강남부동산 신화의 탄생과 쇠퇴 - 임형백 교수

[청출어람]

강남부동산 신화의 탄생과 쇠퇴

성결대 지역사회과학 | 2011.08.22 18:07

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임형백 성결대학교 교수

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부동산 시장의 장기적인 침체속에서 질시의 대상이자 망국적인 부동산 투기의 진원지인 강남도 자유롭지는 못한 것 같다. ‘강남불패’의 신화도 퇴색했고, 타워팰리스도 여러번 유찰되었다. 최근에는 우면산 산사태로 홍수의 피해를 입기도 하였다. 일부 강남주민들이 건설교통부에 강남권 투기지역 해제를 요구하는 상황에 이르렀다. 이러한 상황에서 부동산 투기의 진원지 강남이 걸어온 길을 되짚어 보자.

1. 정부의 강남 개발

서울시의 면적은 605.25㎢이다. 이중 강북이 297.82㎢으로 49.2%를 차지하고, 강남이 307.43㎢으로 50.8%를 차지한다. 어원만으로 보자면 한강의 이남을 의미하는 강남은 서울의 면적의 50.8%를 차지하는 지역이다. 그러나 부동산시장에서 의미하는 강남은 강남구, 서초구, 송파구의 강남3구를 일컫는다.

강남은 지금은 ‘강남공화국’, ‘강남특별시’이라고도 불리는 질시의 대상이면서, 망국적 부동산투기의 진원지이지다. 하지만, 1960년대 중반까지만 해도 서울(강북 지역)에서 한강을 건널 수 있는 다리는 한강인도교와 광진교밖에 없었고, 오히려 강남은 미개발된 서울 근교지역에 불과했다.

1970년대 이전까지도 오늘의 강남구‧서초구 일대는 ‘영등포의 동쪽’이라는 뜻의 ‘영동’이라고 불리었다. 당시만 해도 강남은 자체 지명도 없이 인접지역과의 지리적 관계속에서 이름이 결정될 정도로 미개발된 지역이었다. 서울이 아닌 서울의 근교지역으로 분류된, 논‧밭‧과수원이 주를 이루던 지역이었다.   한편 서울인구는 6·25전쟁 직후 124만여명에서, 1960년에는 244만여명으로 늘어났다. 이후 산업화‧도시화가 급속히 진행되면서 1965년에는 347만명으로 늘어났다. 이처럼 급속한 산업화로 서울 강북지역이 과밀화되자 서울 인구를 수용할 가까운 장소가 필요했다. 이에 정부는 1966년 ‘남서울 계획‘, ‘새서울백지계획‘ 등 연이은 강남 개발 계획을 발표했다.

그러나 강남 개발이 본격화된 것은 1968년이었다. ‘영동지구 구획 정리사업‘에 따라 ‘격자형 도로’를 건설하고, 공원, 학교용지, 주택용지 등으로 토지의 용도가 정해지면서, 한남대교, 경부고속도로 개통과 함께 속도가 붙었다.    현재에는 강남이 극심한 교통체증을 겪고 있지만, 강남이 만들어질 당시에는 현재처럼 지독한 교통체증이 생길만큼 차량이 증가할 것이라고는 상상하지 못했다. 제1차국토종합개발계획(1972년-1981년)이 시작된 1972년 한국의 1인당 국민소득이 319달러(＄)에 불과했다. 1973년 제2차 경제개발계획으로 중화학공업이 본격화되면서 해외와 기술제휴한 차가 출시되기 시작하였다. 1975년에 이르러서야 국산고유모델 포니가 출시되었고, 1980년대 중반에 이르러서야 차량등록대수가 100만대를 넘었다는 것을 고려하면 이해가 간다.

