실패에서 배우는 전원주택 부지 구입하기

[한 주]

실패에서 배우는 전원주택 부지 구입하기


전원에 산다는 것은 도심에서 아파트를 분양받거나 구입해서 사는 것처럼 간단하지만은 않다.
토지 선택에서부터 이웃간의 마찰, 법적인 문제 등 꼼꼼히 살펴봐야 실패하지 않는다.

그래서 앞서 전원생활을 준비했던 이들이 들려주는 실패담이나 조언은 예비 전원생활자들에게
현실적으로 큰 도움이 된다.
아는 것이라도 듣고 또 듣고, 재차 확인하라는 선배들의 이야기를 들어본다.

▒ 이야기 하나
130여평의 부지에 25평 주택이라니 제한사항까지 꼼꼼히 못 살핀 제 탓인가요?
꿈에 그리던 전원주택을 짓기로 마음먹은 후 양평군 양서면을 타깃으로 삼고 전원주택지와
주택을 병행해서 보러 다녔습니다. 여러 군데를 수소문해서 알아보던 중, 비용과 거리 조건에
얼추 맞아떨어지는 양서역 근처 부용리라는 곳의 전원주택단지를 발견했습니다.

단지 조성은 이미 다 되어 있는 상태였습니다.
도로포장과 지하수도가 다 되어 있으니 집만 지으면 된다고 하더군요.
129평을 5400만원에 계약을 했습니다.

“수질보전 특별대책지역에 형성된 전원단지,
그런 것이 있는 줄 아무도 말해주지 않았습니다.
너른 부지에 25평으로 집을 지으라니, 사기 아닙니까.”
그런데 계약을 하고 집을 지으려고 준비하던 중 일이 꼬이기 시작했습니다.
200평 부지에 연건평 30평 밖에 못 짓는다더군요. 제 땅은 25평밖에 안되고요.
계약 전 토지대장, 토지이용계획확인서 등은 다 확인을 했는데 정작 가장 중요한
용적률과 건폐율 확인을 안한 것 이었습니다.

대강 건폐율이 40% 정도 될 거라는 중계인의 말을 곧이곧대로 믿어버린 것이 잘못이었습니다.
개발자에게 전화를 걸어 따졌지만 이미 벌어진 상황, 그 책임은 고스란히 제가 떠안아야 할 문제가
돼버렸습니다.
도시에서 살던 20평 아파트가 좁아 넓은 전원주택의 꿈을 꾸며 결국 이루겠구나 싶었는데
이젠 제 꿈도 망가져버렸습니다.
20여 가구가 들어온다던 단지에 달랑 집 한채만 지어져 있었을 때 눈치챘어야 하는건데.
130여평이나 되는 땅에 연건평 25평인데 누가 거기에 집을 짓고 살겠습니까?

전문가의 한마디
양평군 양서면은 팔당상수원 수질보전 특별대책지역1권역임으로 연면적에 제한사항이 따릅니다.
이것은 단순히 건폐율의 문제는 아닙니다.
정확한 인허가절차를 알 수 없어 명확한 설명을 드릴 수는 없지만 도시지역 밖 관리지역에서의
건폐율은 40% 미만, 용적률은 80% 미만이므로 부지가 129평이면 최대 바닥면적 51평까지
지을 수 있습니다.

그러나 이 경우는 인허가에서 단지조성에 따른 연면적 800㎡ 미만이라는 제한사항에 해당된
부지 같습니다. 글에서는 토지이용계획확인원을 확인 하셨다고는 하지만 확인원에 따른 제한사항은
검토하시지 않은 것 같습니다.

부동산 중개업자가 말을 하지 않을 수도 있지만, 중개업자들도 법적인 면에 대해서는
자세히 알지 못하는 경우가 많습니다. 혼자서는 문제 파악이 어려우니 토지이용계획확인원상
특별한 사항이 있을 시는 반드시 전문가에게 상의하는 것이 확실합니다.

▒ 이야기 둘
경치만 파먹고 살 작정인가 사람이 살만한 곳은 따로있다
그림 같은 미루나무가 주변에 줄지어 섰고, 그 뒤로 산들이 농담을 달리하며 겹겹이 펼쳐진
강원도 평창군 용평면. 계곡 안에 자리 잡아 마치 비밀의 화원을 연상시키는 땅을 보고는
넋이 빠져버렸습니다.

