동탄신도시 랜드마크와 광명시흥신도시의 랜드마크 차이

[김방기]

땅을 분할하는 과정에서 맹지가 발생할 수가 있다

분할의 맹점이다

입지 차이가 발생하는 것이다

부득이 좋은 땅과 그렇지 않은 땅으로 분류되기 때문

#분할

#땅투자

대학교 역시 마찬가지

분류하면 가치 차이가 극명하게 드러난다

본교와 분교로 말이다

서울과 지방으로 분류하여 지역갈등을 야기한다

평등하지 않다는 걸 증명시킨다

교육을 악용한 사례다

#토지투자

지자체 지역도 마찬가지다

과거 경기 광주군을 세 지역으로 분류하였다

하남 성남 광주로 말이다

광주엔 신도시가 없지만

하남과 성남엔

신도시가 많다

땅으로 치면 광주는 맹지인 셈

하남 성남은 과밀억제권역으로,

광주는 자연보전권역으로 분류시켰다

#교산신도시

#하남시

#성남시

역세권은 직접역세권과 간접역세권으로 분류한다

그러나 반드시 간접역세권이 불리한 건 아니다

#역세권

2기 신도시인 동탄신도시와

3기 신도시인 광명시흥신도시 역시

분류가 가능한 지경

동탄1,2신도시의 차이는

랜드마크 통해 통감이 가능하다

예) 메타폴리스(동탄1신도시 랜드마크)와

동탄호수공원(동탄2신도시 랜드마크)

#동탄호수공원

#동탄신도시

광명시흥신도시의 차이 - 지역체질의 차이

광명시는 과밀억제권역

시흥시는 과밀억제권역이자 성장관리권역

#광명시

#시흥시

역세권(도로의 일부)이 직접역세권과 간접역세권으로

분류되듯

도로 역시 큰 도로와 작은 도로로 분류된다

결과적으로 직접역세권이 간접역세권을 분만하듯

큰 도로는 작은 도로를 필요로 하는 것

반드시 작은 도로를 분만한다

순리다

#신도시

#맹지

예) 고속도로와 국도

도로가 분류되면서 역세권도 새로 생기고

신도시도 생긴다

도시의 원료 - 도로

아파트의 원료 - 토지(입지 좋은 맹지)

#도로

도로는 28개 지목 중 하나로서

수도권과 비수도권의 차이로 점철된다

즉 수도권과 비수도권의 차이 혹은

강남과 강북의 차이는

도로의 차이인 것

더 나아가 용적률 차이, 용도지역의 차이로도 점철된다

#강남구

수도권과 비수도권의 차이 -

도로 사용량의 차이

인구밀도가 높은 수도권은 도로 사용량이 많아

도로가 증가하고 있다

도로로는 부족하다 보니 역세권이 증가하는 것

마을버스 노선과 비슷한 경전철도 증가세

예) 신림선(현재가치) 동북선(미래가치)

#동북선

수도권의 역세권이 증가하는 건

아파트 공급과 무관치 않다

역세권 아파트에 관심도가 높기 때문

언론에서 보도해준다

GTX가 수도권에 집중된 이유다

GTX의 시발점인 동탄역은

GTX시대의 개척점+출발점이다

동탄1,2신도시의 랜드마크(2기 신도시) -

동탄역

광명시흥신도시의 랜드마크(3기 신도시) -

광명역

광명역과 동탄역

두 역세권은 수도권 역세권의 현재가치와

미래가치의 대표 주자로 손색 없다

#자연녹지지역

동탄역(오산동)과 광명역(일직동)의 공통점

광명역과 동탄역의 토지이용범위

광명역

지목 - 철도용지

면적 - 12,677제곱미터

개별공시지가 - 3,396,000원

일반상업지역

제1종지구단위계획

택지개발지구

#화성시

동탄역

지목 - 임야

면적 - 2,565제곱미터

개별공시지가 - 101,000원(2012/01)

중심상업지역(동탄2지구)

지구단위계획구역(화성동탄(2))

