소유권이전청구권 보전가등기와 담보가등기

[법과판례]

1.소유권이전청구권 보전가등기

소유권이전청구권 보전가등기는 소유권이전에 관한 본등기를 할 수 있는 요건이 갖춰지지 않았거나 의도적으로 본등기의 요건을 미루어 두었다가 장래에 할 본등기의 순위를 확보하기 위해 미리 해두는 등기이다. 경매와 관련하여 최선순위 소유권이전청구권 보전가등기가 매각 절차 중에 본등기가 경료되면 법원은 매각 절차를 취소해야 하고, 매각 대금 납부 후 본등기가 경료된 경우에는 가등기 이후에 등기된 매수인 명의의 소유권이전등기 등 모든 등기를 등기공무원이 직권말소를 하게 된다. 이때 권리를 상실한 매수인은 민법 제576조, 제578조 및 민사집행법 제96조를 유추 적용하여 집행 법원에 대한 매매계약을 해제하고 납부한 매각 대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있을 뿐이다.

【사례연구】

■매각물건명세서

사건	2011타경19246 부동산강제경매 2012타경20595(중복)	매각물건번호	1	담임법관(사법보좌관	최○근
작성일자	2015.11.05	최선순위 설정일자		토지 2010.10.12. 압류 건물 2010.10.15. 가압류
부동산 및 감정평가액 최저매각가격의 표시	부동산표시목록 참조	배당요구종기		2012.01.10.
<비고> 강○현 :임차인 강○현은 경매신청채권자임. 김○석 : 2011.08.26. 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2011카기1212)에 의한 등기.. 정○필 : 실거주 점유지는 이사건 부동산이 아닌 개화동 559-91, 6호임.

※ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

토지 갑구 22번, 건물 갑구 23번 각 소유권이전청구권가등기(2010.08.18. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.

※ 비고란

일괄매각, 제시외건물포함 유치권자 주식회사 노은건설로부터 공사비용상환청구채권 금 300,000,000원의 유치권신고가 있었고 이에 대한 서울고등법원 2013나25622 가등기말소등 조정조서에 의하여 이 사건 경매에서 주식회사 노은건설의 유치권부 채권은 2천만원 임을 확인한다. 주식회사 노은건설은 2천만원을 초과하는 유치권을 누구에게도 주장할수 없다고 조정성립, 부지내의 조경수는 토지가격에 가미 평가하였음. 감정평가서의 건물개황도에 표시한 바와 같이 본 건물과 동일구조로 ㈀,㈁,㈂부분이 증축 되어있음(감정평가서참조). 가등기권자 여덕분이 이 사건 건물에 대하여 소유권이전등기 판결(서울남부지방법원 2012가합5569)을 받았음. 재매각, 보증금 20%

●가등기권자 여○분의 판결문

기본내용

사건번호	2012가합5569	사건명	소유권이전등기 등
원고	여○분	피 고	진○주
재판부	서울남부지방법원 제13민사부(나)
접수일	2012.03.27	종국결과	2012.09.14. 원고승
원고소가	179,867,930	피고소가
수리구분	제소	병합구분	없음
상소인		상소일
상소각하일		보존여부	기록보존됨
송달료, 보관금 종결에 따른 잔액조회
판결도달일	2012.09.18	확정일	2012.10.03

◆사설경매정보

서울남부지방법원 2011타경19246			매각기일 : 2015-11-24 10:00~(화)			담당계 : 경매7계 (02(02)2192-1337(구내:1337)
소재지	서울특별시 강서구 개화동 559-49 외 2건
물건종별	도시형생활주택	채 권 자		강○현	감 정 가		836,460,000원
대지권	266㎡(80.46평)	채 무 자		진○주	최 저 가		(17%)140,334,,000원
전용면적	228.59㎡(69.15평)	소 유 자		진○주	보 증 금		(20%)28,067,000원
입찰방법	기일입찰	매각대상		토지/건물일괄매각	청구금액		50,000,000원
사건접수	2011-08-31	배당종기일		2012-01-10	개시결정		2011-09-01

기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2012-01-18	836,460,000원	유찰
2차	2012-02-21	669,168,000원	변경
신건	2014-01-07	836,460,000원	유찰
2차	2014-02-11	669,168,000원	매각
유○철/입찰4명/낙찰765,880,000원(92%)
	2014-02-18	매각결정기일	불허가
2차	2014-12-24	669,168,000원	유찰
3차	2015-02-04	535,334,000원	유찰
4차	2015-03-18	428,267,000원	유찰
5차	2015-04-22	342,614,000원	유찰
6차	2015-05-27	274,091,000원	유찰
7차	2015-06-30	219,273,000원	유찰
8차	2015-08-04	175,418,000원	유찰
9차	2015-09-08	140,334,000원	매각
정○길/입찰3명/낙찰283,507,000원(34%)
	2015-09-15	매각결정기일	허가
	2015-10-23	대금지급기한	미납
9차	2015-11-24	140,334,000원	매각
성남시/입찰2명/낙찰154,009,000원(18,41%)
	2015-12-01	매각허가결정
	2015-12-08	0원	기각
본 사건은 기각(으)로 경매절차가 종료되었습니다.