1917년 준공된 한강대교, 1965년 놓인 제2한강교(양화대교)에 이어 1969년 제3한강교(한남대교)가 개통되면서 사람들은 강남에 주목하기 시작했다. 이어 1970년 7월 경부고속도로까지 개통되자 강남으로의 이동이 수월해졌고 이때부터 강남 개발은 가속도가 붙었다.    또, 서울시는 1972년 4월 ‘특정시설 제한구역‘ 설정하여 강북을 억제하고 강남개발을 촉진하였다. 서울시 시책에 따라 강북에서는 백화점, 도매시장, 공장 등의 신설이 금지됐으며 건물의 신축, 개축, 증축도 허가를 내주지 않았다. 강북의 중구 다동, 무교동 일대의 유흥업소들이 규제가 없고 취득세를 감면해 주는 강남으로 옮겨가기 시작했다.

‘영동지구 구획 정리사업’에 따라 여의도 면적(250만평, 8.40㎢)의 10배가 넘는 개발가능지(빈터)가 탄생했다. 정부는 빈 공간을 채우기 위하여 강북지역의 추가 개발을 억제하는 반면 강남 개발을 촉진했다. 공무원아파트를 세우고, 학교, 고속버스터미널, 공공기관을 이전하고 민간 업체들에게는 세금 감면 등 다양한 혜택을 제공했다.   1975년에는 지금의 강남고속버스터미널 부지가 결정되었다. 강남고속버스터미널은 당시 회사별로 따로 운영하던 강북의 버스터미널을 1977년 한곳에 모은 것이다. 1979년에는 명칭도 서울고속버스터미널로 변경되었다.

1970년대 강북 대 강남의 인구비율은 2 대 1 정도였고, 1974년 지하철이 개통된 첫해 지하철의 수송분담률도 1.1%에 불과했다. 그러나 정부는 강남으로의 이주를 촉진하기 위하여, 당초 도심을 관통할 지하철 2호선 노선을 강남순환선으로 변경했다. 1984년 개통된 강남순환선(2호선)으로 인하여 강남 일대에는 업무시설과 문화시설이 속속 입주하여 지금의 테헤란로와 삼성동, 서초동 일대의 오피스타운으로 변화했다. 드디어 강남과 강북의 인구비율도 유사해졌다.    주거기능에 자족기능이 추가되면서 인구도 기하급수적으로 늘었다. 1975년 강남구 신설 당시 32만 명이었던 인구는 1987년 서울 종로, 중구, 용산구 인구 77만 명보다 많은 82만 명으로 늘어났다. 이에 따라 1988년 강남구는 강남구와 서초구로 분구되었다. 현재 강남역의 하루이용객은 12만명이고, 순환선 2호선은 하루 평균 200만 명을 수송한다. 단일노선으로는 세계 최대 수송능력과 실적이다.

2. 8학군의 형성

압구정동의 명칭은 세조 때의 권신 한명회(韓明澮)가 세운 압구정(狎鷗亭)이라는 정자의 이름에서 유래되었다. 1968∼1972년에 걸쳐 현대건설은 유적지에 인접한 한강 백사장 일대를 매립하고 이렇게 해서 생긴 48,072평 중 40,003평 위에 1975∼1977년에 걸쳐 압구정동 현대아파트 23동 1,562가구를 건립하였다. 그 당시의 현대아파트는 배나무 과수원을 배경으로 한 백사장에 서 있었다.

한편 개인주택만으로는 서울인구를 수용할 수 없다고 판단한 서울시가 1975년 아파트만 지을 수 있는 아파트 지구를 지정함에 따라 지금의 압구정, 반포, 청담, 도곡동 아파트촌이 생겨났다.

1980년 들어서는 대규모 공사장이었던 강남에 새로운 문화가 뿌리내리기 시작한다. 일확천금을 노린 투자자들이 강남에 몰리고 땅값상승으로 벼락부자들이 생겨나면서, 강남으로 이전한 유흥업소를 비롯해 고급식당, 호텔, 고급상가 등이 번창했다.

경기고, 서울고, 휘문중고교 등 명문고를 1976∼1988년 순차적으로 강남구와 서초구로 이전해 ‘강남 8학군‘을 형성했다. 강남 8학군이 명문학군으로 부각되면서 아파트값도 상승했다. 이제 부동산 가격 상승으로 부를 획득한 강남은 명예와 권력까지 획득할 수 있는 곳이 되었다.