택지개발지구

#일반주거지역

#수도권

#경기도

동탄역세권의 세 가지 강점

1) 동탄역과 4호선 인덕원역을 잇는 동탄인덕원선이 건설중

경부고속도로 서쪽에 조성된다

종착역이라 급행열차 정차역에 동탄역도 포함되어 있다

수도권 전철1호선도 정차하게 됐다

이로써 동탄역은 화성시 최초로 트리플 환승역이 된다

기본계획 확정된 동탄도시철도의 환승역으로서

2024년 내 착공할 예정임

#환승역

#동탄도시철도

2021년 4월22일 4차 국가철도망 구축계획에 분당선

오산지선, 수도권 내륙선이 계획안에 올라와 있다

#분당신도시

2) 동탄2신도시 중심상업지구가 개발중

역 1번 출구 바로 앞에 동탄 라스플로레스타라는

복합상가건물이 세워져 있다

2018년 3월28일 CGV동탄역이 5~8층에 지점을 오픈해

동탄2신도시 첫 영화관이 되었다

바로 앞엔 롯데백화점 동탄점이 2021년 8월20일 오픈해

동탄역과 연결되어 있다

#수원시

#수원특례시

3) 경부동탄터널 완공 이후

여러 동서횡단도로와 함께 동탄역로를 잇는

공사가 진행되고 연말 완공할 예정이다

경부동탄터널 - 경부고속도로에서 경기도 화성시와

용인시를 연결하는 편도5차로(왕복10차로)

광폭터널

상부개발 - 두 개 생활권으로 분산된

동탄1,2신도시를 연결하는 동서간 연결도로 6개소로

도시 간 이동도 원활하게 하고 동탄역 접근성을 높일 전망이다

축구장 12개 규모(89,729제곱미터)의

상부공원은 2026년 11월까지 조성된다

연장1.2km, 폭원92~105미터 규모의

선형공원으로,

광역환승센터가 위치하는 동탄역 광장을 중심으로

5개 구역으로 조성된다

#충청도

#서해선복선전철

광명역의 세 가지 강점

1) 신안산선 및 경강선이 개통되면

광명역 서쪽 주차장 지하에 신안산선

광명역이 신설된다

수색~광명고속철도가 지하로 건설되면

향후 행신역, 서울역, 용산역 착발KTX 소요시간이

줄어들 것

예타 조사 통과 후 2025년 공사에 돌입한다

2) 광명역세권개발사업 추진

(일직동 소하동일대)

KTX역세권 부동산 개발사업으로는 최초 시도

교통여건이 좋다

경부고속선 광명역이 있으며

신안산선과 월곶판교선이 추진중

광명역 주변에 서해안고속도로와 제2경인고속도로,

강남순환로, 평택파주고속도로 지선(수원~광명)이

지나가며

광명역나들목과 소하나들목 통해 접속이 가능하다

3) KTX정차

월곶판교선 및 여주원주선 개통 시

광명역을 경유하는 인천발KTX 계통을 개설하여

중부내륙선, 중앙선, 경강선KTX-이음도 운행할 예정이다

KTX-청룡열차가 추가로 도입되면

광명역에 정차하는 열차도 생길 예정이다

#오산시

#서해선

#신안산선

동탄1,2신도시의 랜드마크와

광명시흥신도시의 랜드마크

#토지투자자

#토지투자자에게반드시필요한지식101

1) 랜드마크가 문화재인 곳이 있다

(보존가치가 높은 곳)

과거와 전통을 중요시여기는 곳으로

예술성을 존중한다

관광인구 유입이 가능하다

2) 랜드마크가 신도시인 곳이 있다

(개발가치가 높은 곳)

현재와 미래가치를 중시한다

실용성과 잠재성을 존중한다

주거인구 유입에 유리하다

화성시의 랜드마크 - 동탄신도시

광명시의 랜드마크 - 광명시흥신도시

동탄신도시의 랜드마크 - 동탄역세권의 희소성(의 발견)

광명시흥신도시의 랜드마크 - 광명역세권의 희소성(의 발견)

#광명시흥신도시

1) 지역 주인이 지역주민인 경우 -

인구가 증가한다

2) 지역 주인이 야생동식물인 경우 -

인구가 감소한다

지역주인=지역핵심인구⇒지역 성격 파악의 재료로 쓰임

#대곡역

#수유역

※ 소액투자 시 주의사항

소액투자자가 인지할 부분

땅 거래, 거반 투자 목적으로 거래

문제는, 지분 토지를 매수할 때 실수요를

염두에 두고 거래하려 든다는 것이다

두 사람이 들어간 경우 특히 투자보다

실수요에 집착한다

굳이 위치 경쟁할 필요가 없는데 말이다

물론 개발이슈거리가 전무하거나

지방오지라면

문제가 크겠지만 수도권 내에서

그렇게까지 예민할 이유가 없다

다만 소액으로 움직였을 때 얘기다

고액으로 움직일 때 실수요가치에

집중하는 건 당연한 이치기 때문

지분투자형식=소액투자자가 있기 때문에 존재

지분투자의 존재가치는 매우 단순하다

전적으로 소액투자를 위해 존재하는 것

좋은 땅을 소액으로 움직이는 것

지분의 의미 - 굳이 고액으로 지분투자 할 이유가

0.0001%도 없는 것이다

즉 지분엔 실수요가치가 0%인 것!!

이는 지분의 성격이다

문의

010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .