[NH올원리츠(400760)] 오피스 시장 회복으로 배당 인상 임박

[불스탁®]

ㆍ 3개 오피스와 1개 물류센터를 담은 코어플러스 전략의 리츠

ㆍ 매입가 대비 상장시점 감정평가액은 1,600억원(34%) 상승하며 P/NAV 0.6배 형성

ㆍ 공실 해소와 실질 임대료 상승으로 2022년 배당은 기존 계획 대비 4% 상승 가능성

WHAT’S THE STORY?

중형 오피스와 물류센터를 담은 리츠로 P/NAV 0.6배: NH올원리츠는 분당/당산/수원 인계 오피스와 이천 도지 물류센터를 담은 자산규모 5천억원의 리츠로 9월 상장. 자산가치 상승 잠재력에 초점을 두고 코어플러스 자산을 편입한다는 것이 차별점. 4개 자산의 매입 시점은 2020년이며 2021년 상장 시점 자산가치는 무려 33.6% 증가. 분당스퀘어의 매입가가 평당 1,300만원이었던 반면 최근 분당권 오피스의 거래가격이 평당 2천만원까지 상승하며 분당스퀘어에서만 1천억원의 NAV 상승이 발생했기 때문. 따라서 장부상 4개 자산의 투자액은 4,702억원이었지만 상장 시점 감평가는 6,280억원으로 현재 P/NAV는 0.6배에서 형성 중

공실 해소와 실질 임대료 상승으로 배당 인상: 분당스퀘어의 주요 임차인은 라인플러스로 지난 5월 증평과 함께 분산돼 있던 임대차 계약을 통합 재계약 완료. 당시 체결된 임대료를 기준으로 2022년 임대 재계약이 예정된 썬데이토즈, 해피빈, 네이버 문화재단 등의 임대료 인상을 추진 중. 이에 따라 DPS는 사측 계획 대비 최소 3.6% 증가하고 2022년 배당수익률은 20bp 상승할 가능성. 에이원타워 당산과 인계는 매입 시점 공실이 8~19%에 달했으나 리모델링과 계열사 시너지를 활용해 임차인을 추가 유치하며 4~6%대 자연공실률 수준으로 공실 하락. 이 영향이 온전히 반영될 2022년 하반기 추가 배당 상승 가능성이 있음

신산업 재편과 수급 균형으로 오피스 리츠의 회복: 올원리츠의 포트폴리오에 나타난 변화는 2021년 하반기부터 진행된 국내 오피스 시장의 회복을 시사. 오피스리츠는 일반적으로 연 2.5~3.0%의 임대료 상승률 혹은 CPI 연동 임대료 계약 구조라 2022년 금리 인상의 외풍을 상쇄하며 NOI와 배당 성장으로 이어질 것. 오피스 시장의 회복 요인은 다음과 같음. ① 주요 산업으로 부상한 IT/바이오 등 신산업이 신규 오피스 수요를 창출하고, ② 2020년 역대 최대의 공급 이후 향후 5년간 오피스 공급은 과거의 절반 수준에 그칠 것이기 때문. ③ 2017년 대규모 공급기 신축 오피스에 주어졌던 렌트프리 영향이 해소되며(통상 오피스 임대차 계약기간이 3~5년) 2022년부터 국내 오피스의 실질 임대료 상승이 본격화될 것

삼성 이경자

*** 본 정보는 투자 참고용 자료로서 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으며, 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

'돈' 잃지 마라! '돈'을 지켜라! 그리고 '돈'을 불려라!