이 곳에 내가 터를 잡고 큰 창을 내면 평생 황홀한 풍경에 젖어 살겠구나 싶었습니다.
우연히 지나치다 본 이 터를 몸살을 앓듯이 전전긍긍하다가 가계약 중이란 말을 듯고
현금보따리를 싸들고 가 억지로 사들인 뒤, 아이들과 함께 살 생각에 부풀어 있었습니다.

그러나 동네 사람들은 절이나 기도원이라면 모를까 어린 아이들까지 데리고 거기서 어찌 살겠느냐며
걱정들 하시더군요. 결국 그곳에는 집을 짓지 못했습니다.
7, 8년 전의 이야기로 지금은 모두 제 손을 떠나 씁쓸한 추억으로만 남아있을 뿐,
아마도 그때는 경치만 파먹고 살 작정이었나 봅니다.

“그림 같은 절경, 물 좋고 경치 좋은 곳이 살기도 좋으리란 생각은 버리십시오.
자연 재해와 습한 기운, 벌레들로 언젠가는 후회하실 겁니다.”
제가 풍수에 어떤 조예가 있지는 않으나 조상들의 주거를 되짚어 생각해 보니
삼천리금수강산 빼어난 곳곳에 사찰이나 정자는 있으되, 먹고 살기 바빴던 평민들은 물론 여유가 있고
풍류 꽤나 즐기던 양반님들도 그런 장소에 살림집을 지었던 흔적은 없습니다.

실제 많은 분들이 거실 창 가득 그림 같은 풍경을 담고 싶어 하지만 그것을 얻기 위해 치르게 될 대가가
그리 만만치 않다는 사실을 처음에는 잘 모릅니다.먼저 그만한 장소를 구하기가 쉽지 않습니다.
설사 운 좋게 찾더라도 땅값이 주변보다 훨씬 비쌀 뿐만 아니라 대게 그런 곳은 토목공사비가
많이 들기 십상입니다.

또 그로 인한 직접피해도 무시할 수 없습니다.
예를 들면 호수(저수지) 주변이나 깊은 계곡에 사는 분들 중에는 습한 기운 때문에 호흡기관이
나빠지기도 하고 집안이 눅눅하여 곰팡이가 여기저기 생긴다고도 하더군요.
또 골이 깊은 계곡에 인접한 집은 급작스런 호우 등으로 인한 자연재해도 염려됩니다.

눈앞의 절경은 가끔 가보는 여행지에서 취하면 될 것입니다.
가볍게 산보하면서 즐길 수 있는 거리에 만족할 만한 경치가 있으면 족하고 아주 특별한 목적이
아니라면 사람들(마을)과 그리 멀리 떨어지지 않은 아늑한 곳에 자리 잡는 것이 더 좋겠습니다.

저도 한때 산 높고 골 깊은 오지로 들어가 가족들과 소박하고 조용한 삶을 만들어 가고자 하는
열정에 사로잡혔던 시절이 있었습니다만 자의반 타의반 실패를 겪고 새로운 경험을 하는 동안
이제는 어느 지인의 지적처럼 ‘인간으로부터 도피한 자연에 순응하는 삶’에 대한 비판을 겸허하게
받아들입니다.

전문가의 한마디
토지매입 시 경치 좋은 곳, 살기 좋은 곳, 발전가능성 등과 같은 막연한 생각을 가지고 있으면
다른 사람들의 이야기에 쉽게 넘어갈 수 있습니다. 지인을 통해 매입지역을 설정한 후
그곳을 중심으로 알아보아야 원하는 토지를 쉽게 발견할 수 있습니다.

또 매입을 원한다면 토지이용계획확인원을 철저히 분석하고 넘어가야 합니다.
관리지역인지 농림지인지 하천정비선에는 걸려있는지, 만일 그렇다면 어떠한 문제가 있는지,
특별한 제한사항이 있는 지역인지를 확인하는 것 등을 꼭 기억하셔야 합니다.
경사도. 상수도. 전기.하수·오수처리 문제도 간과해서는 안됩니다.

