하고는 위의 조건을 만족시킬 겁니다.
그럼 농업인주택이란 무엇이냐, 농지법에 의한 농업진흥지역 안에서의 허용하는 건축물 중 하나입니다. 농지법은 농업진흥지역 안의 농지에서 할 수 있는 행위를 아예 정해놓고 있습니다. 비록 국계법상 관리지역에 속하는 농지일지라도 농업진흥지역이라면 관리지역의 행위제한을 받는 것이 아니라 농업진흥지역에서 할 수 있는 행위제한을 받습니다. 국계법에서 정한 용도지역별 건축제한의 예외 중 대표적인 것이 농지법과 산지관리법입니다.
농지(전, 답, 과수원)이지만 농업진흥지역 밖의 농지는 농업인주택 거론할 필요도 없이 그냥 국계법상 용도지역에서 허용하는 건축물을 지으면 됩니다. 그리고 농업진흥지역은 다시 농업보호구역과 농업진흥구역으로 나뉘는데,
농업보호구역 안에서는 단독주택, 수퍼마켓 등을 설치할 수 있어서 굳이 자격 요건이 까다로운 농업인주택으로 지을 필요 없습니다.
그러면 왜 법에서는 농업인주택을 따로 규정하고 있을까요. 그것은 농지에다가 농업인주택을 짓기 위해서는 농지전용을 해야 하는데 이때 내야하는 농지보전부담금이 면제되기 때문입니다. 농업진흥지역 밖의 농지나 농업보호구역에 속하는 농지에는 자격이 되면 농업인주택을 지을 수 있고 안되면 단독주택이나 다른 건축물을 지으면됩니다. 하지만 농업진흥구역에서는 의식주를 해결할 수 있는 주택으로는 농업인주택밖에 없습니다. 그럼, 여기서 농업인주택을 지을 수 있는 자격요건을 알아봐야죠. 농업인이면서 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.
1. 주택을 지으려는 사람이 농업인(이하 임업, 축산 포함)이어야 한다. 2. 그 농업인은 세대주여야 한다. 3. 농업인 세대의 농사로 얻는 수입이 연간총수입의 반을 넘어야 하거나 혹은 세대원 노동력 2분의 1 이상으로 농사를 지어야 한다. 4. 1 세대당 부지의 총면적이 200평 이하여야 한다. (5년간 전용면적 합산) 5. 마지막으로 농사 짓는 곳의 시군구이거나 연접한 시군구에 주택을 지어야 한다. 위와 같은 요건을 모두 갖추면 아래와 같은 혜택을 볼 수 있습니다.
1. 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)에서는 농지보전부담금 면제됩니다. 단, 농지전용허가를 받아야 합니다.
2. 농업진흥지역 외의 지역에서는 무주택세대주가 최초로 설치하는 경우에는 농지보전부담금 면제됩니다. 그리고 농지전용신고로 가능합니다.
3. 귀농한 지 얼마 안돼 현재는 위의 요건을 못 맞추더라도 1년 내에 가능하다고 판단이 되면 귀농인도 농업인주택을 지을 수 있습니다.
2002년 행정심판의 기록에 따르면, 2002년에 서울 구로구 개봉동에 사는 분이 개봉동에서 승용차로 50 km 떨어진 고향에 창고시설을 설치하기 위해 농지전용신고를 했는데 수리가 안되고 반려가 되었습니다. 자기 소유의 농지에 창고를 설치하고자 했는데 신고서가 반려된 사유는 아래와 같습니다.
1. 서울에서 직장 생활을 하면서 고향에는 명절 때나 오는데 직접 농작물을 경작했다고 인정하기 어렵다. 이장은 책임감 있는 마을의 대표자임을 감안할 때 그의 확인 내용은 신뢰할 만하다.
2. 직접 경작했다고 인정하여 농업인으로 보아준다고 하더라도, 농업수입액이 연간총수입액의 2분의 1을 초과하였다거나 세대 전체의 노동력의 2분의 1 이상을 투입하여 농사에 종사하였다고 인정할 만한 아무런 근거가 없다.
-------------------------------------------------------------------------------------------- 관광농원 개발 계획 승인 받으려면
관광 농원 (700평이상 ~ 3만평 미만 전,답, 임야) 개발계획을 승인받으려면 아래와 같은 항목 내용이 포함된 사업 계획서와 토지측량을 해서 측량도면과 함께 제출하여야 가능합니다.