건물 등기부현황

구분	성립일자	권리소유	권리자	권리금액	인수/소멸
갑1	1986-12-12	소유권	최○렬		이전
갑8	2001-06-23	소유권	진○주		이전
을12	2009-03-05	주택임차권	김○석	55,000,000원	있음
을18	2009-09-18	주택임차권	이○심	50,000,000원	있음
을13	2009-10-30	주택임차권	박○근	50,000,000원	있음
을14	2010-02-22	주택임차권	민○홍	45,000,000원	있음
을15	2010-02-23	주택임차권	함○식	50,000,000원	있음
을17	2010-05-31	주택임차권	최○익	50,000,000원	있음
갑22	2010-08-18	가등기	여○분		인수
갑23	2010-10-15	가압류	삼성카드	13,919,514원	소멸기준
갑24	2011-02-09	가압류	정○필	40,000,000원	소멸
갑25	2011-03-25	압류	서울특별시강서구		소멸
갑27	2011-09-01	강제경매	강○현	청구:50,000,000원	소멸
갑28	2011-11-17	가압류	박○석	40,000,000원	소멸
갑29	2011-12-15	압류	서울특별시강서구		소멸
갑30	2012-01-26	가압류	조○훈	35,000,000원	소멸
갑31	2012-02-16	압류	서울특별시강서구		소멸
갑32	2012-07-30	강제경매	삼성카드	청구:14,158,425원	소멸
갑33	2013-04-02	압류	서울특별시강서구		소멸
갑34	2014-03-21	압류	서울특별시강서구		소멸
갑35	2015-03-27	압류	서울특별시강서구		소멸
갑36	2015-04-10	압류	서울특별시강서구		소멸

★물건분석

선순위 소유권이전청구권 보존가등기는 조심스럽게 접근해야 한다.

하기의 판결에서 보는 바와 같이 말소되었다가 다시 등기가 회복되는 경우도 발생할 수 있다.

*대법원 1996.09.06. 선고 95다51694 판결[소유권이전청구권가등기말소회복등기]

【판시사항】 

경매절차에서의 가등기권자 신고서가 전체 취지에 비추어 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기임을 신고한 것으로 볼 수 있는 경우, 담보가등기로 취급되어 말소된 가등기의 회복을 구하는 것이 신의칙

에 반하지 않는다고 본 사례

【이유】

원고가 경매법원에 제출한 신고서(을 제1호증의 7)를 살펴보면, 그 내용은 원고가 소외 회사로부터 이 사건 부동산을 금 263,400,000원에 분양받아 그 중 163,400,000원을 지급하였는데 소외 회사가 진입로 문제를 해결하여 주지 않고 있으며, 소외 회사의 부도로 진입로 문제는 앞으로도 해결되기 어려우므로 위 지급한 금원을 반환받고자 하며, 위 가등기를 담보가등기로 신고하니 경락이 되면 배당을 하여 달라는 것으로 요약할 수 있고, 거기에는 이를 담보가등기로 신고한다는 내용을 결론에 담고 있기는 하지만, 그 내용의 전체적인 취지로 보면 오히려 위 가등기는 원래 소유권이전청구권 보전을 위하여 경료된 것임을 신고한 것이라고 봄이 옳다고 할 것이다.

그렇다면 원고로서는 위 신고서를 경매법원에 제출함으로 인하여 경매법원이나 경락인인 피고에 대하여 위 가등기가 경락으로 인하여 당연히 말소될 것이라는 신의를 공여하였다고 보기 어렵다고 할 것이므로, 설사 피고가 위 가등기는 경락으로 말소될 것이라는 판단하에 이 사건 부동산을 경락받았다고 하더라도 이는 원고가 신의를 공여함으로 인한 것이라고 볼 수 없다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 경매법원에 대하여 위와 같은 신고를 하였으나 결국 배당도 받지 못한 원고가 원래의 정당한 권리를 주장하여 경매절차로 말소된 위 가등기의 회복등기를 위한 승낙을 구하는 이 사건 청구가 금반언의 원칙이나 신의칙에 반하는 권리의 행사라고 하여 배척한 원심의 판단에는 금반언의 원칙이나 신의칙에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유는 정당하다.

2.담보가등기가 설정된 부동산의 임대차계약 시 주의할 점

주택을 임차하기 위해 등기부등본을 확인하다 보면 가등기가 되어 있는 주택이 있다. 주택 소유주는 자금을 빌려 쓰고 담보로 가등기를 하였는데 빌린 금액이 부동산 시세 대비 그리 많지 않으니 걱정하지 않아도 된다고 말한다. 임차인은 액면 그대로의 말만 믿고 임대차계약서에 확정일자와 주민등록 전입신고로 대항요건을 갖추면 문제없을 것으로 생각하고 임대차계약을 체결하는 경우가 있다. 그러나 담보 목적으로 설정된 가등기에는 임차인에게 결정적으로 불리한 함정이 도사리고 있다는 것을 조심해야 한다. 담보를 목적으로 설정된 가등기는 가등기권리자가 본등기를 하기 전에 반드시 청산절차를 거쳐야 한다. 예컨대 담보대상인 주택의 가격이 2억 원인데 가등기권자의 채권액이 1억 원이라면 가등기 권리자는 그 차액인 1억 원을 본등기하기 전에 주택소유자에게 지급해야 한다. 그런데 부동산의 소유권은 등기를 해야만 취득할 수 있는 것이 원칙이지만 담보가등기에서 가등기권자가 청산금을 지급한 직후부터는 본등기를 하지 않더라도 가등기권자는 법률의 규정에 의해서 그 부동산의 소유권을 취득하는 것으로 본다. 즉, 등기부등본상에는 가등기만 되어있더라도 가등기권자가 청산금을 지급했다면 법률상 소유권을 취득하는 것으로 보게 되는데 이런 상태에서 임차인이 등기부상의 소유자와 임대차계약을 한다면 그 계약은 아무런 권리도 없는 사람과 계약을 한 것이 되어서 결국 소액 임차인으로도 보호를 받을 수 없게 된다. 따라서 임차인은 가등기권자에게 반드시 청산금 지급 여부를 확인한 후에야 비로소 계약을 체결해야 한다.

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