현재에도 경기도와 강북에서도 좋은 교육환경을 찾아 강남으로 인구가 이동하고 있다. 오늘날 강남의 높은 부동산 가격을 형성한 이유중의 하나가 좋은 교육환경이다. 따라서 서울에 주택을 구입할 여건이 안되어, 차선책으로 경기도로 이주한 가구 중에는 경제적 여건이 나아지면서 서울로 다시 이주하는 패턴이 나타난다. 특히 이러한 가구는 주로 자녀의 중‧고등학교 연령기에 이주한다.

3. 강남부동산 신화의 탄생

이처럼 망국적 부동산 투기는 1970년대 강남에서 시작되었다. 당시의 말죽거리(현재의 양재동)는 당시 3.3㎡(평)당 땅값이 100-200원이었으나 1년도 안돼 2000-3000원으로 올랐다. 

노동연구원과 한국감정원에 따르면 1970-1980년대 실질임금은 2배 올랐으나, 전국의 땅값은 15배 올랐고, 강남의 땅값은 200배나 올랐다. ‘강남공화국’, ‘강남특별시’라는 냉소적인 용어도 생겨났다. 그러나 노동의 대가보다 부동산 가격 상승으로 인한 시세차액이 더 큰 부를 가져다 주는 것은, 대다수 국민의 근로의욕을 감퇴시키고 나아가 건전한 가치관의 형성을 방해하였다. 전국민적인 부동산 투기 열풍은 국민들의 도덕심도 마비시켰다.   1994년, 삼성그룹은 서울 강남구 도곡동에 위치한 3만3691㎡(1만193평)의 땅을 서울시로부터 매입했다. 102층짜리 초고층 건물을 지어 본사로 사용하기 위해서였다. 삼성은 그 이듬해부터 사옥 건립 추진에 돌입했으나, 이 계획은 3년 만에 난관에 부딪쳤다. 1997년 말 국제통화기금(IMF) 외환위기로 국가 부도 상황에 빠졌고 삼성그룹도 경영 위기에 직면했기 때문이다. 결국 막대한 자금이 투입되는 사옥 건립을 포기하고 주상복합아파트를 지어 분양하여 유동성(현금)을 확보하는 방향으로 계획을 바꾸었다.

마침내 63빌딩보다도 높은 아파트가 탄생했다. 이런 우여곡절을 겪으면서 탄생한 주상복합아파트인 ‘타워팰리스’는 주거 양극화와 폐쇄적 공동체의 창조를 보여주기도 했지만, 공동주택의 진화를 보여주기도 했다. 한국에서 주택 마련은 대다수 국민들의 꿈이었다. 한국에서 주택은 주거수단을 넘어서, 재테크의 수단이었고 나아가 신분의 상징이기까지 했다. 많은 국민들이 명품아파트를 갈망하고 거기에 거주함으로써 신분상승을 꿈꾸었고, 부유층과 상류층을 혼동하였다. 타워팰리스는 이러한 사회적 병리현상의 절정판이었다.

김대중 정부 시절인 2000년 1월 경기 안산‧시흥시의 시화산업단지 933만㎡가 그린벨트로 지정된 지 29년 만에 해제되었다. 이후 급등하던 수도권 집값 문제를 해결하기 위해 등장한 것이 그린벨트를 해제해 이곳에 저렴한 아파트를 짓는 방식이었다.

참여 정부 역시 수도권 그린벨트를 풀어 국민임대주택단지를 짓기 시작하였다. 그러면서도 강남을 분산시키겠다던 참여 정부가 오히려 강남과 인접한 판교를 개발하는 모순된 정책을 추진하였다. 결국 강남부동산을 잡겠다던 참여 정부의 판교개발이 오히려 ‘로또’로 불리면서 부동산 투기를 조장하였다.

이명박 정부는 2009년 본격적으로 그린벨트를 해제하고 보금자리주택 지구로 지정하였다. 2001년 1월 이후 10년 사이 전체 그린벨트의 4분의 1가량인 1,471㎢가 해제되었다.

4. 강남부동산 신화의 쇠퇴

2011년 강남의 부동산은 붕괴는 아니더라도 쇠퇴한 것은 분명하다. 타워팰리스도 몇 번 유찰되는 수모를 겪었고, 노후화가 진행되는 타워팰리스의 대안으로 신규주상복합이나 외곽지역의 타운하우스가 주목받기도 한다.

산림청의 ‘산사태공간정보’는 전국의 지형을 가로세로 각 10m의 점으로 구분하고, 이에 등급(1~3등급)을 표시한 정보를 제공한다. 이에 따르면 우면산 지역의 경우 양재동 인재개발원 남쪽 산비탈, 방배동 아파트촌 맞은편의 산록, 우면동 형촌마을 뒷산 등이 산사태 1급지로 분류되어 있다. 이번 산사태가 난 지역은 모두 규모는 작지만 산사태 1급지였다. 방배동 전원마을, 형촌마을 저수지 위, 죽암마을 뒷산 등은 2급지로 분류되어 있다.

지난해 태풍 곤파스로 피해를 입은데 이어 이번 여름에도 우면산 산사태로 인명과 재산의 피해를 입었다. 살기좋은 지역이라는 이미지도 많이 손상되었다. 이번 산사태로 방배동으로부터 우면동 EBS 뒷산, 형촌마을, 송동마을, 식유촌, 과천시 안골과 뒷골, 무너미, 그리고 남태령의 전원마을까지 광범위한 지역이 피해를 입었다. 지자체장의 치적보다는 주민의 안전과 환경보호를 우선한 재발방지대책이 마련되어야 한다.

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자기신뢰가 성공의 제1의 비결이다. -에머슨

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무리한 ‘동거’였나… 유로존, 해체 기로에 서다

14면1단| 기사입력 2011-08-23 17:37

유로존(유로화 사용 17개국)이 무너지고 있다. 맨 처음 위기는 이른바 PIIGS(포르투갈 이탈리아 아일랜드 그리스 스페인) 국가들의 재정 파탄에서 비롯됐다. 여기에다 부채·신용위기로 불거진 미국발 악재를 만나면서 프랑스, 독일 등 탄탄하다고 여겨졌던 국가들이 가세, 유로존 위기는 걷잡을 수 없는 형국으로 치닫고 있다. 반면 각국 수장들은 해결책을 내놓을 리더십을 발휘하지 못하고 있다. 이제 유로존은 계속 보조를 해줘야 할 몇몇 국가들을 탈퇴시키느냐 마느냐를 두고 해체 기로에 서 있다.

◇유로존 경제정부 가능성 있을까=지난 16일(현지시간) 파리 엘리제궁에서 정상회담을 마친 뒤 앙겔라 메르켈 독일 총리와 니콜라 사르코지 프랑스 대통령은 공동경제위원회를 창설하겠다는 합의를 이끌어내며 한 사람을 위원장으로 추천했다.

헤르만 반롬푀이. 벨기에 총리를 역임한 뒤 2009년 12월부터 유럽연합(EU) 정상회의 상임의장을 맡고 있다. 유럽 정치통합의 역사에 한 획을 그은 리스본 조약이 2009년 12월 정식 발효되면서 새롭게 탄생된 EU의 대통령이다.

리스본 조약은 유럽의 정치통합을 이뤄낸 조약으로 평가받지만 실은 2005년 유럽헌법이 프랑스와 네덜란드 국민투표에서 부결되면서 이를 대체하기 위해 추진됐다. 당시 유럽헌법이 부결된 이유 중 하나는 10%를 웃도는 높은 실업률이었다. 동유럽의 값싼 노동력이 유입되면 국내 일자리가 줄어들고 실질임금이 하락할 것이라는 우려가 커졌다. 따라서 유럽헌법 제정 시도와 그 실패는 국민들의 정서와 괴리된 정치엘리트들만의 통합이라는 시각도 있다. 특히 각국의 경제사정과 정치적 이슈에 따라 선택이 달라지면서 유럽 자체의 통합이 처음부터 현실적인 한계를 가지는 점도 사실이다.