눈으로 보아 경사가 높으면 인허가가 승인되었다 하더라도 공사비가 예상보다 높을 수 있습니다.
상수도 및 전기 문제도 사전에 예산을 뽑아봐야 합니다.
또한 하수처리및 오수처리는 주위 민원 문제가 많은 사항이므로 주위 이웃들에게 꼼꼼히 물어봐야
합니다.

▒ 이야기 셋
전원주택 단지에서 살기 생각보다 호락호락하지 않습니다
전 전원주택 단지에서 삽니다. 시골에서 원주민들과의 텃세로 기 싸움하는 것도,
사람들과 떨어져 조용하게 사는 것도 그다지 자신이 없어 비슷한 사람들끼리 모여서
도우며 살 수 있는 단지를 선택했죠.
단지는 대체로 토목공사가 완료되어 있는 상태이기 때문에 집 짓기에 편하다는 장점이 있죠.

하지만 이곳에서는 내 집 내가 짓고 싶은 대로 짓다가는 결코 편히 살 수 없을 뿐 아니라,
집을 못 짓는 상황까지 갈 수도 있습니다.
단지는 보통 앞뒷집과의 거리가 3~5m 정도로 알고 있는데, 제가 사는 단지는 3m 남짓 될까 말까합니다. 그다지 넓은 거리가 아니기 때문에 집을 지을 때는 사방에 있는 집들과 마찰이 생기지 않도록
조심 또 조심해야합니다.

남향으로 짓고 싶다고 해서 지을 수도 없습니다. 저의 경우도 남향으로 집을 지으려니 아랫집과,
북향으로 지으려니 윗집과 마주보게 되서 결국은 다른 땅에 집을 지었습니다.
집이라면 최소한 서로의 사생활은 보장되어야 하니까요.

“단지 생활, 내 원하는대로 유유자적하는 전원 생활로 생각하다간 큰 코 다칩니다.
집 짓는 방향까지 앞뒷집 눈치 보며 정해야 할지도 모릅니다.”
원하는 방향으로 눈치 안보고 집을 지으려면 최대한 빨리 입주하는 것이 유리합니다.
나중에 입주하면 할수록 이집 저집 의견 조율하다보면 정작 원하지 않는 집을 짓게 될 확률이 높아지게
되니 꼭 주의하세요. 단지를 선택함에 앞서 어느 정도의 주택들이 들어섰고 집은 어떤 방향으로
지을 수 있는지 미리 꼭 알아보고 공사를 진행하시길 바랍니다.

전원주택 단지는 단체생활이 중심이 되므로 내 마음대로 문 닫고 살 사람들에게는 적합치 않을 듯 하네요. 우리 단지의 경우는 한달에 한번씩 반상회가 있는데 참석해야 함은 물론이고 다수결로 결정된 사항에
대해서는 반드시 지켜야 합니다.

단지 대청소를 비롯해 공동으로 들어가는 비용(가로등, 방범비용 등)도 꼬박꼬박 내야하며,
개 단속이나 잔디 손질 등 지켜야 할 일이 한두 가지가 아니죠.
처음에는 이렇게 살려고 전원에 왔나 싶었지만, 어느 정도 익숙해지니 이 생활도 나쁘지만은 않은 듯
합니다. 모든 것에는 장단점이 있기 마련이니까요.

전문가의 한마디
많은 분들이 인허가 절차 및 부지 조성공사의 까다로움에 이미 조성된 전원주택단지를 선호하는
추세입니다. 그러나 전원주택 단지를 선택함에 있어서는 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

첫째, 인허가절차 및 허가사항을 꼼꼼히 살필 것. 기존에 산림이었던 곳은 인허가절차가 있었겠지만
농지였던 곳은 인허가 절차 없이 단지 조성을 해놓은 곳이 많기 때문에 이를 정확히 파악해야 합니다.
또한 모든 부지는 별도의 부지에 대한 준공절차가 있으니 부지준공 여부도 살펴야 할 것입니다.

둘째, 조망권 확인. 자신은 단층의 전원주택을 원하는데 어느날 앞 집에서 2층주택이 올라오면
낭패보기 십상입니다.

셋째, 일조권에 대한 철저한 조사. 도시지역 밖에서는 울창한 산림이 많아서 단지가 조성된 향이
동남쪽이라도 해뜰무렵, 오전, 오후, 해질무렵 모두 확인해보시는 것이 좋습니다.

