1988년 15만 달러짜리 집이 지금은 70만 7500달러입니다. 연방준비제도이사회(Fed)에 감사드립니다.

[이매진]

1988년 15만 달러짜리 집이 지금은 70만 7500달러입니다. 연방준비제도이사회(Fed)에 감사드립니다.

https://mishtalk.com/economics/a-150000-house-in-1988-now-costs-707500-thank-you-fed/

A $150,000 House in 1988 Now Costs $707,500 Thank You Fed

연준은 주택 시장을 심하게 왜곡했고 해결책은 보이지 않습니다. 몇 장의 이미지가 설명해줄 겁니다.

Case-Shiller의 차트 데이터, Fannie Mae 30년 모기지 금리를 기반으로 한 모기지 계산, Mish의 차트

주택 가격 계산 참고 사항

• 케이스-쉴러는 시간이 지남에 따라 같은 주택의 반복 판매를 측정합니다.
• 케이스-쉴러는 중간 또는 평균 주택 가격보다 훨씬 더 좋지만 시기적절하지 않은 측정입니다. 그러나 이 측정은 뒤떨어집니다. 최근 데이터는 2월, 3월, 4월의 매매를 나타내는 5월까지의 데이터입니다.
• 위의 가격은 시간이 지남에 따라 케이스-쉴러 지수의 가치가 증가하는 것을 반영합니다.

모기지 지불 및 모기지 금리

위 차트는 시간에 따른 가격과 이자율의 변화를 반영하는 선행 차트와 동일한 주택의 모기지 지불액을 나타냅니다.

가격, 모기지 금리, 시간 경과에 따른 모기지 지불, 동일한 주택

• 1988년 1월에 구입한 15만 달러짜리 주택의 경우, 주택담보대출금리는 10.38%로 1,076달러였습니다.
• 2006년에 이 주택의 가치는 약 403,634달러였으며, 주택담보대출 상환액은 2,086달러로 주택담보대출 금리는 6.52%였습니다.
• 2020년 말에 연준이 금리를 2.68%라는 역대 최저 수준으로 떨어뜨렸을 때 구매했다면 1988년에 15만 달러였던 그 집은 502,649달러가 되었을 것입니다. 하지만 연준의 "저렴함" 마법 덕분에 모기지 상환금은 1,605달러에 불과했습니다. 연준, 감사합니다!
• 하지만 지금(2024년 5월)에 15만 달러짜리 1988년 주택을 사고 싶다면, 그 비용은 단돈 707,499달러입니다. 모기지 상환금은 모기지 금리 7.06%로 3,662달러가 됩니다. 아차, 아야!

위에 설명한 것보다 더 나쁘다

실제로 주택담보대출 금리는 약간 더 높습니다.

또한 가격에는 재산세나 보험료가 포함되지 않습니다.

연방준비제도가 만든 엉망진창

이건 전적으로 Fed가 만든 엉망진창입니다. 그리고 Fed와 경제학자들이 주택 가격을 인플레이션으로 계산하지 않을 때 일어나는 일입니다.

주택 가격은 CPI나 PCE에 직접 포함되지 않습니다. 후자는 Fed가 선호하는 인플레이션 측정 기준입니다.

경제학자들은 주택 가격을 소비자 비용이 아닌 자본 비용으로 간주합니다. 문제는 간단합니다. 인플레이션은 소비자 가격 문제만이 아닙니다!

연준은 대공황 당시 눈에 띄는 인플레이션을 무시했고, 코로나 경기 침체 때도 마찬가지였습니다.

기존 주택 매매 5.4% 감소, 중간 가격은 새로운 기록을 경신

기존 주택 매매는 6월에 5.4% 감소했습니다. 29개월 동안 23번째 감소였습니다. 하지만 중간 가격은 새로운 기록을 세웠습니다.

토론을 위해 기존 주택 매매가 5.4% 감소했지만 중간 가격은 새로운 기록을 세웠습니다 .

기존 주택 매매 건수는 1995년 12월과 1979년 5월 수준입니다!

가격에 민감하지 않은 구매자, 새로 부자가 된 사람, 또는 방금 이전 집을 판 사람만이 집을 살 여유가 있습니다.

6월에는 전체 구매 거래의 28%가 현금 판매로 이루어졌습니다.

주택, 임대, CPI 지수 2020년 1월 대비 2024년 5월

• 주택: 212~323, +52.4%
• 임대료 187~231, +23.5%
• CPI: 153~185, +20.9%

가진 자와 못 가진 자

3.0%에 가깝거나 심지어 그 이하로 재융자한 기존 주택 소유자는 매달 주머니에 쓸 여분의 돈이 있습니다. 그리고 그들은 그렇게 합니다.

그러다가 남은 돈을 모두 써 버리는 사람들은 예상치 못한 지출이 생기거나 임대료가 크게 오르는 등의 어려움을 겪게 됩니다.

괜찮았지만 지금은 그렇지 않은 사람들의 그룹이 확대되고 있습니다. 또한 실업률이 상승하고 있으며 중소기업 고용은 심각하게 급락하고 있습니다.

중소기업 고용 증가율은 이제 마이너스입니다

ADP의 데이터, Mish의 차트

토론을 위해 중소기업 고용 증가율은 현재 마이너스(및 그 의미)를 참조하세요.

ADP 데이터에 따르면 20~49세 소규모 기업의 연간 급여 증가율은 마이너스 88,000입니다. 매우 큰 기업을 제외한 모든 기업에서 추세가 마이너스입니다.

7월 26일, 저는  BLS가 2023년에 일자리 증가율을 730,000명까지 낮출 것으로 예상하고 올해는 더 많이 낮출 것이라고 댓글을 남겼습니다.

이러한 개정의 핵심은 BLS가 사용하는 끔찍하게 결함이 있는 출생-사망 모델입니다. 제 계산은 Bloomberg의 수석 경제학자의 추정치와 거의 일치합니다.

출생-사망 모델 외에도, 또는 출생-사망 모델의 오류를 설명하는 것 외에도, 중소기업의 고용이 빠르게 감소하고 있습니다.

실업률 급등, 일자리 114,000개만 증가, 추가 부정적 수정

8월 2일, 나는 실업률 급등, 일자리 11만4000개 증가, 부정적인 수정이 더 많아졌다고 논평했습니다.

헤드라인 일자리 수는 합의된 추산치인 18만 개보다 훨씬 약했고 실업률은 0.2%포인트 상승했습니다.

McKelvey(Sahm) 실업률 경기 침체 규칙이 방금 발동되었습니다.

7월 8일 저는 약한 데이터가 경기 침체가 이미 시작되었음을 말해준다고 댓글을 남겼습니다. 이제 경기 침체가 언제 시작될지 논의해 보겠습니다.

저는 8월 2일에 더 단단한 트리거를 사용하여 업데이트를 했습니다.

또한 8월 2일, 나는 McKelvey(Sahm) 실업률 침체 규칙이 방금 발동되었다고 논평했습니다.

실업률이 증가하고 인텔에서 15,000명이 해고된 경기 침체는 주택담보대출 금리가 하락하더라도 주택을 구매하기에 가장 좋은 환경은 아닙니다.

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미쉬