1. 농어촌관광휴양지의 명칭과 위치 및 규모 2. 사업시행자의 성명 (법인의 경우에는 그 명칭과 대표자의 성명)과 주소 3. 농어촌관광휴양지 시설의 조성계획과 공사 시행기간 4. 지번, 지목 및 면적이 포함된 토지 명세서 5. 시설물 배치 상황 등이 포함된 조감도 6. 농어촌관광휴양지 주변의 관광자원 현황과 도로 등 교통 여건 7. 작목별ㆍ시설별 사업비 조달계획 8. 농어촌관광휴양지의 분양ㆍ운영 계획 9. 그 밖에 농어촌관광휴양지 개발에 필요한 사항
② 법 제82조제2항 후단과 법 제83조제2항 후단에 따라 변경승인을 받아야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 사업시행자의 명의 변경 2. 사업구역의 경계 또는 토지면적의 변경 3. 사업 시행기간의 변경 4. 설치하려는 시설의 위치, 규모 또는 용도의 변경(「건축법」 등 다른 법률에 따른 변경신고의 대상이 되는 것은 제외한다) 5. 농어촌관광휴양지의 분양ㆍ운영 계획의 변경
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제85조제2항 전단에 따른 신고를 하지 아니하고 농어촌관광휴양지사업을 한 자 2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제85조제2항 전단에 따른 신고를 하고 농어촌관광휴양지사업을 한 자 3. 제87조에 따른 농어촌관광휴양지사업을 양도ㆍ양수 후 신고를 하지 아니한 자 4. 제89조제1항에 따른 사업정지명령을 받고도 그 기간 중에 사업을 하거나 사업장 폐쇄명령을 받고도 계속하여 사업을 한 자 5. 제89조제4항에 따라 관계 공무원이 부착한 게시물ㆍ봉인 등을 정당한 사유 없이 제거하거나 손상한 자 6. 허가나 변경허가를 받지 아니하고 제111조제1항에 해당하는 행위를 한 자 제131조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제130조의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(과)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
제89조(사업장 폐쇄 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 농어촌관광휴양지사업자나 농어촌민박사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 사업장의 폐쇄를 명하거나 6개월 이내의 기간을 정하여 그 사업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제7호에 해당하는 경우에는 사업장의 폐쇄명령을 하여야 한다. 1. 정당한 사유 없이 1년 이상 사업을 하지 아니한 경우 2. 관광농원과 주말농원에 입식작목(입식작목)을 1년 이상 경작하지 아니한 경우 3. 제81조제2항에 따른 규모나 시설 기준을 위반한 경우 4. 제83조제2항에 따른 승인이나 변경승인을 받지 아니하고 관광농원을 개발한 경우 5. 제87조제1항 및 제3항을 위반하여 관광농원사업을 양도ㆍ양수한 경우 6. 제88조에 따른 시설 및 운영 개선명령을 이행하지 아니한 경우
7. 사업정지기간에 사업을 한 경우 ② 제1항 각 호를 위반하여 사업장 폐쇄명령을 받은 후 6개월이 지나지 아니한 경우에는 그 폐쇄명령이 이루어진 장소에서 해당 농어촌관광휴양지사업이나 농어촌민박사업을 할 수 없다. ③ 제1항에 따른 사업장 폐쇄명령 및 사업정지의 세부 기준은 그 처분 사유와 위반 정도 등을 고려하여 농림수산식품부령으로 정한다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 농어촌관광휴양지사업자 및 농어촌민박사업자가 제1항에 따라 사업장 폐쇄명령을 받고도 계속하여 사업장을 운영하는 경우에는 관계 공무원에게 해당 사업장을 폐쇄하기 위하여 다음 각 호의 조치를 하게 할 수 있다. 1. 해당 사업장의 간판, 그 밖의 사업 표지물의 제거 2. 해당 사업장이 위법한 사업장임을 알리는 게시물 등의 부착 3. 사업장 운영을 위하여 필수불가결한 기구 또는 시설물을 사용할 수 없게 하는 봉인
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항제3호에 따른 봉인을 한 후 봉인을 계속할 필요가 없다고 인정되는 경우, 사업자 또는 대리인이 해당 사업장을 폐쇄할 것을 약속하는 경우 및 정당한 사유를 들어 봉인의 해제를 요청하는 경우에는 그 봉인을 해제할 수 있다. 제4항제2호에 따른 게시물 등의 제거를 요청하는 경우에도 또한 같다.
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출처: 마로니에 숲 개발 이야기 원문보기 글쓴이: 마로니에