넷째, 하수관,오수관매설여부 확인.
다섯째, 단지내 도로의 소유권 여부확인. 공동소유가 가장 무난하나 이 또한 단점이 있기 때문에
책임 여부를 명확히 해야 합니다.

▒ 이야기 넷
도로확보로 인한 긴긴 싸움 계약서 한 줄만 첨부했더라면…
시골에 조그마한 토지를 구입하고 행복한 전원생활을 꿈꿨지만, 집을 짓기도 전에
공사를 포기해야만 했습니다. 개발행위 허가를 득하고 건축을 시작하려던 차, 문제가 발생했습니다.
계약당시 모든 서류 확인 및 측량설계사무소에서 농지전용가능 유무까지 확인하고 계약한지라
아무 문제없다고 생각했습니다.

집짓기를 시작하기 전 이웃한 토지 소유자들에게 인사를 하기 위해 찾아가면서 문제는 시작됐습니다.
공사 도중 토지에 손상을 입힐지도 모르니 양해를 구하고 공사 후 원상복구나 도로포장까지
해드리겠다는 말이 떨어지기가 무섭게 일언지하에 거절하시더군요.
거절 뿐 아니라 차량이 드나들기만 하면 민원을 제기하겠다는 등 협박까지 하시길래,
집은 지어야겠고 여러모로 설득하기 위해 노력해봤지만 아무 소용이 없었습니다.

“현황도로 문제, 차량이 드나들지 못하니 공사 포기할 수 밖에요.
길 가에 말뚝박고 통행 가로막는 땅 주인의 횡포에 두손두발 다 들었습니다.”
문제는 바로 지적상 도로와 현황도로의 차이 때문이었습니다. 지적상 도로는 국토부 소유이지만,
개인소유의 창고 마당이 떡하니 자리잡고 있어 배려를 부탁할 수 밖에 없었습니다.
하지만 처음에는 시골에 살러 온다는데 양보해야지 하던 사람이 갑자기 현황도로에 토지를 내놓고 있는
다른 분까지 꼬여 아주 심하게 반대를 하더군요.

어쩔 수 없이 도로측량을 했지만 폭이 2.4m 되는 부분이 있는 바람에 중장비 등의 차량진입에
문제가 생겼으며, 측량결과 반대 하시던 분이 도로의 전부를 차지하고 있었습니다.
관할시청을 방문해 지적상 도로를 찾아달라고 부탁도 해봤지만, 합의를 통해 해결하라는 말만 되풀이
하더군요. 시에서 최종적으로 할 수 있는 방법은 고발에 의한 경찰서, 검찰청, 법원을 거쳐
정식 재판 과정을 해야 하며 기일은 몇 년이 걸릴 수도 있다고 합니다.

결국 현황도로를 이용하는 수밖에 없다는 생각에 토지소유주를 만났으나 2평 정도 사용하는데
500만원을 요구하더군요. 그것도 건축기간만 사용하고 토지사용 승낙서는 안 해준다는 조건으로.
이런 일들이 진행되는 동안에도 도로에 말뚝을 박고 통행금지라며 난리도 아니었습니다.

너무 어이도 없을 뿐 아니라 시골 인심에 질려 결국 집짓기를 포기해버리고 말았습니다.
지금와서 후회하면 무슨 소용이 있을까마는 조금 더 신경써서 두루두루 살피고 결정할 것을 하고
후회가 됩니다.

전문가의 한마디
어려운 문제에 봉착하셨군요. 위와 같은 경우는 토지매입계약상의 실수입니다.
계약서 작성을 꼼꼼히 하지 않을 경우 가장 많이 발생하는 경우인데, 처음 토지 매입을 하는 초보자들이
가장 많이 범하는 실수입니다.

토지매입 시 진입도로에 대한 문제는 가장 기본적인 문제인데 너무 쉽게 판단하신 것 같습니다.
현황도로를 판단함은 전문가도 애매한 경우가 있을 정도로 어려운 문제입니다.
이럴 경우에는 토지매입 시 계약서에 ‘매입필지까지의 진입도로에 대해 문제가 발생할 시에는
매도자가 모든 사항을 책임지도록 한다’ 는 특이사항을 첨부하기만 하면 도로에 대한 부담감은
없어질 수 있습니다.