반롬푀이 상임의장이 공동경제위원장을 맡게 되더라도 정례회의로 국한된 ‘경제정부’가 컨트롤타워 역할을 할 수 있을지는 미지수다. 공동경제위원회가 제 역할을 하려면 유로본드나 균형재정 실행에 필요한 강력한 정책수단을 마련할 로드맵을 제시해야 한다. 하지만 독일과 프랑스가 유로본드 논의에서 한발 물러난 상황에서 유로존의 단일한 움직임은 사실상 어려워 보인다.

◇통합의 꿈 무너지나=1999년 독일과 프랑스가 유로화 도입에 합의한 뒤 유로존이 출범할 때만 해도 11개 회원국은 단꿈에 젖어있었다. 독일과 프랑스 같은 경제 대국들과 넓은 소비시장을 창출할 수 있는 거대한 경제체제를 설립할 것이란 기대에 차 있었다.

2001년부터 올 1월까지 6개국이 추가 가입하면서 그 영역을 더 넓혀 가는 듯했다. 하지만 유로존은 경제 상황이 악화될 때 각국 이해 관계의 대립을 극복하고 정책 협력으로 단일통화 체제를 유지해 나갈 수 있을지, 정책 공조가 잘 이뤄질지 비판이 계속됐다. “유럽중앙은행(ECB)이 개입하지 않을 경우 유로화의 하락은 계속될 것이며 심지어 해체될 위험까지도 있다”는 조지 소로스의 2000년 발언에도 그 의미가 녹아있다.

실제 서로 다른 산업구조를 가진 국가가 단일 화폐를 사용한다는 것 자체가 문제였을까. 얼마의 시간이 흐른 뒤 유로존 회원국 간 무역불균형이 심화되면서 경쟁력 격차가 확대됐다. 그리스 등 유로존 변방국들은 저금리로 자금을 빌려 투자와 소비를 늘리면서 수출보다 수입이 증가한 반면, 선진국들은 수출경쟁력을 활용해 많은 돈을 벌어들였다. 이러한 후유증은 몇몇 국가들의 재정위기로 나타났다. 성장률은 순식간에 마이너스로 돌아섰다. 세수가 급격히 줄어들자 공공부채 비중은 위험수위를 넘었다. 수출을 늘리기 위한 환율정책도 단일통화체제 하에선 자유롭게 선택할 수 없었다. 이렇게 누적된 재정적자는 2008년 글로벌 경제위기 이후 더욱 심각해졌고, PIIGS국가들은 유로존의 천덕꾸러기로 전락했다. 2009년 아일랜드는 246억 유로의 재정적자로 파산 직전에 이르기도 했다.

◇뜨거운 감자 유로본드(유로존 공동채권)=유로본드를 둘러싼 논란은 사분오열하는 유로존의 현 상황을 더욱 분명하게 해준다. 유로본드가 도입되면 회원국들이 단일채권 발행자가 된다. 따라서 재정위기를 겪는 국가들은 현재의 비용보다 훨씬 저렴하게 국채를 발행해 자금을 조달할 수 있다.

4400억 유로 규모의 유럽재정안정기금(EFSF)만으로는 유로존의 채무를 해결할 수 없다. 이탈리아, 스페인, 그리스 등의 채무문제를 해결할 경우만 해도 최소 3조 달러가 필요하기 때문이다.

이에 유로본드 도입의 근거는 확실해졌지만 열쇠를 쥐고 있는 독일은 완고하다. 독일의 경우 유로본드를 발행하면 국채 금리가 현재보다 상승하기 때문에 국내총생산(GDP)의 1.9%에 해당하는 비용을 더 부담해야 한다. 볼프강 쇼이블레 독일 재무장관은 지난 20일 “재정정책을 집단적으로 수행할 수 없다면 단일 수준의 금리를 가질 수 없다”면서 “문제는 정치적 통합을 점차 키워가는 것”이라고 말했다.

프랑수아 피용 프랑스 총리도 전날 르 피가로에 기고문을 보내 “일부에서 마치 만병통치약인 양 유로본드 도입을 주장하고 있다”며 “(유로본드가) 프랑스 국채 가격을 높이고 AAA 신용등급을 위태롭게 할 수 있다”고 지적했다

[루벤]

잘봤습니다!